房屋销售价涨量缩
最近三个月以来，贷款利息不断的爬昇，导致全美各地房屋销售量一致性的下降。据Realty Times报道，2013年12月美国现有房屋销售量下降至2012年的水平，这是最近29个月来首次出现如此降幅。根据美国经纪人协会NAR数据，2012年全美房屋销售量为496万套，2013年则为490万套，估计在2014年的房屋销售，更会呈现价涨量缩的走势。许多的地产经纪人认为，由于按揭利率增长，房屋存货紧张，贷款困难，都是房屋销售量下降的原因，这些因素在2014年可能继续恶化。这时候，在媒体上出现一些有关售屋和租屋市场间彼此互动的讯息，更有业者大胆的预测，这样的边际效应，将导致租金在接下来五年增长速度达到历史最快，而目前房屋价格增长速度，则是八年来最快的。观察买房的购买力和租房消费力间彼此间的消长，是蛮有意思的，也让人有所省思。
了解洛杉矶物业市场的人都知道，洛杉矶是个以移民为主的城市，不论是来自太平洋的移民，或是穿越美墨边界的拉丁裔，正如雨后春笋般的纷纷在洛杉矶市立足。来到一个新环境，安身立命和安居立业绝对是稳定下来的第一步。也正是这个原因，租房和买房市场出现井喷式需求。如果供需彼此间有个平衡的力量在维系着，房价就不致于波动太大。但是今天在洛杉矶物业市场上，真正的瓶颈是，新屋建设市场复苏缓慢导致房屋存量紧张。这是一个警讯数字，2013年10月和11月，房屋销售下降4.3%。全美去年11月现屋房价中位数为19.63万美元，比2012年11月上涨9.4%。上涨的房价，会让本徘徊在租屋和购屋边缘线的蓝领及中产阶级，不得不继续租屋。
最低工资调整带动房租涨
这样一个价涨量缩的物业市场，会逼得本欲首次购屋的族群，不得不停留在租屋的阶段。在供给量僧多粥少的困境下，房租的上涨已经是必然的趋势。尤其在7月1日以后，整个美国最低工资，将会往上调整。可预见的，这绝对是在房租火上加油的效应。根据笔者多年以来的经验，只要最低工资一被调整，整个物价市场就会面临通货膨胀的压力。最会被通货膨胀冲击的版块，向来都是房价和房租。在洛杉矶，随着美国买房成本的提高，以及流动人口的增长，美国的租房业逐渐红火起来。尤其在最近两个月的地产市场上，出租物业，尤其是公寓及集合住宅产品的买卖，都非常抢手。这也是投资客看好出租物业增值的眼光，及实际把资金投入市场的作法。
美国六～七成人租房住
很多来自东方国家的新移民都不知道，美国的房屋政策是，要让低收入者能租得起，而非买得起房。因此据美国政府数据表示，美国有60-70%的人在租房住。这一年来，在地产业界开始出现一个成长的区块，那就是出租物业的中介及管理。物业管理的市场是很大的，大多数的美国人不喜欢住在城市。即便是那些每天要去城市工作的人，也喜欢在市郊里寻找安静的生活环境。学生们普遍选择学校附近的公寓合租。对于留学生和访问学者，更多的是在寻找能短期居住的房屋。对于不同的需求，物业管理公司为租房者提供不同的选择。在洛杉玑，房源广告有很多。报纸、公共场所的布告栏、租房网站等都能找到相关信息。然而，有更多的租客是通过房产中介来租房。
在租屋市场上，有很多租房者喜欢通过租屋中介找房子。通过中介找房子的好处是节省时间、信息量大。美国的中介公司长时间与当地房地产投资人，以及房产公司建立合作关系，因此每一家中介手里，都有一些别家没有的房屋信息。尤其租屋中介熟稔租屋的流程，可以事先和租房者面谈，再根据租屋者的信用分数及收入，和欲租房房东进行协商和价格的商议。许多租屋者对于租赁法一无所知，也不知道如何为自己争取最大的权利。透过有经验的中介为你签约，才不会误触法条，或是招致金钱及押金上的损失。在实务上的作法是，欲租屋客可利用网络搜索出当地知名的几家房屋中介，打电话跟他们说明租房的要求，他们会在24小时内将符合条件的房屋信息通过邮件形式回复后，里面包括详细的房屋介绍及照片，很多中介甚至提供360度视频给客户浏览，让租房者足不出户就能看房。
绝大多数的中介都向租房者提供满意为止的服务，不会预先向租房者收费。租房者则可等到找到满意的房子后，再与中介签合同。中介最大的优点就是，会根据自己的工作经验，帮人们筛选掉不好的房东和有问题的房子。同时也会为房客争取最大权益，并要求房东在房客迁入前，将物业彻底整修好。然而天下没有白吃的午餐，中介为了房客租屋花了许多时间在作筛选，自然会将成本转嫁给房东和房客。这是一般人公认中介的缺点，就是价格贵。大部分中介会向租房者收取一定数额的中介费，也有只向房东收取中介费的。但无论哪一种，通过中介租房，每月的房租普遍高于房子的实际价值。因为羊毛出在羊身上，既然房东要付费用给中介，自然会把房租拉高，否则怎么会有利润？
搭伙合租公寓的问题
由于房租实在太贵，有很多租房者喜欢与朋友或同龄人，通过当地房产公司中介安排，凑足三五位室友，合租公寓。既然大家共同承租同个物业，当然水电杂费一律均摊，也希望租屋中介能够居中协调。殊不知这样的组合，若是彼此间的包容性大，生活习惯不要差太多，还可以行得通。在实务上的例子，因为大家上课或上班时间的不同，会因为共用洗手间和厨房而发生冲突。一有冲突就想提前拆伙，但又碰到契约有期限的法律问题。这是个每天都得碰到的问题，能找到志同道合的室友，还可以一起做饭和出行，共同分摊高额的房租。若个性不合，那可真度日如年。但根据大部分美国房产公司的制度，必须签至少半年的租房合约。一般房产中心的房源半年合约的月租都普遍高过一年合约的，除非租房者确定能住满租约期，不然绝大多数房产公司都不允许转租，会白白浪费钱财。
如何避免房屋维修纠纷
关于房子的维修，也是承租者最关心的议题，物业有专业的房产公司在管理者，往往给予租客更多有保障的服务。它们设有专门的维修部门，遇到问题可以与维修人员预约时间上门维修。而个人的房屋，根据不同的房东维修服务质量以及上门速度也有所不同，好的房东会在24小时以内找人来维修，不负责任的房东会置之不理。这样的作法，频增房东和房客间的冲突和纠纷，不好好处理，房客拒缴房租，两造对簿公堂。这样的案例常常发生。在美国租房，不论是房产公司、房产中介还是私人房产，都要跟房东见面讲好所有的要求和细节，再签合同。现今的网络也可以帮助我们更多的了解房源的质量，以及以往租客的评价。租房的质量直接影响到我们生活的质量。所以在寻找租房的过程中，一定要细心，更要耐心。◇
