【大纪元2013年01月20日讯】(大纪元记者张茹澳洲墨尔本编译报导)过去两年里，澳洲房地产的负面消息不断，但从2012年下半年起，地产市场的主要指标开始提升，省会城市的房价指数也开始改善。澳洲房市终于到达复苏的风口浪尖上了吗？迈入2013年后，未来的市场走势将如何发展？物业专家们结合了最新公布的数据从多个层面作出预测。
信心普遍提升
据澳洲物业投资杂志报导，多家报告都显示，买房信心在去年显着提升。衡量买房者情绪和信心的指标之一，The Genworth信心指数每年2次出台，根据最新数据，该指数增长到98.4%，这是2007年以来的最高水平。
Genworth的首席执行官Ellie Comerford说，受调查的一半人士都相信，现在是买房的最好时机。
与Genworth的发现不谋而合的是，联邦银行/澳洲房贷金融协会（Mortgage and Finance Association of Australia，MFAA）的住房融资指数显示，目前的财务信心达到2011年5月的最高水平，75.8%的受访人士预计，房价将继续增长或至少保持稳定。
77.9%的受访者也相信，现在是买房的好时机。不少首次购房者也持有类似观点，63%表示他们已做好了买房准备。
MFAA的首席执行官Phil Naylor先生说，所有的迹象都指明，市场情绪正在恢复中。“在房地产界，信心至关重要，调研报告肯定了未来好的商机，特别是现在处于利率水平较低的时期，房地产市场的前景被普遍看好。”
房屋贷款量增多
市场上买方信心十足是一方面，但毕竟有些主观，一些分析师指出，房屋贷款是另一个衡量房市复苏的重要指标。
澳洲统计局(ABS)的数据显示，2012年8月份，旧房的贷款数目上升了1.3%，至38,238笔，新房的贷款数更是飙升13.9%，至2341。
自住业主是房贷复苏的主力，投资物业的贷款也在稳定增加。报告显示，物业市场的32.8%是由投资者提供的，当租金收入更具有吸引力时，这一比例还将继续增加。
业界认为，投资者开始重拾信心。Loan Market集团公司发言人史密斯（Paul Smith）说，来自年轻投资者的咨询明显增多。2012年8月和9月，“80后”客户对投资物业的贷款咨询上升了40%。
“投资者主要以爸爸妈妈为主的时代已经结束了，”他相信，“许多年轻人，包括最近的毕业生，已经看到早早进入房地产市场的好处。”在主要的省会城市，房租都在上涨，可能会进一步推动这一趋势。他说。
澳洲最大的房贷经纪公司Australian Finance Group，在10月份处理了价值31亿的房屋贷款，这是2009年初以来贷款数额最高的月份。
在纽省，投资者占了10月份新批贷款的43.1%，昆士兰名列第二（35.1%），紧接着是维省（33.6%）和西澳（29.9%）。
对房价的影响
至去年10月份，各大城市的房价有明显向上走的势头，根据RP Data的数据，9月份省会城市的平均房价上升了1.4%，达到两年半以来最强劲的资本增值。这也是2010年3月以来最大的月度增幅。
阿得雷德是9月份房价上升的领头军，房价涨幅2.4%，紧接着是柏斯，涨1.6%，悉尼1.5%。尽管墨尔本一直面临新房供过于求的忧虑，但房价还是涨了1.4%。在布里斯班，房价在该月之内上涨1.1%。
RP Data的研究主管劳力斯(Tim Lawless)表示，房价上涨有可能跟利率下调相关。
到了10月份的结果就比较负面，出现5月以来的第一次月度下滑，8个省会城市的房价集体下滑，这个结果在11月份依然保持不变。
劳力斯表示，虽然房价上涨停滞了，但其它指数都在暗示房市正在为最终的复苏积蓄力量。“在悉尼和墨尔本两大主要的市场，拍卖成交率稳定在60%左右，自住物业的房贷批准数从2012年2月起就在改善，尽管是从非常低的起点起步。”
其实，去年10月份各个省的表现也不同，达尔文的房价上升了4%，柏斯上升0.4%，悉尼和布里斯班都下跌了0.9%，墨尔本跌1.1%，阿得雷德的跌幅最大，月跌幅达到2.4%。但是从一个季度来看，大多数省会城市房价都有所上升，达尔文升幅最为显着，上升1.5%，紧接着是阿得雷德1.3%，柏斯和悉尼都涨了0.7%。
劳力斯说，“澳洲房价在2010年10月达到顶峰，此后一路下滑，至2012年5月已跌了7.4%，虽然10月份房价有些许下跌，但已经收复失地2.1%。”
