博納律師 (Edward E. Bona, Esq.)

(http://www.epochtimes.com)

【大紀元5月8日訊】

美國是一個自由而多機會的國家﹐這尤其體現在民事權利的“契約自由”與“契約平等”上﹐移民或外國人在這裡一樣可以成立公司﹐可以購買房屋….. 實現安居樂業的美國夢。

在買房過程中﹐我們會遇到各種問題﹐如貸款﹑信用﹑談判﹑簽約﹑驗屋﹑保險等﹐所有這些問題對最終的過戶都是關鍵。其中﹐華人最困惑的要算是產權問題了。房屋的所有權稱為產權﹐它是通過產權調查和產權保險 (Title Search &Title Insurance)來確保的。人們會認為出錢買房﹐當然就擁有產權。事情不這麼簡單﹐房屋這一不動產物權﹐其交易須要式登記﹑公共檔案的形式宣告所有權﹐以保財產穩定。每次登記歷史會涉關到您今天交易的情形。華人也許對此困惑﹐可能是華人的母文化體系﹑實際習慣和法律生活中沒有產生過完整的權利行為﹐對美國所有權的具體程序印象空洞。

為了幫助您建立產權概念﹐我們可以從林肯總統(Abraham Lincoln)的故事談起。大家知道總統林肯出自寒門﹐其獲得的成功和敬仰成為代代力爭上游有志者的榜樣。在此我要說的是林肯幼年的困苦﹐導因為兩次因房屋產權有疵失去家園﹐這應是每一位購買房屋者可吸取的教訓。

林肯出生的茅屋位於美國南部小鎮Nolin’s Creek﹐是其父花了$200 買來的﹐只有一個窗戶的一間小屋﹐接壤300英畝的壞土地﹐每天疲於奔命與蚊蟻﹑燥熱和壞土地爭鬥。在買後的第四年林肯三歲時﹐他們卻被迫捲鋪蓋走路﹐原因是該茅屋產權憑證有瑕疵﹐有人站出來﹐提出了更充份的產權文件﹐房屋判定歸於該權利主張人。

林肯一家後搬進了一農場﹐卻又第二次被訴上了法庭﹐訴由是不法侵佔他人土地﹐又是對產權提出質疑主張。雖然那權利主張人沒有勝訴﹐林肯一家可以繼續住下去﹐但是產權問題就象是半路殺出的程咬金﹐攪得林肯一家惶恐不堪。此外﹐林肯鄉里的第一個飛行員Daniel Boone﹐也因為產權文件有錯誤﹐不得不放棄他所有的龐大地產。林肯父親最後決定搬去印第安那州﹐因為那裡土地肥沃﹐產權文件清楚。所以林肯一家因為產權問題搬遷兩次﹐歷盡生活的動蕩。

上述的“產權問題”﹐可能會是隱蔽的﹐可能起因於50年前的一宗偽造案﹑在受脅的情況下執行的交易﹑無人得知的重婚罪或鄉間檔案處的記錄錯誤等等﹐這些僅是少數的可能。“產權問題”足以使您失去房產﹐即使您沒有失去房產﹐產權的瑕疵問題會讓您無法出售或將房產贈送﹐甚至子女也無法繼承。您當然也不希望象林肯的父親那樣被告到法庭﹐為捍衛您的權利付出龐大的代價。好在 現代社會辦法是有。(全文未完待續)

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