【大紀元1月6日訊】(美國之音記者：袁野華盛頓報導)美國住宅房地產市場2008年經歷的麻煩尚未結束，業內人士在新年伊始又給商業地產市場敲響了警鐘。
總部設在華盛頓的城市土地研究所(Urban Land Institute)星期一發表報告說，由於租金收入的下降和閒置率上升，業主再融資的能力將在2009年受到嚴重影響。該機構警告說，2009年，全美國所有主要城市的辦公樓閒置率將超過10%。
商業地產諮詢公司真實資本分析(Real Capital Analytics)在最近的研究報告中列出超過一千家已經被銀行收回或地產業主出現違約的商業地產，這些地產市價總值超過257億美元。真實資本分析的報告說，除了這些已經出現問題的地產外，全美範圍內還有大約3千7百處商業地產可能在2009年內陷入麻煩。
信貸緊縮違約率將攀昇
全美獨立社區銀行協會的高級副總裁兼首席經濟師保羅‧默斯基(Paul Mersky)說，失業率的上升和商業活動的驟減使商業地產的業主面臨租金減少和租戶難尋的雙重威脅。很多業主不得不倚靠再融資才能維持下去。然而，信貸的持續緊縮意味著商業地產業主的違約率將在2009年大幅度上升。
他說：「美國的商業借貸大約有一半是由某種地產來作抵押的。商業地產的貶值讓已經緊縮的信貸市場進一步收緊。這個過程的逆轉需要很長時間。2009年對於住宅和商業地產來說，注定是相當有挑戰性的一年。」
2008年的行業統計顯示，全美範圍內的商業地產租金已經下跌了30%。 紐約時報援引業內人士報導說，在所有商業地產當中，麻煩最大的是酒店和購物中心，零售業的不景氣導致大量零售商關閉店面或宣佈破產。很多購物中心的經營者面臨出售資產的巨大壓力。
商業地產是銀行界定時炸彈？
全美獨立社區銀行協會的高級副總裁兼首席經濟師默斯基說，和民用住房的貸款不同，傳統上，信貸機構通常按照商業地產交易價格的50%到70%發放貸款，但是在2006年到2007年美國房地產市場最火爆的時候，很多銀行放鬆了信貸標準，貸款額度達到甚至超過了商業地產市價的90%。和住房貸款一樣，這種放貸標準假設的前提是市場會一路熱下去。但是在過去一年裡，商業地產和其它房地產市場一樣，出現兩位數的下跌。
次貸危機讓人們或多或少地瞭解到美國投資機構把房屋貸款打包成各種金融衍生產品在二級資本市場上出售的做法。全美獨立社區銀行協會的高級副總裁兼首席經濟師默斯基說，商業地產的貸款市場近年來也出現同樣的趨勢。
追蹤房貸支持證券(MBS)市場的研究機構TREPP的統計顯示，2006年和2007年的兩年時間內，全美商業地產貸款當中有將近60%被打包成各種證券轉手出售。
在這種情況下，有專家警告說，一場類似於次貸危機的麻煩很可能會在2009年襲擊美國商業地產市場。紐約時報甚至把商業地產比喻成美國銀行業的下一顆定時炸彈。包括美洲銀行、摩根大通、摩根士丹利等全國性銀行每家都持有上千億美元的商業地產證券。
地區性銀行威脅較小
全美獨立社區銀行協會的高級副總裁兼首席經濟師默斯基說，和全國性銀行相比，地區銀行面臨的威脅相對小一些。
「全美範圍內有大約8千家小規模的社區銀行。這些機構沒有在次貸危機中遭遇同樣的麻煩，它們沒有深度捲入金融衍生產品市場。所以，它們的資產負債平衡表沒有遭受那麼大的損失。和全國性的金融機構相比，它們現在在發放貸款方面反而處於更加有利的地位。」
再融資難
商業地產信貸有別於住房信貸的另一點是，在商業地產信貸中，借貸方通常在5年、7年、或者10年的貸款期限內只償付貸款利息。當借貸合同到期後，業主再和借貸機構就尚未償付的本金進行再融資。全美獨立社區銀行協會首席經濟師默斯基說，在2009年，很多業主不可能獲得再融資。他們的選擇是要麼和銀行商討重新設定貸款標準，要麼只好由銀行收回地產。
總部設在華盛頓的另一家地產諮詢公司房地產圓桌會議(Real Estate roundtable)預測說，2009年，大約有價值4千億美元的商業地產貸款面臨違約和被銀行收回的威脅。真實資本分析(Real Capital Analytics)的研究報告說，截至目前，全美已經有價值約為一千零70億美元的寫字樓、購物中心和酒店的業主在償付貸款方面出現困難。
