【大紀元2021年12月29日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）2022年1月7日（下週五），紐約州參議院住房委員會和司法委員會將聯合就「正當理由驅逐法案」（S3082）舉行公聽會。類似法案去年未通過，這是第二次提出修改物權法，若通過，該法案將從根本上改變擁有房產的人如何對待房客。
紐約州參議員、民主社會主義者薩拉查（Julia Salazar）今年1月27日提案，目前有州參議院住房委員會主席卡瓦納（Brian Kavanagh）、劉醇逸等21位共同提案人，均為民主黨。眾議院的相應提案（A5573）獲得牛毓琳、金兌錫等50名眾議員共同支持。
S3082/Salazar法案規定，即使租約期滿、房客沒有有效租約，房東不得在沒有充分理由的情況下驅逐房客。除非有法院命令和「有充分理由驅逐」，否則不得趕房客。換言之，租約到期或房客沒有租約的事實無關緊要。
法案表明，正當理由包括不交租，但不合理的漲租不算。每年租金上漲超過3%或消費價格指數漲幅的1.5倍，就是「不合理漲租」。
正當理由也包括房客拒絕房東做「必要的」維修或修繕，但要由法院決定什麼才算「必要的維修或修繕」。
房客既不付房租，又不肯搬走，怎麼辦？法庭上有兩種程序來解決房東房客問題：一個是欠租（Non-payment Proceeding）程序，另一個是「驅逐」（Holdover Proceeding）程序。但是，房客可以獲得法庭禁止令，停止欠租或驅逐程序，直到法官判定是否「有充足理由」驅逐，法案相當於把程序拖長了。
該法案適用所有住房，包括co-op合作公寓、康斗以及酒店，少於四個單元的自住房屋除外。此外，如果公司為員工提供住房，該員工在被解僱後不能被驅逐，直到雇主證明合法地終止僱傭關係。
法案禁止房東就房屋的擬議用途做欺詐性聲明。勝訴的租戶有權獲得實際損失的賠償，並獲得合理的律師費。
租約成廢紙 房屋法庭將大排長龍
「紐約市小房東」（NY Small Landlords）會長何德鄰說，該法案帶來幾大問題：
一、租約變成廢紙。「我房子要拿回來，不是跟租戶說，而是跟法官說，那房東為什麼還要跟租戶簽約？」
二、造成房屋法庭大排長龍。如果排期兩年，驅趕期間房東不能收租，誰來支付帳單？會不會有更多人破產？法庭有多少預算增加法官？何德鄰說，一些房屋法庭在疫情前已積壓案件，從立案到結案超過9個月，如果驅逐訴訟不能在半年內解決，該法律是否還適用？
三、很多小房東不是財大氣粗之人。有些退休老人沒有退休金或401(k）退休帳戶，靠租金收入生活；有些要每月交房貸；驅趕不良租客時間大大延長，如果拖三五年收不到租，他們怎麼生活？
四、房客對其他人造成安全威脅或造成滋擾，如果這種情況還要等9個月才能驅逐房客，如何是好？很多華人房東不懂英文，尤其年紀大的房東，無法應對日益複雜的法律條文。
評論者：漲租跟不上漲房產稅
該法案在紐約參議院網站上有三條負面回應，一條正面評價。
評論者表示：「這會讓紐約的公寓變糟，維修或修繕需要花錢，（紐約法律要求減少建築物的碳足跡）加上使公寓樓內的鍋爐變非法的提案，你怎能要求房東換鍋爐而不將成本轉嫁給租戶？你不能兩者兼得，小房東在社區提供價格適中的公寓。每年3%的租金增幅甚至跟不上政府向業主收取的房產稅增幅。」
「該法案沒有考慮此類立法的更廣泛影響。租金會更高，才能彌補房東的額外風險。該法案基本上將租金漲幅限制在每年3%。這會進一步降低市場上的出租房數量和修繕住房的動力，這也傷害了租房者。」
還有評論者說：「紐約接下來會發生什麼？結婚後，除非雙方同意，否則禁止離婚？」
唯一的正面評價只有兩個字「好事（good thing）」。◇
責任編輯：李悅
