多倫多溫哥華及漢密爾頓 房價脫節最嚴重

【大紀元2019年10月24日訊】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）加拿大房價飆漲，但一直以來，只是少數幾個城市房價與加國形勢脫軌。國際貨幣基金組織（IMF）認為，其中，多倫多、溫哥華和漢密爾頓3個城市，房價估計高估50%，房價脫節最嚴重。

據betterdwelling網站報導，IMF數據採用觀察總值（observed aggregates）和可實現價格（attainable prices）兩個房價數據，其中前者是根據各個城市每個季度房價得出的普通住宅市場房價指數，即觀察到的房價或市場價格，後者是IMF根據靜態貸款能力（SBC）模型、基於家庭收入、按揭利率和槓桿能力得出的市場可支撐價格，即基準房價（Fundamental prices）。

結果發現，截至去年，加國多數城市房價上漲，主要是因貸款環境寬推動動，唯獨多倫多、溫哥華和漢密爾頓3個城市例外。

邊緣買家與邊緣賣家

地產經紀會稱，房價太貴，是因為房源少、供應緊張。這種說法只說對一部分，其實房價上漲主要是被邊緣買家影響和推動。房源緊張的城市，誰出高價搶房，即是邊緣買家。這類買家出價不理性，將房價一路推到峰值。邊緣買家開的高價，會成為市場中的同類房參照價，從而影響整個市場。

與邊緣買家相對應的，還有邊緣賣家。邊緣賣家一般是急於賣房的人，為儘快賣房會開低價，從而拉低房價。通常只有在經濟衰退、失業率上升、房價下跌或房貸收緊等資產流動性惡化情況下，才會出現邊緣賣家，一般不會持續太久，即使出現也會很快消失。

基準房價，既不是由邊緣買家，也不是由邊緣賣家確定，而是根據長期需求要素確定，是指市場能持續支撐的房價，即無論是經濟衰退，還是經濟上行或下行，市場都能支持的價格。一般來說，市場價格通常比基準房價高或低。

房價脫節最嚴重3大城市

一直以來，多倫多市場價格與基準房價之間價差巨大。如去年第3季度，市場房價為85萬6,003元，同比跌3.1%。當季基準房價55萬3,467元，同比跌3.6%，市價比基準價整整高出54.7%，兩者價差加國第二大。多倫多房屋市價與基準價差距如此巨大，是因信貸增長太快，導致房價與市場基本支撐要素脫節。

溫哥華情況也好不到哪去。去年第3季度，當地市場房價為113萬4,157元，同比漲1.6%。當季基準房價74萬9,505元，同比跌3.6%，市價比基準價整整高出51.3%，兩者價差全國第三大。

漢密爾頓房價與房價基本支撐要素脫節最嚴重。去年第3季度，當地市場房價為54萬77元，同比漲3.1%。當季基準房價34萬3,736元，同比跌3.6%，市價比基準價整整高出57.1%，兩者價差全國最大。

其它3大城市現狀

蒙特利爾房價相對正常，市價與基準價之差巨不太大。去年第3季度，當地市場房價為41萬4,907元，同比漲5.7%。當季基準房價37萬9,952元，同比跌3.6%，市價比基準價僅高出9.2%。

維多利亞房市雖緊張，房價脫節卻不如多倫多溫哥華等地嚴重，卻差得很遠。去年第3季度，當地市場房價為80萬9,930元，同比漲6.8%。當季基準房價66萬795元，同比跌3.6%，市價比基準價高出22.6%。這一數字和多溫等地比，雖只能算小巫見大巫，但真要換算成錢，還是很多的。

卡爾加里房價雖基本沒漲，但房價擔負力持續惡化。去年第3季度，當地市場房價50萬7,303元，同比漲0.5%。當季基準房價46萬9,538元，同比跌3.6%，市價比基準價高8.0%。兩者這一差距，主要是因利率上漲導致。

一般來說，房價與市場支撐要素脫節，不會持續太久，但會覺得很久。兩者差距縮小，房價調整並非唯一辦法，收入上漲、借貸寬鬆和通過其它槓桿手段等，也能實現。由於全國房價嚴重脫節的城市只有3、4個，再加上房價必須脫節持續很長時間，才會迫使政府採取其它手段干預。問題是，加拿大政府和央行一般一屆只做4年，因此政策最長也只考慮4年時間效應。

責任編輯：文芳