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十年建3.4萬套新房 奧克蘭住房危機可解?

社會住房部長Amy Adams。(Marty Melville/Getty Images)

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【大紀元2017年05月19日訊】(大紀元記者溫妮綜合報導)本週二(16日),新西蘭政府宣布,未來10年內計劃在奧克蘭國有土地上建造3.4萬套新房,取代目前的8300套舊公屋,即增加25,700套住房存量。該消息發布後,不僅遭到反對黨的批評,而且引起基礎設施供應部門的強烈質疑。

相當於每條街增加3.5套房

被稱為《皇家建設項目》(Crown Building Project)的新建計劃,將主要由公屋署(Housing NZ)通過《奧克蘭住房計劃》(AHP)承建,包括11,500套福利房和12,800套可負擔住房及市售住房。

公屋署需要在未來4年內投資22億元,其中第一階段的1.1億元準備通過國內批發債券計劃從私人市場貸款解決;第二階段則通過出售住房及租金回報來融資。

社會住房部長艾米·亞當斯(Amy Adams)說,該計劃旨在幫助緩解奧克蘭住房短缺。可負擔住房價位將在65萬元以下,擬建住宅為公寓、獨立房、排屋等混合型住宅,建造地點在Northcote、Hobsonville Point及Tamaki等地區。

亞當斯表示,這些住房將主要提供給最脆弱的家庭、首次置業者及更廣泛的市場。其中半數為2居室住宅,因為需求量最高。

這是迄今為止國家黨政府對住房市場做出的最大幹預措施。亞當斯說,對政府和納稅人來說,這是一項重大舉措,相當於奧克蘭每條街增加3.5套新房。

迫於壓力出台建房計劃

目前距離大選只有4個月的時間,而國家黨政府一直因奧克蘭住房危機不得解決而備受指責,各界認為上述計劃是國家黨對此做出的回應。

近期國家黨陸續透露大選年預算案的部分舉措,也反映了國家黨部長們的擔憂。創紀錄移民不斷給奧克蘭房價及供應帶來壓力,移民及住房危機對國家黨連任構成嚴重威脅。

工黨的KiwiBuild政策也使國家黨面臨壓力。工黨早就宣布,如果當政,將在10內建造10萬套可負擔住房,其中5萬套建在奧克蘭。而且近期工黨又推出了取消負扣稅的政策。

最新Roy Morgan民意調查顯示,國家黨及其盟友的支持率與工黨-綠黨聯盟的支持率大致相當。

近期發布的國會議員《經濟權益註冊》也引起了不小的震動。綠黨和行動黨稱,國會議員們的房產擁有率已經影響了政策制定。118位議員擁有350套房產的權益(產權或股份),可以解讀為什麼沒有解決住房的政策出台。

綠黨聯合黨魁詹姆斯·肖(James Shaw)說,大多數議員擁有數套房產,這就證明為什麼新西蘭沒有徵收資本利得稅。行動黨黨魁大衛·西摩(David Seymour)則表示,住房擁有率已經跌至1951年的水平,目前只有60%,而在1986年曾創下75%的峰值。

反對黨:不足以解決住房危機

工黨、綠黨和新西蘭優先黨一致認為,擬建數量與奧克蘭短缺數量相差甚遠。

工黨黨魁安德魯·利特爾(Andrew Little)稱該政策是在尷尬地模彷工黨的Kiwibuild政策,但無論數量上,還是價位上國家黨都不占優勢。工黨擬建10萬套可負擔住房,而且排屋價位低於50萬元,獨立房則在50-60萬元之間。

利特爾說,該政策不是對住房危機的可靠回應。政府一直不肯大量增加供應,這「最後一刻公告」也不足以解決奧克蘭的住房困境。

詹姆斯·肖則表示,奧克蘭缺房量已經增至4萬套,每年需增加1.5萬套,才能跟上人口增長的步伐。政府增加2.6萬套不足以解決問題。

新西蘭優先黨黨魁溫斯頓·彼得斯(Winston Peters)則表示,國家黨有9年的時間建造急需的住房,但沒有做。現在大選鈴聲響了,才想起來建房;而且建的太少,也太遲了。

