【大纪元2010年12月28日讯】（大纪元记者高紫檀综合采访报导）2010年开年以来，中共在调控中“让房价飞”。临近年关，“国N条”没能使一线城市房价降下，部分二、三线城市又出现上涨，不久前，南京、武汉、杭州、广州等地“地王”不断涌现。尽管中共政府严厉调控楼市，但目前北京、上海土地出让金已破千亿元，由于土地供应量约为过去两年的总和，今年全国土地出让金有望突破2万亿元。不少专家认为，土地财政是高房价的罪魁祸首，而土地财政的受益者地方政府、开发商、银行则是高房价的推手。
土地出让金收入逐年增多 “土地财政”收入名目繁多
据人民网报导，近10年来，中国各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政收入中比重不断提升。
资料显示，2001年—2003年，全国土地出让金达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年，收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。
而2010年，由于土地供应量约为过去两年的总和，预计全国土地出让金有望突破2万亿元，比去年再增收5000亿元以上。国务院发展研究中心副主任韩俊在央视公开表示：今年一至三季度土地出让金收益是1.68万个亿。约占地方政府财政预算收入60%。
“土地财政”是个俗称，一般是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。中国土地学会副会长黄小虎说，实际上，土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入，这些收入全部归地方支配。仅此两项就占到地方税收的近四成。在一些地方，“土地财政”成了名副其实的“第二财政”，有的甚至成了财政收入的主要来源。
附着在土地上的收入，还有名目繁多的费。土地从征用、出让到规划建设等环节，土地管理、房产、财政、水利、交通、人防等部门，都会收取不菲的费用。
“如果算上以土地作为抵押向银行贷款，地方政府的实际可支配收入会更多。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平说，地方政府手中的土地和政府信用是金融机构看好的优质抵押品。近年来，特别是在城市基础设施投融资上，地方政府获得的抵押贷款增长较快。
据银监会统计，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元。而卖地收入是还贷的主要来源。
“土地财政”造就高价房 政府是保护伞
在“土地财政”模式下，难免产生高价地进而产生高价房。
“‘土地财政’所带来的利益联接机制，最为人诟病。存在多年的‘土地财政’，事实上造就了‘征地—卖地—收税收费—抵押—再征地’的滚动模式，在这一过程中，地方政府、开发商、银行成为最大的受益者。”中国社科院农村发展研究所研究员王小映坦言。
要维持这一模式，并获取较高收益，就要压低补偿标准征地，再通过拍卖等方式高价出让。几万元征一亩地，几十万元卖给开发商，征地与卖地之间的巨额利润，让不少地方以各种形式规避上级的规划管制、计划控制和审批管理。
结果导致违规违法用地时有发生，农民“被上楼”现象频频上演，权益得不到有效保护，耕地保护也面临空前压力。而房地产业是这一模式的下游出口，城市购房者最终为高房价“埋单”
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云分析，在这种利益联结机制下，地方政府不但是征地的大买家、土地出让的大卖家，还是收支的大账房。当流动性充裕、房地产市场向好时，地方政府有动力、有能力推升地价和房价；而当楼市出现危机，土地交易冷清时，地方政府的财政平衡压力就会增大，也能通过构筑政策防护墙，扭转楼市下滑趋势。
“2008年，各地纷纷出台缓交土地出让金等措施扶持开发商，‘救市’风潮席卷南北就是例证。更令人担忧的是，这种机制像个失去控制的发动机一样，很难停下来。”邹晓云说。
国有土地这种公共资源被定位于地方财政的利益最大化。在这种利益联结机制下，难免产生高价地进而产生高房价，房价不断上涨，就会导致住房不断向富裕家庭集中，大多数居民家庭获得住房的能力减弱、机会减少。
从近几年实际情况看，房地产的暴利令许多企业眼红，甚至一些生产服装、家电的大企业也纷纷转型做起了开发商。“这不是好现象，毕竟，土地的增值是虚拟的，没有哪个国家可以依靠房地产来实现国富民强。”叶剑平说。
土地财政加大了银行风险 透支了未来收益
地方政府土地抵押收入的增长，加大了金融风险。审计署公布的情况表明，审计调查的18个省、16个市和36个县本级，截至2009年底，政府性债务余额合计2.79万亿元。从债务余额与当年可用财力的比率看，有7个省、10个市和14个县本级超过100%，最高的达364.77%。“这些贷款很大一部分依靠土地出让收入来偿还。当行情看涨、土地出手顺利时，政府可以通过丰厚的土地出让收入归还银行贷款，一旦房价大幅下行，土地价值必定下降，薄薄的抵押合同书力量究竟有限，银行、财政所承担的风险显而易见。”叶剑平说。
“土地财政”的收取和使用还严重透支未来收益。黄小虎说，各用途出让的土地达40年、70年不等，地方政府在出让土地时，按照年限累计的地租做了一次性收取并用于当期支出，虽然短时间增加了财政收入，但实质上透支了未来几十年的收益，势必损害子孙后代的利益，相当于“寅吃卯粮”。
“土地财政”也是不可持续的。一个城市的建设用地总量是有限的，一旦卖完，后续的财政开支就得不到保证。“城市化进程还有20年左右就会达到70%的平稳期，‘土地财政’之路只能是短期选择，绝非长久之计。”邹晓云说。
调控措施失效 政府起关键作用
美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田对大纪元记者表示，全国各地也纷纷出现地王，说明中央的调控措施没有能够起到什么作用，也说明地方势力，包括地方政府、各地分行、城市的开发商、央企的房地产公司等等，都肆无忌惮，也迫不急待，只管自己的利益，继续推高房地产市场的基本价格水准，继续抬高房市，保护自己已有的经济利益，保护已经过热的房市不垮。
经济学家何清涟此前接受大纪元采访时表示，因为中国楼市关键是政府在起作用，政府目前调控楼市是半心半意，中国政府是希望能够控制楼市不让它上涨，但又不希望楼市成交量萎缩，而地方政府的财政对房地产的依赖太高，也不希望楼市成交量萎缩，所以也在想办法维持这个楼市。
何清涟还指出，中国的楼市价格和老百姓的购买能力，以及市场增值需求完全脱节，完全是政府、房地产集团，和炒房者三者弄出来的虚假繁荣和房地产泡沫，因为中国许多政策是抽像上在干预楼市使房价下跌，但在具体的一些举措上又不断的在维持这个房地产泡沫。
国家统计局数据显示，11月份全国70个大中城市房价环比上涨0.3%，同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点，这已经全国城市房价已经连续六个月保持同比正增长。
媒体报导，12月，中国各地涌现“地王”。杭州杨家牌楼地块和枝江旅游渡假区的地块分别以每平米25,735元和每平米37,069元成就杭州住宅和商业两个新“地王”；武汉土地市场出现总价、单价的两个“地王”，底价5.9亿元的两个地块，成交价涨至13.18亿元和10.2亿元，均打破武汉高价地块单价记录；广州白云新城三幅地块折合楼面价在19,600元到20,600元每平方米之间，再次刷新了广州的住宅用地单价最高的记录。
