房市轉向供應過剩 房價下跌事出有因

【大紀元2017年06月18日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）根據房地產數據機構CoreLogic5月31日的數據，全澳的房地產價格平均下跌了1%。

據澳洲每日新聞網報道，全澳上下，不論是房地產專家還是沒有多少經驗的普通尋房購房者們都知道，這樣的一個數字可能一個月後將出現反彈。

兩個最大的城市悉尼與墨爾本，房價分別下跌了1.3%和1.7%，這是自2015年11月以來最大的月度跌幅。

與18個月前出現的房價下跌不同的是，這一次的下跌有特定的背景情況。

最簡單地說，房地產市場正在轉向供應過剩，這是在一個非常短的時間內出現的勢頭。這一點可能令買房的人們大吃一驚，因為他們多年來聽到的一直是供應不足的問題。

政府，以及每一位稱職的房地產代理與推銷者，一直在使用「供應不足」的說法來解釋漲上天的房價。

著名的房地產代理John McGrath在5月30日寫道：「我們有大量的人口增加在促進需求，有很嚴重的供應不足，因此不會出現（房市）崩潰。」

然而，事情並非如此簡單。最近的報章話題說移民數量將是下屆大選中的一個燙手山芋，因此移民可能不再會像近年來那樣能夠支撐人口的上升與需求的增長了。

而且，所謂的「供應不足」基本上衹是一個傳說而已。

正如悉尼大學城市規劃學者Peter Phibbs 與Nicole Gurran所說的那樣，「供應不足」是政府對房價高不可攀問題的說辭，政府拿出這樣的方式來解釋，就不必為此問題做什麼了。

一個更準確一些的詞是「需求過度」。自從1999年資本利得稅（CGT）稅法改變之後，政府向房地產投資者大量地返還稅款，「需求過度」這個詞就在這種情況下被創造出來了。

具有說服力的一個數字是每棟住房的居住人數。這一數字沒有怎麼見諸報端。澳洲統計局的數據顯示，每棟房的居住人數在房產市場火旺的這幾年來幾乎沒有變化。

可用以居住的房子的數字，願意去租或買這些房的人數，兩者之間沒有太大的不一致。

「供應不足」衹是反映了市場上沒有足夠的房源來滿足投資者們的需求這一情況，這些投資者們通過負扣稅的形式來享受巨額稅款返還，而且享受50%的資本利得稅折扣。

理解了這樣的道理，那麼在悉尼與墨爾本出現的房價下跌的原因不外乎兩個：投資者們放棄了市場，或者更多的住房上市了。

根據澳洲儲備銀行的最新信用數據，投資者們還沒有放棄市場。數據顯示，投資者貸款逐年增加7.3%，仍然高於買自住房的貸款的6.1%的年上漲幅度。

可是，如果投資者的信貸需求正在繼續快速上升，如果正常數量的首次購房的年輕人正在找房買房，那麼房價怎麼可能下降呢？

答案在於供應這一邊。人們不斷議論的「公寓房過剩」問題正在發揮效應，連帶影響到了獨立房市場。

John McGrath自己也注意到，「CoreLogic的數據告訴我們，在悉尼與墨爾本，供出售的現房數量處於2012年以來的最高水平。」

與此同時，外來買家、主要是來自中國的買家，他們沒有被包括在儲備銀行的信貸數據中，他們正在離開市場，如此一來，對澳洲當地的投資者們來說，供應就顯得更充足了。

在這樣的情況下，房價會下跌，盡管有「強勁的投資需求」。

我們正在看到的，不是從嚴重的供應不足轉向供應的正常，而是從供應的基本正常轉向供應的過度，因為來自中國的投資者們正在抽身離開。

這將需要財政部長莫裡森（Scott Morrison）在下屆大選時做些解釋了。他可能會一如既往地繼續承諾要「放開供應」從而解決房價難以負擔的問題。

而事實上，供應已經放得很開了。

責任編輯：簡沐