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旧金山房地产:2017中年概况

房价冲出新高点 豪宅公寓销售带劲

旧金山豪宅公寓在2017上半年销售亮眼。(Shutterstock)

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【大纪元2017年07月24日讯】(大纪元记者李欧编译报导)创造最高的旧金山中位数房价、豪宅销售新高峰、出现大量的新建住房等,这些都可以用来描述2017年年中房市的概况。显见这是一个惊人的上半年。

旧金山独立房和公寓的售价,根据房产公司Paragon的统计,在5月份达到新的每月高点;2017年的第二季度的中位数销售房价也达到新的季度高峰。第二季中位数房价房价,比第一季高出了15万美元(见图表1),比过去两年公寓价格升值更为戏剧化。

图表1:旧金山中位数房价升值图。(房产公司Paragon)
图表1:旧金山中位数房价升值图。(房产公司Paragon)

高端房市表现亮眼

其实,第二季度的中位数价格达到顶峰并不罕见,往常这是一年中房市的爆发期,只是今年有些超出预期。除了春季市场的竞争热之外,这一变化的很大一部分原因是高端房市销售的巨大跳跃。

豪华公寓(超过185万美元的单位)的销售量在今年春季大幅上涨,在第二季度的6月份达到历史新高,超过50个单位的销售量(见图表2)。但是,300万美元以上的豪宅销售量没有超过之前的季度销售高点,第二季度还出现下滑。这里请注意,公寓的销售量不包括新的豪华公寓。

图表2:旧金山豪宅销售统计图。(房产公司Paragon)
图表2:旧金山豪宅销售统计图。(房产公司Paragon)

到处都在准备兴建

再来看一个新建案数量统计表(见图表3),表中可看出旧金山到处都准备要兴建。目前总共约有6万4千个住宅单位,还有总计3,100万平方呎的商业空间,和25间酒店,其中包含4,658个房间,以上这些都在运行兴建流程,其中有5间酒店已经在动工当中。

图表3:旧金山新建筑数量统计图(仅统计60单位以上的建筑)。(房产公司Paragon)
图表3:旧金山新建筑数量统计图(仅统计60单位以上的建筑)。(房产公司Paragon)

在上述新房建设图中,旧金山住宅销售市场的主要问题是新公寓建设,及其对供需动态的影响。在过去的4至5年间,已经建成5千多个新公寓,另有约2千个预计在未来2或3年将进入市场。

2015年以来,旧金山的公寓市场的供应激增,一直是整体销售价格停滞不前的主要因素。尤其,新建工程集中的某些街区,使价格有所下滑。但是,新建工程的确更多地转向出租市场,这有助于缓解公寓价格的压力,并继续对租金施加压力。

供给增加 租金放缓

旧金山仍然拥有全国最高的租金(图表4中的淡蓝色列),超过曼哈顿(第二名,深蓝色线)。但旧金山租金自2015年底、2016年初达到高峰,过后出现下滑,旧金山市首席经济学家泰德•艾根(Ted Egan)认为有两个原因,第一是高科技公司的招聘自2016年以来一直在放缓,第二是过去5年,已有超过8千个新租赁单位建成,而且预计在未来5个月内至少有1万个租屋将进入市场。

图表4:中位数租金统计图。(房产公司Paragon)
图表4:中位数租金统计图。(房产公司Paragon)

综合来说,在过去一年左右的时间里,湾区周边地区的租金都有所下降,甚至是最热门的市场,或者涨幅显着放缓。

房价的高点和低点

另外,在图表5、6中,我们可以看到旧金山不同房型的销售统计。图表5是4至5卧房的房屋数据,最高价依旧是太平洋高地到码头地区(Marina),还有诺布山、俄罗斯山和电报山一带的房屋,中位数房价是520万美元;最低价是湾景区往西到Crocker Amazon一带,位在旧金山的东南方位,中位数房价是96万美元。图表5:旧金山4至5卧房的房屋价值表。(房产公司Paragon)

图表6是两卧房的公寓或共管房,最高价是South Beach、Yerba Buena、Mission Bay等三地区,是旧金山的东边海岸区,中位数房价是175万美元;最低价是大致在湾景区、猎人角(Hunter’s Point)和Crocker Amazon、Outer Mission区域,中位数房价为68.2万美元。

图表6:旧金山2卧房,公寓和共管房的价值表。(房产公司Paragon)
图表6:旧金山2卧房,公寓和共管房的价值表。(房产公司Paragon)

另外,从图表6可看出,约125万美元以上的公寓销售数量相当不错,除了最高房价的区段,数量较少之外,其余区段的销售量都在百位数以上,说明当前旧金山百万美元等级的公寓相当热门。

以上数据来源:Paragon地产公司

本文刊载于旧金山7月22日地产专版,请点阅
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责任编辑:李曜宇

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