【置业英伦】住房贷款2014年秋季回顾

【大纪元2014年10月10日讯】（大纪元记者逸铭报导）对很多人来说，购房是在英国扎根的必经之路。但是当前过高的房价使得申请住房按揭成了英伦置业的重要一环。经过金融危机的信贷紧缩之后，近几年英国的按揭市场有起有落。时至近日，按揭市场的利率又呈下降趋势，再加上房价的远景看好，正是按揭购房的好时机。

·按揭利率再次回落

在今年夏天，由于市场担心英国央行即将调高基础利率（现在仍是创纪录的历史低点0.5％），很多银行开始上调房贷利率。但是时至秋冬之交，市场逐渐认为基础利率将于明年春天上涨，资金市场上的掉期利率（Swap Rate）一直在回落。此外一些贷款机构也试图尽快达到年终目标，因此很多贷款机构趁这个时间差下调利率。当前五年期定息按揭的利率，最低已至3%以下。

但另一方面，随着银行存款利率的上升，很多专家也认为按揭利率不太可能降至2013年的谷底水平。

·利率上涨将造成显着影响

根据金融比较网站Comparethemarket的新研究，在偿还按揭的人中，1/3并没有意识到利率即将上涨，1/4的人不知道基础利率上升会对其财务状况造成什么影响。有专家预计基础利率每上调0.5％，每年的平均按揭开销将增加近600英镑。

·长期按揭快速增加

近期英国按揭市场的另一个现象是，25年期以上的按揭正在快速增长。抵押贷款机构理事会（Council of Mortgage Lenders）的最新数据显示，现在1/3的首次购房者选择25年期以上的按揭——比2010年时多1/3；选择30年以上按揭贷款的人数是10年前的4倍。

选择长期贷款可以节省短期开支，并有助于借款人通过负担能力测试。因此不只新买家，大量有房的业主或需要搬家、转按揭的人也转向了长期按揭。

·申请长期按揭的得失

由于投资房产并非仅仅是按揭利率的计算问题，还要考虑到房产本身的资本增值。因为很多研究机构预测未来五年内英国房价将上涨至少20%，所以尽早购买房产就可以尽早搭上房价上涨的顺风车，获利也就越大。

当然，很多长期的抵押贷款可能是能够买房的关键，而且当前的低利率也是借款的好时机，不过别忘了银行和建筑协会总不会做亏本买卖的。

例子：如果有人前年贷款11万英镑买了一套13万英镑的房产，那么两年过后房价涨了15%——该房产现在价值15万英镑，而且他已经清偿了一些债务，现在他们就有可能进入30%首付的区间，并申请更好的按揭利率。同样的以11万英镑的贷款为例，若两年期定息4.8％。不同期限的按揭成本如下。

·提前退出定息按揭

如果您当前已有定息按揭，但是利率不菲，那么您也可以考虑趁地区利率下降的时机换一个按揭。尽管提前退出通常意味着额外费用，但如果操作得当您还是可以有实际收益的。

具体收益多少取决于利率之差、提前退出的罚款与新按揭的手续费。如果您利率之差高于2%，那么您就应该认真的考虑一下是否应该换个按揭产品。退出费是最主要的成本，许多五年期定息的退出费用都是第一年5%的未偿还额度，其后逐年降低1%——但您需要自己查清楚究竟如何。

例子：某人三年前申请了90,000英镑的贷款，五年期定息4.29％，每月偿还490英镑。现在退出当前按揭的费用是未偿还额度的2%，也就是1,671英镑。而未来的24个月之内还需要偿还11,750英镑。但如果现在换成二年期的定息按揭，利率2.14%，那么这两年内总支付9,528英镑，再加上手续费199英镑——节省的开销是11750-(9528+1671+199)=352英镑。

·如何选择按揭

如果您现在面临选择按揭的问题，虽然短期的定息比较便宜，但是五年期定息应该是比较理想的选择。因为市场预测利率终将上涨——短期的定息期限一旦结束，您就会立刻暴露在已经上涨的利率之下。跟踪按揭也是同样的道理。

但是长期定息的缺点就是，如果您要搬家而按揭又不能跟您走，则可能面临提前退出的费用。而且届时按揭利率已经上升，您很难期待提前退出之后还能找到利率较低的按揭。

·当前的优秀按揭



A. 初购者；

B. 持有123现金账户；

C. 仅在英格兰西北部的支部办理；

D. 按揭总额最高15万英镑；

E. 首付最少一万英镑，Help To Buy。

F. 免费估价，返现£250，Help To Buy。

本文的信息与数据仅供参考，不承担任何责任，实际购房中请以按揭机构的数据为准。

◇