【大紀元2025年05月03日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）布碌崙班森賀86街2501號的遊民收容所建案，其開發商Sandhu近來深陷財務糾紛，而一系列法律文件揭示，他困境的起點，可追溯至2018年紐約市議會通過的一項分區政策──《M1酒店文本修正案》。Sandhu的經歷，側面揭示了紐約市遊民收容所「產業鏈」的形成邏輯；某種程度上，他甚至可說是政策轉向下的受害者之一，而最終承受壓力的，仍是社區居民。
一紙修正案 打亂酒店業者布局
2019年2月13日，紐約市樓宇局（DOB）發函通知Sandhu，取消其位於王后區38-52 10街的短租酒店項目的建築許可，理由是該建案位於M1（輕工業）分區，根據新規，擬建的臨時旅館（transient hotel）須取得城市規劃委員會（CPC）核發的特別許可（Special Permit）。而該案申請日期晚於2018年4月23日，無法適用舊法豁免。
開發商若能證明在修正案生效前完成地基，仍可申請「繼續施工權」；否則，只能停工。
這項變革，源自2018年12月20日市議會通過的《M1酒店文本修正案》，規定在M1分區新建酒店、汽車旅館或其它短期住宿設施，皆須經CPC特別許可。
開發門檻提高 業者集體受挫
此修正案一出，開發商再也無法在M1分區直接動工蓋酒店，而必須進入費時費力的「土地使用審查程序」（ULURP），內容涵蓋對環境、交通與社區影響的詳細評估，並需獲得CPC、社區委員會等多道關卡的批准，最終還須市議會投票通過，成本高昂。
根據地產媒體《The Real Deal》2022年底的報導，修正案實施一年後，竟無任何開發案成功獲准特別許可。
Akerman律師事務所於2023年的評論指出，自新法實施以來，僅兩案送交城市規劃局，且尚未完成公開審查。該文更指出，完成ULURP整套流程通常需時24至30個月、成本動輒數十萬美元，且高度依賴當地市議員支持，過程極具不確定性。這對多數中小開發商而言，幾乎是不可能跨越的門檻。
遊民收容所可繞行政策限制
然而，修正案設有一項關鍵豁免條款：若酒店由市府或與市府簽約的非營利機構營運，且用途為「公共目的」（例如作為收容所），則無需申請特別許可。換言之，只要開發商聲稱將物業用作遊民收容所，即可繞過這些繁瑣、耗時耗錢的特別許可流程，合法經營。
2021年，市議會更進一步通過全市適用的《酒店文本修正案》，將特別許可要求擴展至全市所有臨時旅館的新建、用途變更與大幅擴建案，規定更趨嚴苛。
短期酒店開發商轉向收容所建案
在上述限制下，Sandhu原本於王后區的酒店項目於2019年底遭樓宇局頒布停工令，至今仍未解除，成為爛尾樓。但幾年後他在布碌崙班森賀86街2501號的另一開發案，卻得以順利通過審查。
根據樓宇局文件及MTA批准的設計圖，該案被標示為「擬建有社區設施的臨時旅館」（transient hotel with community facility）」，明列此案為六層建築、共24間客房的短期旅館，入住不超過30天、設有24小時櫃檯與每日清潔服務。
文件中明確寫道：「擬建的臨時酒店由紐約市專門為臨時住房援助的公共目的而運營」，藉此進一步向樓宇局主張「免於申請特別許可」。
房契缺失限制條款 疑點未解
然而，依據紐約市遊民服務局（DHS）與非營利業主合作模式的規定，若為正式收容所項目，房契中應註明「土地用途限制」（restrictive declaration），明文限制土地僅能作為庇護用途，承諾長達60年。
樓宇局也規定，開發商須提出相關合約文件，證明其設施為市府用於「臨時住房援助的公共目的」。
2023年12月6日，DHS容量規劃與發展副局長 LaVicke Quincy Jones致函樓宇局，表示正與非營利機構「VIP社區服務機構」合作，於86街2501號設立150床位的成人收容所。但據目前地契紀錄，尚未見相關用途限制條款，顯示非營利機構尚未正式取得地產控制權或未完成合約程序。
然而，在5月2日樓宇局公開的113頁「對分區挑戰的回應」（Zoing Challenge with response）文件中，樓宇局布碌崙區局長Reda Shehata表示，DHS的該封電郵，即足以作為市府運營承諾的證明，因此核准該案，准許其免申請特別許可。這讓社區很多人大吃一驚。
遊民收容「企業鏈」的誕生
這樣的操作模式，並非個案。自2018年分區修正以來，愈來愈多酒店開發商選擇與市府或非營利機構合作，將物業轉型為遊民收容所。此一運作模式，形成三方合作結構：
開發商：藉由分區豁免，避免特別許可門檻，迅速啟動項目。市政府：基於庇護義務與床位缺口，樂於與開發商簽下高價合同。非營利機構：承擔經營與服務角色，協助取得政府資金補助。三方共構形成穩定、互利的「遊民收容所企業鏈」。
此「收容所產業鏈」滿足政策需求，也為各方創造穩定收益，甚至讓部分人從中大賺其錢，腐敗醜聞也陸續浮現。在社區反彈聲中，遊民所產業鏈更成為矛盾焦點。東華協會主席于金山直言：「官商合諧賺大錢，遊民企業利無限，但真正損失慘重的是納稅人、社區與遊民，游民成了產業鏈的豬仔。」
責任編輯：鄭樺