租房市场收紧 住房需求增长
澳洲各省会城市的租房市场发展不一，但有一个总的趋势：房租在提升，空置率继续收紧。
QBE/BIS Shrapnel的报告显示，悉尼的租房市场是最紧的，空置率在2007年以来一直远远低于2%。
“悉尼的房屋建造活动低於潜在需求，使得出租房供不应求，在未来2年之内（2014-15），空置率可能依然低于3%的平衡市场水平。”
由于近些年投资迟缓，租客需求上升和较低的建筑开工率，使得布里斯班和柏斯的空置率继续收紧。
“相反，墨尔本的租房空置率却在缓慢上升，从2008年低于1%，上升至过去两年的2%。”
同时，由于建房活动增加，堪培拉的空置率也有所上升；阿得雷德和霍巴特的低人口增长，使得租客需求也低于供给。
RP Data的最新报告发现，全澳有388个郊区买房比租房便宜，这些郊区大多数位于乡村，但在省会城市中也有，比如布里斯班有42个这样的区，其次是悉尼（41）和阿得雷德（31）。
虽然买房的呼声很强劲，但租房的需求依然会保持下去，一个主要的推动力就是海外移民。2012年的净移民总数预计达到23万人，这一数字在未来三年将以每年1万人的幅度递增。
“在未来三年，纽省吸引的新移民比率最高（27%），其次是维省（23%），昆士兰和西澳（各自分别22%）。
澳洲经济继续发展
BIS Shrapnel预计，至2014-2015，澳洲国民经济将以每年3%的速度增长。虽然国际上商品价格下跌，但矿业投资在未来两年将继续增长，预计在2014年到达峰顶，而非矿业投资——房地产和其它经济部门将保持稳定。
由于工资和就业增长，家庭支出每年将增长3.5%，这些因素使更广泛的经济扩张成为可能。
9月份，澳洲经济被列为第12大经济体，国际货币基金组织预测，澳洲经济在2013年的表现将优于世界上主要的发达国家。
储备银行多次降息不但帮助重振信心，而且提升了银行业的竞争力。目前的房贷利率低于6%，与过去10年7.2%的平均利率水平相比相当具有吸引力，这样低的利率水平在历史上也仅出现过寥寥几次。
房地产市场将持续复苏
QBE/BIS的报告表示，澳洲有能力应对房地产市场的任何不确定因素。
预计2013年全国范围内的房价都将普遍上扬，尽管不同地区不同的经济条件和需求会导致复苏的步伐不一致。
报告指出，在悉尼抑制房地产的主要因素是买方信心不足，然而不断上涨的租金将鼓励更多的租客成为业主。“悉尼的中间房价将以每年6%的速度增长，3年后中间房价预计达到79万。”
虽然墨尔本的物业市场面临房源过剩，买方需求下降的不利局面，但BIS Shrapnel并不认为墨尔本的房价会下跌。人口增长依然是强劲的，而且维省经济在未来几年将开始回稳。“墨尔本的中间房价将以每年1%的速度增长，预计三年后中间房价达到$557,000。”
布里斯班的房地产市场将从信心改善和房屋升级活动中受益。首次购房者重回市场，推动低端和中端市场的发展。
“布里斯班的中间房价预计在2015年6月达到$515,000，平均每年增长6%，三年增值19%。”
在阿得雷德，因为其苦苦挣扎的经济和平缓的移民数辆，“中间房价几乎没有上涨的压力”。
报告指出，阿得雷德的中间房价在未来三年的增长不超过6%，达到42万。
柏斯在矿业带来的强劲就业增长和投资的推动下，房地产市场将继续看好，预计未来三年房价将以每年7%的幅度增长，中间房价三年增值22%，至58万。
在未来三年，达尔文的中间房价将以每年不到5%的速度增长，三年增值14%，至65万。
霍巴特的中间房价在未来三年将基本持平，保持在37万5千的价位。堪培拉的房价三年内预计也仅有1%左右的升值空间，达到49万8千。
澳洲物业监察的经济学家威尔森（Andrew Wilson）相信，澳洲大多数市场目前正处于复苏的初级阶段。
“市场在不同水平上通过不同的驱动因素在复苏过程中，但距离全面复苏还有一段距离。”
在某些市场，可能是“进一步，退两步”，但他预测，2013年澳洲省会城市平均房价增长2%-3%。
劳力斯说，消费者信心显着增强可能成为点燃全面复苏的星星之火。截止目前，他认为信贷需求和住房交易仍然比较平淡，他对2013年的复苏预期持非常乐观的态度。
“低利率将为住房市场创造更为稳定的环境，房价增长达到与收入同步增长的幅度。“别忘了，现在房价比它2010年的高峰期低5.5%，这意味着2013年收复以前损失的机会非常大。”
（责任编辑：陈明）
