建國250年 美國房地產歷史一次了解

【大紀元2026年06月29日訊】今年剛好是美國建國250周年，我們也趁這個時候來回顧美國250年的房地產史，了解美國是如何從蠻荒時代，直到今天建立起全球最具規模、最完善的房地產私有制度；又是如何在一次次房市崩盤中，再度站立起來，而且創出一套複雜的房貸金融產品，也埋下房市泡沫的因子。

今天我會分七大階段來介紹美國房地產歷史的概貌，每一段都有非常重要的關鍵，缺少其中一個環節，都不可能走到今天這一步。

第一階段：拓荒時代（1776～1900）

這個階段雖然占了美國開國史的近半時間，卻也是「美國夢」的起始點。有兩件重要的事件，一個是西部拓荒，另一個是產權確立，也就是土地私有化的開始。

1776年美國宣布獨立時，全國人口不到400萬。東岸以外的大部分地區仍是：原住民領地、法國殖民地、西班牙殖民地和尚未開發的荒野。1783年9月3日，美國獨立戰爭結束，與英國簽訂《巴黎條約》，國土面積直接翻倍，取得的「密西西比河以東、五大湖以南」的廣袤土地。

隨後在1785年聯邦政府通過《土地法》，這是美國房地產史最重要卻最容易被忽略的法案之一。政府開始把土地像棋盤一樣切割，形成鄉鎮系統（Township System），一個單位是6英里乘6英里，再切成：36個Section，每個Section是640英畝。

所以今天我們在中西部與多數西部州，看到筆直的道路和方格狀社區，很多其實都源自1785年的測量制度。

到了1803年，又出現另一件改變歷史的大事：美國向法國購買路易斯安那地區，又將國土面積瞬間增加近一倍。此後數十年，聯邦繼續向太平洋擴張：德州併入、取得奧勒岡地區，美墨戰爭後又獲得加州與西南部地區。

1862年，開啟真正改變美國房地產的事件：林肯總統簽署《宅地法》（Homestead Act），允許公民只要在西部土地上耕作居住滿5年，滿足條件下就能免費獲得160英畝的土地產權，這個面積足足有90個足球場大。這項政策奠定了美國「私有地產權神聖不可侵犯」的法律基石，也引爆了早期的房地產開發熱潮。

19世紀中期也出現加州淘金潮，這段時間就是華人移民拓荒史。之後聯邦為了建造橫貫鐵路，華人也大量轉入建設，成為這個階段鐵路、礦業、農業與城鎮建設的勞動者，但卻不是土地的擁有者，甚至在1882年發生《排華法案》。

另外，這段期間也發生過一段房地產泡沫，至今美國西部有幾個所謂的「鬼城」，就是當時的歷史產物。1860年代到1870年代初期，美國正在快速西進。大家普遍相信：鐵路一定會來、城鎮一定會成長、土地一定會升值，於是大量資金湧入西部土地，致使土地價格亂漲一通。

因此，銀行開始大量放貸，很多貸款的擔保品就是：土地、鐵路債券、未開發地產。整個市場建立在未來成長預期上。結果市場突然發現：鐵路建太多、收益不如預期、債券賣不出去，於是資金鏈斷裂。1873年9月，當時美國最重要的投資銀行Jay Cooke & Company倒閉。

許多西部地區的土地變成交易失敗、價格暴跌、大量法拍，不少事先規劃好的街道、商業區和車站，就這樣荒廢了，在這片廣大的土地上被人遺忘，變成「鬼城」。這個場景，是不是和2008年的金融海嘯、房市崩盤很類似？

到底什麼是「美國夢」？從250年前說起｜一場土地、金錢與夢想的豪賭｜房子如何成為美國最大的財富遊戲？ #美國地產熱點 第242集

第二階段：城市化與摩天大樓時代（1900～1945）

有了第一階段的基礎，房地產的價值邏輯從「土地面積」轉向「城市區位、交通節點，和可建樓地板面積，與金融槓桿」。真正創造巨大財富的地方，逐漸變成紐約、芝加哥、底特律、波士頓、費城、洛杉磯這些城市核心。

摩天大樓之所以成為這個時代的象徵，是因為它改變了城市土地的使用方式。當曼哈頓、芝加哥這類核心商業區土地越來越貴，開發商不可能只靠平面擴張獲利，於是開始把土地價值「垂直化」。

這段期間有大量的移民湧進東部和中西部城市，經濟繁榮、股票上漲、辦公需求增加，讓住宅、商辦、公寓、飯店與地標建築大量興建。房地產的狂熱，也埋下泡沫的種子。1929～1933年大蕭條期間，房價與自有住宅率下跌、抵押貸款違約率上升。這造成1920年代中期住宅建設越熱的城市，在後來下行時受到的衝擊越深。

這個階段的最後是二戰時期，1945～1946年退伍軍人返鄉後，全美各地都面臨找房困難。美國房地產也從這裡進入下一個大轉向：從城市高密度與摩天大樓，走向戰後郊區化、長期房貸、中產自有住宅與大規模建商時代。

第三階段：郊區大爆發（1945～1980）

第三階段可以說是從垂直發展，又轉向水平擴張。如果第二階段的象徵是紐約、芝加哥的摩天大樓，那第三階段的象徵就是：高速公路、獨棟住宅、車庫、草坪、購物中心與中產家庭。

