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温哥华房市是如何被炒起来的

卑诗低陆平原地区当前火爆房市下,广播、电台、报纸、传单和网络,到处充斥着各式各样的卖房和房产经纪广告,经纪们更是挨家挨户的敲门撺掇人们卖房。(加通社)

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【大纪元2016年02月22日讯】(大纪元记者李平多伦多编译报导)加拿大卑诗省有地产经纪将空置新屋当个人住宅出售,以此骗局,帮买家购屋时逃避GST税,同时卖家也能逃避出售时的资本利得。这一做法在高端豪宅市场上尤其盛行,按目前温哥华独立屋均价250万来算,GST税项买卖双方得支付12.5万,再加上卖方炒房时的资本利得也以万计,以及许多新建独立屋价格实际上高于均价,税局可以说是损失惨重。

新屋避税盛行

环球邮报调查发现,许多明显无人居住的新屋,却摆放许多家俱,让客户看房时以为是有人居住,因此也就觉得交易时可无需上缴GST。还有许多经纪在新屋销售广告中,专门标明免GST。卑诗房产协会说,经纪如未经咨询税务专家,不能这么打广告。经纪只是买卖房屋,不是税务专家,在房屋交易GST和资本所得方面,经纪应建议客户咨询会计师或律师。

调查还发现,虽没办法对问题严重程度进行具体量化,但现有数据已足以显示各种形式的骗局相当普遍。有资深经纪透露,据他们看到的情况来看,新建豪宅市场这一避税做法,风险太大。税局也发现,这种避税法在温哥华地区非常普遍,房市投机已引起外界日益关注。按规定,所有新屋交易时都要征收GST,只有极少数极特殊情况除外。

温哥华郊区本拿比一幢2015年建成的新屋,当年9月165万出售,房屋多重挂牌系统(MLS)说明是新建空置屋。各方面数据显示,如地址为全新,号码中还有2个8数字,很明显是针对华裔买家。经纪在卖房广告中却说该屋交易无GST。省府交易价格登记库数据显示,该屋最后交割价与MLS中要价一致,很明显交割价中未含原本该交的8.29万GST(省府登记最后交易价一般含GST)。

GST豁免规定

调查发现,50多个挂牌出售的新屋,均存在不同程度的误导信息或很存问题的免税广告,其中十几个被标记多个红牌,而且很明显新建屋就是为了出售。所有这类新屋,均为建筑商或投机者所有,这些人买下旧屋后拆掉重建,然后挂牌出售。税局声明说,按GST/HST法,这类新屋均不能享受GST豁免。新屋如是有人当生意做建成后再销售,买家购买时必须得交税。

GST豁免情况仅包括:房主或建筑商因主观素质有可能被欺凌,或房主新建时最初用于自住,后来又出售,或房主新建时原本计划卖,后来又改变主意,然后搬入居住一段时间,最后又决定出售。卑诗自住房保护法还规定,房主在新屋必须居住1年才能卖房,除非能证明的确有困难,必须提前卖房才能免税。这项规定是便于人们新建自住房时无需申请手续繁琐昂贵的新屋开工许可。

留个心眼

温哥华一幢房子2015年1月建成后,立即上市挂牌出售,声称免GST,要价680万,而且挂牌广告中显示的房屋,很明显是空置无人居住的。环球邮报询问华裔经纪为何打免GST广告时,经纪说房子已有1年房龄了。但税局规定,新建后从未售出的房屋,无论卖出花多长时间,交易时都要交GST。
温哥华律师阿谢(Ron Usher)说,如买家买下新屋时免税,后被税局发现不符免税规定,麻烦就大了。即使买家是被卖方或经纪忽悠了,税局也有权对房屋行驶留置权。因此,看到经纪打的免税广告,一定要多个心眼。还有一种情况,买家看广告以为是免税,但在交割时律师或公证员却认为得交税,就这一下,买家也会震惊得休克。因此交割时,买家应要求专家出具GST状态签字声明,如此一来,日后一旦有税项发生,买家就能控诉卖方信息误导。

但实际上,针对GST误导投诉实际很少见。卑诗房产协会数据显示,2012—2015年期间,买家对卖家GST误导控诉仅2起。其中一起投诉,经纪被判交易前必须将GST信息如实向买方交底。

税局追查

税局透露,近几年税局加大了大温区新屋避税调查力度,并对未申报投资房产资本利得展开调查,其中许多房主将投资房产当主要住宅申报,以此法避税。这一避税法,因数据不全、主动申报性质和房主实际生活现状变动(如有夫妇离婚后,其中投资房产有可能变成一方主要住宅房产)等各种因素,税局通常很难查证。联邦税法规定,主要住宅出售所得是免税的。

税局透露,自去年4月起审查了大温区41名房产投机者,共收缴100万税款,另加13起重大过失总计75万的罚款。税局今年2月透露目前正在调查中的案件共有128起。

华裔卖房广告水分大

调查还发现,卑诗低陆平原地区当前火爆房市下,广播、电台、报纸、传单和网络,到处充斥着各式各样的卖房和房产经纪广告,经纪们更是挨家挨户的敲门撺掇人们卖房。其中多数广告虽是正当合法商业行为,但也有许多难免存在误导和可疑说法,多数很难判断是人为失误或是有意欺骗。

其中一起典型案例是,Broadway Amex Realty地产经纪公司一名叫Wayne Du的华裔经纪,在个人中文网站上打出了温西一幢1780万的售房广告,广告图片显示这幢房子富丽堂皇。调查人员根据售房广告地址找到该屋时,却发现房子又老又小,和图片差之千里。其它经纪网站上也挂出了这幢房子,但图片和调查人员看到的差不多。

还有Royal Pacific Realty房产经纪公司资深华裔经纪Roy Yang,在一本杂志上打出卖房广告,称买温哥华房屋1年就可赚百万。这个广告在2014—2015年期间,打出了4个不同房屋广告,称每幢房子1年净增100万甚至更多。但这些房屋官方交易数据却显示,售价和利润均被夸大。

市场手段匪夷所思

有些经纪的市场手段,令人匪夷所思。如经纪会趁着晚上把卖房牌子竖在人家屋前,第二天早上房主一开门,赫然发现不知什么时候房子被上市了,打电话问经纪,经纪也不道歉,还恬不知耻地问卖房不,有人想开价买。

New Coast Realty前华裔销售助理Lynn Yang说,这种手段她见多了,目的就是激起人们的卖房欲,但所有广告和促销目的都是为尽量挂出更多房屋,然后卖给愿出大价钱的海外买家。她还说,虽说大家都有钱是好事,但也不能这么个致富法。

还有一种市场手段时,经纪在广告中扮成私人买家,扮真诚激起人们的卖房欲望。温哥华房市投机风太猖狂,引起一些房主反感,看到投资者或经纪一律不卖,将房子留给真正买下自住的买家。结果经纪们又想到一招:在广告中扮成普通买家,非常诚恳地说,我们卖掉了原先的房子,现在想买间房自住,价格在多少多少之间。结果调查发现,这些广告留下的电话,都是经纪们的电话,在许多网站上都发这样的真诚买房广告。

温哥华房地产协会说,会员经常报怨有经纪广告虚假不实,但一般不会惩罚,只是责令这些人将不实广告拿下。人们看到经纪不当行为却不投诉,令人协会很无奈,民众只有投诉了,协会才能追究当事人。

责任编辑:滕冬育

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