【大纪元2019年09月08日讯】（大纪元记者朱丽娅悉尼编译报导）房地产投资者在完成年度纳税申报表时最常犯的错误之一就是对出租房的维修、维护和升级的困惑，了解并区分每个抵扣项对正确提交申报表并最大化退税额非常重要。
据澳洲房产投资者杂志网消息，澳洲税务局的说法，维修是为了修复出租房损坏或恶化而完成的工作，例如更换部分受损的围栏。
维护是为了防止房产损坏或恶化而进行的工作。例如，给露台地板上油被认为是维护，因为它有助于保护房产的质量并防止未来的腐蚀。
维修或维护投资房所产生的任何费用可以在年度开支费用中直接抵扣税款。但是，税务局规定，购买房产时就已存在的损坏的初始维修不能立即抵扣税款，这些费用用于在你出售房产时计算你的资本收益或损失。
当物品价值的增加超过原来购买时的价格时，这就属于房产升级，必须将其归类为基本工程抵扣或设备折旧。基本工程是指建筑物结构和被认为永久固定在建筑物上的物品的抵扣，如砖块、砂浆、水槽和脸池。设备资产是可以轻易从房产中移除的物品，如地毯、百叶窗和灯具。
了解维修、维护和房产升级抵扣之间的差异在装修时尤为重要。
例如，你可能决定在出租房中翻新浴室。卫生间更换磁砖被视为房产升级，可以作为基本工程申报抵扣。在1987年9月15日之后开始建造的住房有资格在40年内以2.5％的比率申请基本工程抵扣。
如果更换浴室中的灯具，则将其申报为设备资产，并可根据资产的有效寿命抵扣。如果购买金额低于300澳元，则在发生费用的当年可100％抵税。
修复石膏裂缝被视为维修，因为这是恢复损坏的资产，可以申报要求立即抵扣所涉及的任何费用。
完成装修的房地产投资者也应了解2017年实行的立法。该法律规定，2017年5月9日19点30分以后购买房产的投资者无法就二手房以前使用过的设备的价值下降申请抵扣。如果投资者装修时住在他们的出租房里，任何新安装的资产将被归类为以前使用的，因此，投资者可能会失去税收优惠的机会。
如果房产被认为已由前房主为进行销售进行了大量翻新，那么投资者可以就新设备资产以及任何新的或旧的符合规定的资产工程申报折旧。
由于复杂程度，考虑装修的投资者应在做任何工作之前联系专业的工程测量师以征求建议。
责任编辑：简沐
