【大紀元2018年10月30日訊】在過去12年，我一直和珀斯的托兒所物業市場打交道。 起初， 我是一名持牌估價師，後來，就改做房產中介買賣與管理托兒所物業。但是現在，我已是一個需要托兒所看護兩歲幼兒的父親，那麼我又成了托兒所的客戶。
育兒業在全澳範圍內增長很快。隨著珀斯人口增長與更多新區建立，對托兒所的需求也在擴張。
從表面來看，墨爾本和悉尼托兒所物業市場要比珀斯成熟得多，因為那裡市場穩定，吸人眼球，是可以賺取被動收入的方式。但是隨著時間推移，我認為珀斯的托兒所物業市場也會跟進。那麼，投資托兒所物業真會盈利嗎？
現在珀斯托兒所物業市場面臨的一個問題就是供應不足。 如果供應有限，那麼市場就不會認為其是有投資潛力的資產。因此，購買機會就不多。根據歷史交易記錄顯示，西澳許多托兒所物業交易通過場外交易完成，都是由原先的物業投資者轉賣給另一投資者，銷售過程中沒有進行大規模市場營銷宣傳。
MMJ Real Estate地產經紀公司所做研究顯示，悉尼墨爾本幾乎每隔一個週末都有托兒所的交易拍賣。而珀斯一年能有5個拍賣交易就很不錯。在過去5至10年期間，我們發現，東部這兩個城市與珀斯在托兒所物業市場供應方面，存在顯著差異。
這一切會變化嗎？
現在，珀斯大都市地區有許多托兒所正在規劃或是正在施工，它們通常由開發商建造，由當地和東部托兒所機構運營。托兒所發展迅猛的主要原因是租金高。
多年來，建築租金回報率低。但是經過幾年的發展，租金成爆炸式增長。過去5至7年，大型現代化的托兒所物業租金翻了一番！上漲的租金，再加上投資者能夠接受的低回報（以創紀錄的低利率為基礎）已經推高了托兒所的售價，這吸引了開發商的投資眼光。
租金增加意味著：開發商現在買得起以前買不起的地塊，從而使一些「城市填充」發展機會更具吸引力。
托兒所投資回報率有多少？
在悉尼和墨爾本，持有長期租賃合同，現代化的托兒所通常回報率為4.5%-6%。東海岸的收益率至少比珀斯低1%。簡單邏輯是：買家較多，市場機會較少，開發越多，回報率越低。
最近的珀斯托兒所銷售交易是2017年出售的一個大型現代化托兒所—— Think Education，售價為443萬澳元。回報率為6.48%，它位於Yanchep區，距離珀斯商務區45公里。
據我多年的從業經驗，這家托兒所的售價和收益率打破了西澳托兒所高售價和低回報率的歷史記錄。低回報率反映出此類物業供應有限，長期租約是因為該托兒所運營商隸屬於澳洲證券交易所（ASX）上市的運營商。
以上的托兒所交易是否能夠對西澳托兒所物業市場重新定位？答案是，為時尚早。直到西澳有多個交易，並租給不同類型的托兒所機構或組織，投資者才能預期從可靠、長期租賃的托兒所機構獲得收益。可以確定的是，8%的年收益率已經不太可能，但是6.5%的年收益率比較現實，特別是租給大型運營商。
托兒所是好投資選項嗎？
為什麼托兒所看起來是一個很好的投資選項？我們根據事實來說明。
可以和托兒所運營商簽訂長期租約，固定的年租金增長，而且所有營運開支均由租客支付，所以，投資者獲得的租金回報是淨利潤。出租的關鍵問題是怎樣留住租客。托兒所不像別的物業，它從不缺少租客，因此，租客的租賃期很長。
不像倉庫、寫字樓和零售店，托兒所的商譽與地理位置緊密相連。也就是說，人們（家長們）都知道托兒所在哪兒，優質托兒所必能建立良好口碑。因此，其出租率特別高，並且業務績效出色。
此外， 托兒所物業的投資通常不受經濟形勢影響。多數家長需要工作，才把孩子送托兒所，一言以蔽之，托兒所空置風險不高，寫字樓和倉庫則不同，因為商務租客的生意好壞將決定其對物業的租賃時間。
儘管聽起來投資托兒所物業好得令人難以置信，但許多傳統投資者缺乏對其真正了解。他們了解寫字樓、工業用房、零售店，他們還未了解托兒所物業市場、政府注資模式、出租率，以及當地租客，而且托兒所需要專門設計與承建，不能作為其他建築用途（除非拆遷）。
我的觀點是，投資托兒所物業利大於弊。不過，直到市場有大量托兒所物業銷售，才能得對本期專欄討論的話題——托兒所是萬無一失的投資，還是引你上當的陷阱——給出答案。
本專欄由珀斯房地產公司MMJ Real Estate(WA)提供，更多詳情請聯繫董事總經理Chris Geers，電話：0410 493 057，電郵：chris.geers@mmj.com.au。
責任編輯：楊新雲
