【大紀元2019年09月12日訊】（大紀元記者姜琳達洛杉磯報導））自7月31日底，美聯儲進行了過去10年來的首次降息後，房地產抵押貸款利率也隨之下調，被很多人視為貸款買房的好時機。不過，貸款過程要謹慎，家住艾爾蒙地的Joyce就因輕視了「附帶條款」（Contingency）的移除時間長短，以至在貸款過程中進退兩難，最終無法買到喜歡的房屋。
移民來美多年的Joyce，曾用現金在華人區購入了一處房產。近期，她又看中一處房產，但因為在大陸的資金受中國資金管控以及人民幣貶值等因素影響，無法外移，而剛好美國利率下調、房價走緩，她就決定先貸款購房，等待資金到位時再一次付清。
於是在拿到了貸款等預批信後，Joyce就與經紀人商量提交了一份比賣方開價稍低的的報價（Offer）。兩天後，賣方經紀人在回覆的還價（Counter Offer）上雖同意了Joyce的報價，卻寫明要把保護買方所付訂金不受損的「附帶條款」 移除時間，從常規的21天縮減變成14天。
Joyce說，由於自己第一次買房時是現金交易，那時候她認為只要房子檢查沒有問題，交易就能成功。「我的信譽還行，貸款公司在初期也說我能放35%的頭款，貸款應該不成問題。」因此，Joyce為了能便宜買成自己喜歡的房子，就沒有聽從經紀人的建議，決定同意賣方將「附帶條款」移除時間縮短的條件，並隨後交了15,540美元（3%）的訂金，並且正式提交了貸款申請。
起初，一切交易進行的還相對順利，Joyce支付了1500多美元進行房屋檢查（Inspection）和估價（Appraisal），在檢查房屋沒有大問題後，她就簽署文件，移除了這兩項「附帶條款」，但貸款結果卻遲遲沒有消息。
到了第15天，賣方經紀人開始催促Joyce簽署文件移除所有的「附帶條款」，Joyce開始有些進退兩難，一旦移除但最終貸款不成功，她就要承擔訂金無法全額拿回的風險；但不移除，她就屬於違約的一方，賣方就有權利終止交易。
在與經紀人商討後，Joyce最終沒有簽署移除「附帶條款」的文件，放棄了心儀的房子，也損失了進行房屋檢查和估價等的相關費用。
「附帶條款」天數到底有多重要？
房產經紀人李女士介紹，在購房過程中，買方有很大的權利，能在「附帶條款」的保護下，在規定時間內沒有任何理由的合法退出購房交易，且不損失訂金。而「附帶條款」分為三種，移除房屋檢查和估價的部分一般為17天，貸款的則是21天。
她說，有時賣方著急用錢，就會通過各種方法找到一個「靠譜」的買家，能一次性完成交易，成功把房子賣出。畢竟交易不成功，就意味著賣方要浪費掉一個月的時間，對賣方很不利。而縮短「附帶條款」的移除時間，也是賣方想確定買方有多大的把握能買下房子，減少變數。
但李女士說，貸款是買房交易過程中最關鍵的一項，沒有等到銀行最終批准甚至放款的最後一步，就始終存在變數。因此，正規的貸款公司都不會輕易跟客人擔保貸款是否能被最終批准。
如果買方真的移除附帶條款，最終貸款不成，還要通過「仲裁」 （Arbitration）等很麻煩的程序，減少訂金損失。「所以買方千萬不要為了拿下Offer而草率行事，一定要根據自身情況善用保障條款。」◇
責任編輯：李欣
