外国公民投资美国房地产如何免税

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【大纪元2013年08月13日讯】外籍人士投资美国房地产总是涉及缴纳美国所得税。有什么办法可以不用缴纳美国所得税吗?方法是有的,即通过投资于抵押房地产债务工具“投资组合利益(Portfolio Interest)”。

“投资组合利益”工作方式如下:外籍人士将钱贷给借款人购买房地产。将房地产抵押。由于portfolio interest exception,外籍人士的利息收入将是免税的。美国投资者可扣除利息开支。

美国所得税优惠

关于外国投资者投资的美国国债有两种税的概念很重要。

首先,由外国投资者赚取的美国源利息收入需要被联邦预扣30%的税。

其次,合格的“投资组合利益(Portfolio Interest)”的外国投资者所赚到的利息是可以免税的,而美国的贷款者是可以抵税的。

需要重申的是,非居民外国人和外国公司的“投资组合利益”没有任何美国预扣税,因此这是个很好的方法来资助美国某些投资。“投资组合利益”的定义相当复杂,但它的目的是造福非居民以及外国公司。美国居民与公民在这方面仍须缴纳税款。

特殊限制

除了要求“注册的义务(Registered Obligations)”,“投资组合利益”不包括以下任何支付外国投资者利息的类型:

1.美国借款人不能拥有超过10%的股权;

2.投资者本身不能是银行或贷款相关公司;

3.由亲戚关系人士所掌控的外国公司。

此外,难以确定的,得参考收据或销售等方式来决定的利息,都不符合作为“投资组合利益”的定义。

最后,还有一些复杂的“归属规则(Attribution rules)”适用于上述10%的股东限制。

例如,如果父(F)拥有100%的美国公司和他的两个孩子(C1和C2)均拥有50%的外国贷款公司(FC),那么根据C1和C2拥有真正外国公司的所有权,F会被认为是FC的所有者。同样,如果一家附属公司FC2从父的美国公司获得了贷款,支付的利息都无法享受此优惠。

充分利用投资组合利息(portfolio interest)是非常复杂的,受到严格的规则限制。所以,咨询美国律师、注册会计师的意见是必要的。

Lighthouse Consultants Inc.的 注册会计师 Chris Yau,国际税务律师 Lance Easton,联邦税务师 Nancy Zhao 诚恳为您服务。www.lighthouse-cpa.com/◇

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