奧克蘭基礎設施堪憂

儘管政府擬建更多新房是好事,但基礎設施新西蘭(INZ)則對奧克蘭基礎設施供應能力提出質疑。

INZ首席執行官斯蒂芬·塞爾伍德(Stephen Selwood)說,為了確保奧克蘭能夠適應這種增長,需要增加對基礎設施的投資。奧克蘭急需住房,去年僅建成7000套住房,因此未來10年內,每年需額外增建3500套住房。建房是好事,但奧克蘭基礎設施網不能像往常一樣適應這種開發。

開發3.4萬套住房,相當於增加一個10萬人口的城市,需要巨大的服務網絡支撐這麼多住房。僅北帕市中心就有超過550公里長的公路、1000公里長的供水管道及30所學校。

據政府估算,新增數量相當於每條街增加3.5套住房,這通常意味著每條街增加7輛車。奧克蘭的交通網絡已經過度擁擠,所有預測都認為擁堵狀況會越來越糟。

據2015年國際經濟中心(CIE)住宅基礎設施成本調查估算,在重新開發的土地上,每建一套新房,奧克蘭市政府就要耗資3萬元。該數字還不包括城際鐵路線等大型城市建設投資。

新政策將給已經達到借款極限的市政府增加10億元帳單。如果新開發再推動輕軌或新公交車道等基礎設施需求,那麼奧克蘭市政府的帳單將增至兩倍、三倍或四倍。

奧克蘭房市會崩盤嗎?

在政府宣布建房計劃當天,國際投資銀行高盛(Goldman Sachs)發布了一份研究報告。報告稱,新西蘭是發達經濟體十國集團(G10)中房價最被高估的;未來2年內,新西蘭房市有40%的可能會崩盤。

工黨發言人菲爾• 特懷福德(Phil Twyford)說,崩盤可能和房價火箭般竄升一樣可怕,可能導致住房建設放緩。目前奧克蘭建房量僅相當於需求的一半,如果放緩將是個災難。

高盛將崩盤定義為經通脹調整後房價下跌5%或更多。但經濟學家Shamubeel Eaqub認為,近年來房價已經加倍,下跌5%不算什麼大事。他不認為房價略跌會造成危機,重要的是要注意住房不可負擔的原因。

他認為供應不足是主因,因為新西蘭一直沒有按照人口增長的速度建造足夠住房。據他估算,新西蘭缺少48萬套住房。他認為政府的建房計劃,是向正確方向邁出的一步,但不夠大,還要建更多更多大大小小的住房。

總理英格利希則表示,房價降5%實際上是「合理的調整」。他認為報告的語氣聽起來很誇張。他說,過去9個月裡,奧克蘭地區房價已經開始平穩。

ASB銀行高級經濟師克里斯·坦南特-布朗(Chris Tennent-Brown)則表示,即使下跌10-15%也只不過是回到18個月前的水平,現在誰都認為房子太貴。

物業評論員奧利·紐蘭(Olly Newland)則認為,房價更有可能趨於平緩,而不是驟然下跌。大跌20%或更多才能稱為崩盤,但數據顯示這種情況不大可能發生。只有發生重大惡性經濟事件才會造成房價暴跌。

奧克蘭市場在降溫?

去年7月,ANZ銀行新西蘭分行首席執行官大衛·希斯科(David Hisco)曾發出過奧克蘭市場過熱的警告,但目前,他認為貸款市場看起來輕鬆了些。房價已經開始平穩,房源存量也有所改善,投資者也退了,首次置業者開始進入市場,看起來正常了點。

儲備銀行最新數據顯示,投資者貸款水平年同比下降30%。不過房地產數據分析公司CoreLogic則表示,現金投資者依然活躍。

房地產協會(REINZ)近期數據顯示,4月份奧克蘭房價年同比僅增長3%。不過,儘管多方數據證實,奧克蘭市場已經開始降溫,但房價仍然居高不下。

房地產信息網站interest.co.nz最新《住房貸款負擔能力》報告顯示,今年3月,奧克蘭低端住房的貸款還貸額占典型首次置業者家庭實得收入的50.12%,是有記錄以來最不可負擔的。

責任編輯:易凡

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