【大紀元7月25日訊】在過去的的劉律師信箱中，我曾經舉案例分析過屋主產權保險的重要性。現在銀行拍賣房日益增多，在我們經手的拍賣房過戶中往往碰到很複雜的產權問題，我想再次通過幾個問題進一步闡述房地產買賣中屋主產權保險的重要性。
屋主產權保險，英文稱作Owner』s Title Insurance。在房地產過戶中，銀行的產權保險（Lender』s Title Insurance）是必須由買方替銀行買的，否則銀行的貸款不予發放。因為銀行自己的權利已經得到了保障，那麼針對屋主自己的產權保險銀行並沒有規定一定要買方自己買下來。有些客戶問我是否可以不買，我往往對這持否定態度，因為產權保險對屋主是十分重要的。
產權是個非常複雜的歷史記載，過戶律師往往要針對手裡的房產進行五十年的追溯調查，確認賣方有無欠他人債務，或欠政府稅金等等。那有的客人問，我買的是新蓋的房子，沒有很長的歷史，是否風險小，不必買屋主產權保險？答案是「不對」。不管你的房子是否是剛剛蓋好的，房子下的土地歷史悠久，如果社區開發商買地時有遺留房產問題，後面蓋的房子也就繼承這些問題，造成產權有瑕疵。
又有人問，如果我買房子時付了很少的首期（down payment），大部分都是銀行貸款，如果房子產權有問題，我損失得很少，是否就不必買屋主產權保險? 答案也是「否」，因為一旦房子的產權出問題，銀行的貸款會有產權保險公司賠償，因為銀行強迫你為銀行買了借款人產權保險（Lender』s Title Insurance），可是此時的產權保險公司會繼承銀行的所有權利，變成你的債權人，還要求你繼續付清你欠銀行的貸款，只是此時你要支付的對象是產權保險公司而不是銀行罷了，而此時你因為沒有自己的屋主產權保險，償還貸款後，拿到的是一個有問題的房子，那真是「賠了夫人又折兵」。
很多人不明白，你當初跟銀行簽的借款協議書，並不因產權瑕疵而失效，產權保險公司在賠償銀行的產權保險後代替了銀行的位置，對你不付款的行為享有追訴權。這很像一個例子，如果你沒有為房子買火災保險，房子因為失火燒掉了，儘管房子沒有了，你欠銀行的錢並沒有一筆勾銷，你照樣要付清欠銀行的貸款，只是你還款後所擁有的就是房子下的一塊地而已。你因為沒有火災保險所以沒有人來賠償你房子的原價值，如果你不付銀行貸款，銀行會通過訴訟來強迫你付款。
如果您想進一步了解什麼是產權瑕疵或對產權再作進一步了解，請查閱劉念慶律師事務所網站房地產專版的有關文章。
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