蘇豪/諾豪地皮升級計劃 今投票

分區計畫的東南角屬於唐人街 重新分區將減輕唐人街壓力還是增加壓力?

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【大紀元2021年12月07日訊】(大紀元記者蔡溶紐約報導)市議會分區小組委員會將於7日(週二)對備受爭議的蘇豪(SoHo)/諾豪(NoHo)地皮升級計畫進行投票,然後在下週15日或16日提交全體委員會進行最終的決定性投票。該計畫遭到了社區的激烈反對,蘇豪聯盟昨天(6日)號召居民致信民代反對。

土地分區指市政在劃定的地皮或區域內,允許哪些類型的土地開發和經營用途,包括建築的高度和居民的密度。市議會上個月底剛批準了布碌崙郭瓦納斯(Gowanus)土地的重新分區計畫,但曼哈頓蘇豪/諾豪的重新分區前景還不明朗。

市府去年10月宣布,計劃對蘇豪/諾豪重新分區,以允許在曼哈頓下城建造更多住宅樓,增加居住在這些較富裕地區的居民的密度。市長白思豪表示,預計建3,200套新房,其中有800套是可負擔房屋,他認為在這個地區建可負擔房屋,有助於把更多的人帶入這個高收入地區,增加「多樣性」。

經過數個月的聽証和辯論,曼哈頓第二社區委員會(CB2)今年7月以37票對1票否決了重新分區的提議,稱這項修改土地使用的提案將永久改變社區的特徵,同時未能增加大量經濟適用房,反而會激勵辦公室、公寓和大型零售業的開發,並將取代現有的、住在穩租房內的低收入居民,是給開發商送大禮,他們會拆除這裡的歷史建築。

「統一土地使用審查程序」(ULUPR)的過程包括社區委員會、區長、城市規劃委員會(NYC City Planning Commission)、市議會投票等程序。CB2基本徹底拒絕該計畫,曼哈頓區長高步爾(Gale Brewer)的意見認為重新分區還需要做更多工作,但迴避明確表態讚同或不讚同。然而,城市規劃委員會今年10月一致批準了重新分區,因此現在走到了ULUPR分區過程的最後一步。

紐約的重新分區工作通常針對的是富裕程度要低得多的社區。但蘇豪/諾豪是曼哈頓高檔社區,該計畫推出後就引起一些居民的強烈反對。

爭論焦點之一:唐人街升級

其中的一個爭論焦點是分區計畫的東南角,有人說這屬於唐人街,這個居住著更多移民和中低收入人群的社區將受到負面影響,重新分區將導致更多的居民流離失所。但紐約市的規劃部門和一些住房倡導者堅定地認為唐人街不屬於這個重新分區區域。一些住房倡導者甚至說對手將唐人街拉進來是為了「攪渾水」,這和唐人街的分界日漸模糊有關。

擬議重新分區的56個街區,向北延伸至Astor Place,南面以堅尼路為界,向西延伸至第六大道,大部分擬議的重新規劃區域位於拉法葉街(Lafayette Street)以西。新計畫將允許建造新住房,目前只有在獲得特殊許可的情況下才能實現。

市府認為,重新分區將減輕唐人街和其它鄰近社區的壓力,因為蘇豪/諾豪最終將有更多新住房。

但幾位反對重新分區的活動人士辯稱,這個分區地圖的東南角確實包括唐人街,尤其是在堅尼路沿線和拉法葉街以東的幾個街區,並說「重新分區起到的作用,將與預期目標背道而馳,會增加唐人街的壓力。」

曼哈頓蘇豪/諾豪的重新分區計劃影響的地盤,圖中最右下角黃色的M1-6/R10區為唐人街。
曼哈頓蘇豪/諾豪的重新分區計劃影響的地盤,圖中最右下角黃色的M1-6/R10區為唐人街。(取自NYC.gov)

村落保護協會:會得到相反的結果

帶頭反對重新分區的「村落保護協會」(Village Preservation)即格林威治村歷史保護協會,是一個致力於保護社區建築完整性的倡導組織。其執行董事伯曼(Andrew Berman)曾在華埠社區非營利組織「心目華埠」(Think!Chinatown)舉行了一次介紹會,聲稱相鄰的唐人街區域內1,200多套經濟適用房將受到重新分區的間接威脅。

他說,重新分區的富人不會受到影響。相反,受影響的將是那些住在租金管制公寓中的人。

市府重新分區的提案,將允許建築物高度提高兩到三倍。
市府重新分區的提案,將允許建築物高度提高兩到三倍。(取自https://www.villagepreservation.org/網站)

在現在的分區規劃中,這個地區的建築不能超過300英尺高。市府重新分區的提案,將允許東南角這塊唐人街的建築物高度提高兩到三倍,開發規模增加140%。伯曼說,這種超豪華塔樓的升級方法,會不成比例地影響唐人街,導致房價變動推高租金、部分建築被拆除。

他說,拆除舊樓、蓋新樓很昂貴,除非有很大的經濟回報,一般開發商不會這麼做。但突然間,市府允許這麼大的FAR容積率,會給開發商巨大的動力去拆除舊建築,在許多情況下,那裡的租金穩定房將被摧毀。而且會激勵開發商去建商業樓,而不是住宅。

「村落保護協會」執行董事伯曼分析,虛線範圍是可能受重新分區計畫間接影響的唐人街區域。(取自https://www.villagepreservation.org/網站)

即便市府規定新建超豪華大樓的25%為可負擔房屋,也不會是窮人可負擔的水平。伯曼說,根據對此附近地區居民收入水平和新開發項目銷售價格的一項研究表明,平均而言,可以預期這些新建豪華公寓的售價約為640萬美元,最後能住進超豪華塔樓內的可負擔房的,可能還是白人為主,因此也未必達到市府所預期的「多樣化」。他認為社區得到的會是更少的多樣性、更少的經濟適用房,以及更多白人、更富有的社區。

 陳家齡:住不起的「可負擔房」

雖然,擬重新分區的蘇豪/諾豪範圍內,唐人街只占了大概兩個街區的東南角。第三社區委員會委員陳家齡也認為,重新分區會間接影響到唐人街。

他說,在紐約市政土地重劃中的可負擔住房其實是個騙局,因為它們對於大多數低收入者可望而不可及,例如位於曼哈頓下東城的「飛越愛惜士」(Essex Crossing)可負擔房,單間公寓(studios)的月租金都要1,500元以上,「我們唐人街的阿婆們也住不起」。

相反,有錢人搬進來,新的餐廳開張,陳家齡說,「到時候7美元一杯咖啡,沒人會開1.5美元一杯的咖啡店,麵包也同樣,8美元的麵包代替現在2美元的。高檔化會像野火一樣蔓延,唐人街也會著火。」◇

責任編輯:李悅

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