地產投資新方法及涉及的問題（二）

【大紀元8月23日訊】上一期的劉律師信箱講到了隨著市場上REO房子的增多，許多人在選擇投資房地產時，開始選這些經過銀行拍賣後，回收轉手再出賣的低價房。今年，尤其是下半年，一些被屋主們賠本拋售（Short Sale）的房子日益增多，不少房地產投資者開始轉向買這些賠本拋售的房子。

什麼是「賠本拋售」？英文是Short Sale, 也有人把它翻譯成 「債務豁免出售」。當屋主有財務困難，無法繼續支付房屋貸款後，他經過貸款銀行同意，以低於應還貸款本金的價格將房子賣掉，銀行儘管不能完全收回所借出的貸款，但同意不再追索借款人的償還責任。這樣的房屋買賣就叫「Short Sale」。舉一個例子，我們最近處理的一樁案子，賣方兩年前以44萬美元買下了一所著名大學附近的套房（Condo）。當初屋主借了39.6萬美元的貸款。最近失去工作，無法繼續支付貸款，將房子上市出售。由於市場低迷，房子跌價，房子降到39.6萬美元仍無人問津，最後有人開出36萬美元的買價，賣方經過和銀行的多方協商，銀行終於同意買賣雙方以37萬美元的價格成交，銀行停止了對該房的拍賣法律手續，賣方也因債務的免除而大鬆一口氣，他不必再擔心房子被銀行沒收而導致的對自己信用的毀滅性影響, 買方更是歡天喜地地撿了個大便宜。我們對這樁於買賣方都是雙贏的交易也由衷的感到高興。

那麼有人會問，銀行為什麼會同意這樁虧本的買賣呢？銀行其實並沒有虧太多。賣主本來就是無回春之藥的死馬，如果銀行不同意這樁賠本拋售，它的唯一出路就是拍賣這幢房子。它把這幢房子拍賣掉也許虧得更多，因為銀行要經過幾個月漫長的拍賣法律程序，並花掉不少的律師費用，拍賣無人問津，銀行只有將房子回收。回收後再出售，又要歷經數月，房子未必能賣出原始貸款的應償還金額。銀行在拍賣前同意這種賠本拋售也是經過一定的審批程序後才同意的。短期內以最大的可能收回貸款的本金，減少損失，對銀行來說往往是上上之策。另外，拍賣 (foreclosure)，或銀行拍賣後回收再出售 (REO)，會讓銀行本已困難的資金周轉更慢。而賠本拋售則讓銀行的資金立馬回收，對銀行的資金周轉有所幫助。賠本拋售還可以讓銀行的股東們少看到一些銀行的拍賣房呆帳，對銀行的股價的負面影響會少一些。這些就是銀行同意屋主賠本拋售的主要原因。

什麼樣的人可以申請賠本拋售呢? 賠本拋售和銀行拍賣回收房的再出售有何區別呢? 賠本拋售有什麼問題呢? 請看下一期劉律師信箱。

如果您有任何問題，可諮詢劉念慶律師事務所劉念慶律師。聯絡地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200 Roswell, GA 30076；聯絡電話770-481-0609；傳真：770-481-0597；網址：www.attorneyliu.com。

(http://www.dajiyuan.com)