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推倒重建需提防五大“拦路虎”

业主把旧宅推倒重建,除要准确估计重建项目的预算外,尚需考虑其它方面的因素。(Paulbr75/Pixabay)

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【大纪元2020年02月13日讯】(大纪元记者张妮澳洲悉尼编译报导)很多人考虑买一栋旧宅将其推倒重建成漂亮的新房。房产公司Metricon Homes昆士兰负责人Peter Ryan告诉地产信息网Domain,超过80%的客户忽略了以下五个方面中的至少一方面而遇到麻烦。

遗产保护

Ryan说,在决定购买一栋物业和将其推倒之前,首先要检查的就是该物业内有无任何资产在政府的遗产保护清单上。“很多人不了解政府对物业的个性管理和遗产保护方面的知识。”

遗产保护不仅包括整栋物业被列为遗产保护不许拆除,还包括很多细项条款。比如,有的情况下整条街的所有物业都受保护,有的情况下只是某栋物业的立面(正面墙)不许做更动,还有的情况是物业的围栏、甚至只是某棵树受到保护。

在计划实施之前,一定要对这些细节做好详尽的调查,避免惹麻烦。推倒物业的申请交至政府后,根据当地政府的情况,一般需要几周的时间审批。

市政府规章条例

各州、各市政府开发条例都不同,因此在动工前做足功课很重要,要细到您的物业所在的城区、甚至街道的管理条例。

很多买家想当然地以为新房造得和旧房一样大、一样高肯定没问题,其实不然。

新州房产协会(HIA)行业政策负责人Kristin Brookfield说:“房屋离街道的缩进距离、楼高限制这些规定会发生变化,以前的规定未必适用于现在。”

典型的会发生变化的规定包括:房屋离街道必须缩进的距离、对停车棚或车库的限制等方面。

易发生水灾的区域还要求房屋必须建在托架或托梁上,而不可以直接建在地面水泥地基上;山火易发区的房子也有一些额外的建筑要求,都会增加建房开支。

此外市政府对房屋面积和土地面积两者的比例、楼高和庭院规格也可能有限制。总的设计纲要就是新房必须符合房子所在街区其它建筑的风格。

好在这些信息在网上都可以查到,或者去市政府当面咨询,无需另付费用。

“新州和维州都有很先进的数据库,输入一个物业地址,就能查到该物业的很多信息。”Brookfield说。

避免资金断链

金融公司Intuitive Finance的总经理Andrew Mirams说,屋主要用“以终为始”的原则开展推倒重建的项目。

“一开始,在买下物业之前就要准备好完工所需的足够的资本和资源。很多人都没把粉刷、雇佣项目经理、购房手续费、物业运营开支等这些费用考虑进去。”

Mirams还说,也要考虑到做决定时间点在房产周期中所处的位置。如果处于一个持平甚至下跌的市场环境中,项目结束时贷方对物业的估价可能会比业主预期的低20%。

Mirams建议,如果不在市场旺期,也许买一个状况良好的物业或者先租房住都是更好的策略。

邻居的反对

挡光、体积过大、挡土墙、砍树的要求、两家公共边界的围栏、遮挡邻居视线景观、车道方向等等这些方面都是容易和邻居起争议的问题。

有的可以通过耐心的沟通解决,解决不了的就会影响新房的建造规划。

“邻居的意见会消耗你的时间,而时间就是钱。”Brookfield说,“如果你推倒一个房子等待建新房,而自己得在其它地方租房住,拖延的时间就会增加很多屋主的开支。邻居向市政府递交的反对意见会把建房审批时间拖延3个月、6个月,甚至12个月。”

预算

几乎没有什么业主能够准确估计推倒重建这类项目的预算。除了一开始支付的购房、签约建筑公司盖新房这两笔大的费用,其它方面零碎开支加起来也相当可观。包括建房时期需支付的房贷、租房费用,以及最后像庭院设计等这些费用。

Ryan建议,屋主要留有应急资金,面对可能出现的问题而产生的开支,常见的包括移除石棉、提供临时电线杆、交通管制服务等,也包括建筑公司可能没有包括在最初合同中的小项费用,比如窗户、灯具、车道的费用。

根据经验,最好留有原来全套预算的额外10%的资金作为备用应急资金,才比较保险。◇

责任编辑:瑞木悦

 

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