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推倒重建需提防五大「攔路虎」

業主把舊宅推倒重建,除要準確估計重建項目的預算外,尚需考慮其它方面的因素。(Paulbr75/Pixabay)

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【大紀元2020年02月13日訊】(大紀元記者張妮澳洲悉尼編譯報導)很多人考慮買一棟舊宅將其推倒重建成漂亮的新房。房產公司Metricon Homes昆士蘭負責人Peter Ryan告訴地產信息網Domain,超過80%的客戶忽略了以下五個方面中的至少一方面而遇到麻煩。

遺產保護

Ryan說,在決定購買一棟物業和將其推倒之前,首先要檢查的就是該物業內有無任何資產在政府的遺產保護清單上。「很多人不了解政府對物業的個性管理和遺產保護方面的知識。」

遺產保護不僅包括整棟物業被列為遺產保護不許拆除,還包括很多細項條款。比如,有的情況下整條街的所有物業都受保護,有的情況下只是某棟物業的立面(正面牆)不許做更動,還有的情況是物業的圍欄、甚至只是某棵樹受到保護。

在計劃實施之前,一定要對這些細節做好詳盡的調查,避免惹麻煩。推倒物業的申請交至政府後,根據當地政府的情況,一般需要幾週的時間審批。

市政府規章條例

各州、各市政府開發條例都不同,因此在動工前做足功課很重要,要細到您的物業所在的城區、甚至街道的管理條例。

很多買家想當然地以為新房造得和舊房一樣大、一樣高肯定沒問題,其實不然。

新州房產協會(HIA)行業政策負責人Kristin Brookfield說:「房屋離街道的縮進距離、樓高限制這些規定會發生變化,以前的規定未必適用於現在。」

典型的會發生變化的規定包括:房屋離街道必須縮進的距離、對停車棚或車庫的限制等方面。

易發生水災的區域還要求房屋必須建在托架或托梁上,而不可以直接建在地面水泥地基上;山火易發區的房子也有一些額外的建築要求,都會增加建房開支。

此外市政府對房屋面積和土地面積兩者的比例、樓高和庭院規格也可能有限制。總的設計綱要就是新房必須符合房子所在街區其它建築的風格。

好在這些信息在網上都可以查到,或者去市政府當面諮詢,無需另付費用。

「新州和維州都有很先進的數據庫,輸入一個物業地址,就能查到該物業的很多信息。」Brookfield說。

避免資金斷鏈

金融公司Intuitive Finance的總經理Andrew Mirams說,屋主要用「以終為始」的原則開展推倒重建的項目。

「一開始,在買下物業之前就要準備好完工所需的足夠的資本和資源。很多人都沒把粉刷、僱傭項目經理、購房手續費、物業運營開支等這些費用考慮進去。」

Mirams還說,也要考慮到做決定時間點在房產周期中所處的位置。如果處於一個持平甚至下跌的市場環境中,項目結束時貸方對物業的估價可能會比業主預期的低20%。

Mirams建議,如果不在市場旺期,也許買一個狀況良好的物業或者先租房住都是更好的策略。

鄰居的反對

擋光、體積過大、擋土牆、砍樹的要求、兩家公共邊界的圍欄、遮擋鄰居視線景觀、車道方向等等這些方面都是容易和鄰居起爭議的問題。

有的可以通過耐心的溝通解決,解決不了的就會影響新房的建造規劃。

「鄰居的意見會消耗你的時間,而時間就是錢。」Brookfield說,「如果你推倒一個房子等待建新房,而自己得在其它地方租房住,拖延的時間就會增加很多屋主的開支。鄰居向市政府遞交的反對意見會把建房審批時間拖延3個月、6個月,甚至12個月。」

預算

幾乎沒有什麼業主能夠準確估計推倒重建這類項目的預算。除了一開始支付的購房、簽約建築公司蓋新房這兩筆大的費用,其它方面零碎開支加起來也相當可觀。包括建房時期需支付的房貸、租房費用,以及最後像庭院設計等這些費用。

Ryan建議,屋主要留有應急資金,面對可能出現的問題而產生的開支,常見的包括移除石棉、提供臨時電線杆、交通管制服務等,也包括建築公司可能沒有包括在最初合同中的小項費用,比如窗戶、燈具、車道的費用。

根據經驗,最好留有原來全套預算的額外10%的資金作為備用應急資金,才比較保險。◇

責任編輯:瑞木悅

 

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