繼承廉租房租約 要注意什麼？

【大紀元2017年05月24日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）紐約市對於廉租房的繼承權有嚴格的規定，尤其是政府樓的繼承權。如果一些細節不加注意，往往會「失之毫釐，謬以千里」。MFY法律服務處22日在中華公所舉辦講座，詳細解釋要點。

公屋不是「世襲」，當戶主過身或搬走後，同住的家庭成員或「非傳統家庭成員」可以申請繼承戶籍，而相關的要求是，你必須與前住客同住兩年，如果是年長者或殘障人士，則需同住一年。

MFY法律服務處律師汪溪溪打過不少繼承權的官司，她說，華人常見兩個問題，導致繼承被拒。第一，前租客已經搬出去住，繼承者沒有立即通知房東，而是用前租客的名字簽租約、付房租；第二，繼承者的姓名沒有列在家庭收入表格上。

汪律師分別舉例說明，第一個案例是政府樓租客，母親住在房屋局的公屋內，年老後搬到養老院，她的兒子繼續住在公屋內，可是母親搬出去後，沒有立即通知房屋局的公屋管理辦公室，向房屋局申請將承租人的姓名更改為兒子，相反，她繼續簽租約、支付租金，讓兒子住下去。

汪律師說，這在法律上已經構成欺騙，會毀了兒子繼承租約的機會。正確的做法是，母親一旦搬出去後，所有寄給她的文件、電費帳單等都不要再寄回原住址，家裡的衣櫃、所有個人物品都必須清空，也不要經常回去探望。兒子除了通知房東外，開始用自己的名字交租，儘量用支票或本票付房租，如果用現金的話，也要拿收條，證明房租是你支付，不保留與任何其它住宅的關係，郵件也不要寄到其它地址。

一般來說，當廉租房的原租客搬走以後，房東可能拒收新房客的房租，理由是「不認識，你不是簽約人」，下一步房東會到房屋法庭，這時新房客可以找MFY法律服務處的律師代理案件，能否繼承公屋要看是否滿足條件，這時繼承者要避免欺詐行為，否則官司會不打自敗。

第二個案例也是政府樓租客，母親住在公屋內，支付30%的收入（SSI及糧食券）作為租金，由於母親年事已高、患有殘疾，無法照顧自己，兒子搬入公屋與母親同住三年，照料母親直至她去世。照理，兒子滿足繼承權要求，遺憾的是，母親每年向房屋局提交的家庭收入表格中，對兒子的情況隻字未提，因此當母親離世後，房屋局要兒子搬走，因為他在法律上無權繼續逗留。

正確的做法是，母親作為租約持有人，應該向房屋局的公屋管理辦公室申請兒子住在該公寓的書面許可。一旦房屋局允許兒子居住，母親就要將兒子的名字列入年度確認表格中，兒子的收入要算入家庭總收入內。一旦母親搬遷或離世，兒子要證明他和母親在該公寓內至少共同生活1年，才能申請繼承權。

一般而言，租金管制房屋、房屋局屬下政府樓、受到政府補助的Mitchell-Lama公寓以及美國房屋及城市發展部門（HUD）有關的符合「第八款（Section 8 Vouchers）」租金補助的房屋都適用於繼承權。

汪律師說，如果你住在非租金管制公寓，如政府樓，公寓的租金已達到市場價格，或是由非牟利機構管理的廉租樓，都會有不同的繼承規則。綜合來看，政府樓的繼承權要求是最嚴格的。她建議民眾有個案，應當向專業人士諮詢，有意者可撥打免費的MFY法律服務處服務熱線（212-417-3700）預約，他們的辦公室從6月1日起將搬遷至曼哈頓威廉街100號（100 William St）6樓。◇

責任編輯：艾倫