這一階段奠定了今天美國住宅市場最核心的樣貌：郊區獨棟屋成為美國夢的標準版本。二戰結束後，退伍軍人大量返鄉、嬰兒潮開始、中產階級收入上升，加上汽車普及，讓住郊區變得可行，進而推升了郊區住宅建設浪潮。

最具代表性的案例就是Levittown：紐約長島大規模興建標準化住宅，用類似工廠流水線的方式蓋房子。它不是一棟一棟慢慢蓋，而是把住宅生產流程拆解成高度標準化的工序。成為今天美國大型建商的典範。

到了1970年代，戰後郊區模式開始出現問題。兩次石油危機，讓依賴汽車與長距離通勤的郊區生活受到挑戰。同時，美國進入高通脹時代，房價與利率都變得更不穩定。1970年代末到1980年代初，房貸利率大幅上升，對購屋能力造成巨大壓力。

第四階段：高通脹與建築商大洗牌（1980～1995）

這一階段的核心，是地方型小建商，轉向全國性大型建商的關鍵期。大型建商上市、併購地方建商、跨州擴張，形成所謂的量產型建商。最具代表性的公司，包括 D.R. Horton、Lennar、Pulte、Centex、KB Home、Toll Brothers、NVR等。

因為大型建商的成形，這個時期也出現所謂的「整體規劃社區」，幫住戶營造一整套生活方式，尤其在太陽帶地區，像德州、佛州、亞利桑那、內華達、喬治亞、北卡、南卡、加州內陸，大片土地加上人口移入，使大型建商有條件一次開發數百戶、上千戶住宅。

這段期也出現一個很重要的變化，以前房貸像是地方銀行的生意，1980年代之後，房貸逐漸變成華爾街可以包裝、出售、交易的金融資產。房貸抵押證券（MBS）開始擴大並深化。

當然也不能忘記1970年代末到1980年代初的高通脹，通脹率在1980年達13.5%，1981年仍有10.3%，到1982年才降到6.1%。爲了壓制通脹，美聯儲被迫升息，導致房貸利率也飆到歷史高點。

30年期固定房貸平均利率，在1981年達到年度平均16.64%，1981年10月觸及約18.4%的高峰。既使通脹率在1995年降到2.8%，當時30年期固定房貸利率平均還是高達7.86%。

其實這段期間也造就建商的洗牌潮，因為高利率會淘汰資金薄弱的小建商，也會迫使建商更依賴規模、融資能力與標準化生產。所以，建商成為大者恆大的趨勢。

第五階段：房貸金融化與房市泡沫（1995～2008）

1995年左右，美國政府、銀行、房地產業、抵押貸款公司形成一種共識：提高自有住宅率，讓更多家庭買房。克林頓政府在1995年推動「National Homeownership Strategy」，目標是在2000年前，把自有住宅率推到歷史新高，並增加多達800萬個家庭。

到了2001年，互聯網泡沫破裂與911事件後，美國進入低利率環境，借錢成本下降，買房與再融資變得更容易。此時，買房能力不再完全取決於穩定收入，而是取決於金融機構願意放多寬。

隨著房價的上漲，讓華爾街的房貸抵押證券更加深化，擴大住房信貸與二級市場深化。但這個繁榮建立在一個危險假設上：房價會永遠上漲。2006年後，在放貸房收緊、利率拉高的背景下，造成房價轉跌，進而令次級房貸違約升高，證券被降評，金融機構接連出現巨額損失。到2008年，房市泡沫終於引爆全球金融危機，也宣告美國房地產進入另一個更加謹慎、監管更嚴的新時代。

第六階段：金融海嘯後的重整與機構買房（2009－2020）

來到我們更加熟悉的歷史，這段時期美國房市經過低谷，同時進入「嚴格信貸、低利率托底、機構買房出租」的新格局。前兩年房市還有大量的法拍潮，直到2012年左右，美國房價才開始進入修復期。

這一期房市在低利率、供給不足、就業復甦，以及機構資金進場支撐中進入升溫。也因為房貸審核變得更嚴，不是所有人都能成為屋主，而是更容易轉向租屋市場。

過去，獨棟出租屋多由小房東持有；但2010年代開始，Blackstone、Invitation Homes、American Homes 4 Rent等機構投資人，用資本市場資金大量購買低價、法拍獨棟住宅，翻修後出租，同時「租金現金流」也被證券化，又出現一種新型態的金融商品。

2020年原本可以看作第六階段的尾聲，但疫情讓它同時成為下一階段的開端。疫情後，低利率、遠距工作、郊區需求、居家空間需求突然爆發。美國人口開始更重視空間、後院、書房、低密度生活，這讓郊區獨棟住宅需求快速升高。

不過，上一階段的後遺症也在這時候突顯出來：住房嚴重短缺。房地美估計，住房短缺從2018年的250萬戶，擴大到2020年的380萬戶，且入門級住宅短缺更嚴重。加上一般買家還要跟機構投資人搶房，此時買房成為有美國史以來最艱巨的任務。這也造成建商出租住宅模式（Build-to-Rent）的熱潮。

第七階段：高利率、缺房和新法案的到來（2020～至今）

終於來到現今時期，我們經歷房價飆漲、利率回升、利率鎖定效應、住房短缺、交易凍結，導致年輕世代被擋在房市門外的困境。

為了讓美國人再次買得起房，國會和總統川普（特朗普）也推動修法，即將通過「21世紀住房之路法案」（21st Century ROAD to Housing Act），降低建房的門檻與成本，並限制機構大舉買房的行為，期望把住房回歸到居者有其屋的本質。◇

責任編輯：李曜宇#