【大紀元2020年02月13日訊】（大紀元記者張妮澳洲悉尼編譯報導）很多人考慮買一棟舊宅將其推倒重建成漂亮的新房。房產公司Metricon Homes昆士蘭負責人Peter Ryan告訴地產信息網Domain，超過80%的客戶忽略了以下五個方面中的至少一方面而遇到麻煩。
遺產保護
Ryan說，在決定購買一棟物業和將其推倒之前，首先要檢查的就是該物業內有無任何資產在政府的遺產保護清單上。「很多人不了解政府對物業的個性管理和遺產保護方面的知識。」
遺產保護不僅包括整棟物業被列為遺產保護不許拆除，還包括很多細項條款。比如，有的情況下整條街的所有物業都受保護，有的情況下只是某棟物業的立面（正面牆）不許做更動，還有的情況是物業的圍欄、甚至只是某棵樹受到保護。
在計劃實施之前，一定要對這些細節做好詳盡的調查，避免惹麻煩。推倒物業的申請交至政府後，根據當地政府的情況，一般需要幾週的時間審批。
市政府規章條例
各州、各市政府開發條例都不同，因此在動工前做足功課很重要，要細到您的物業所在的城區、甚至街道的管理條例。
很多買家想當然地以為新房造得和舊房一樣大、一樣高肯定沒問題，其實不然。
新州房產協會（HIA）行業政策負責人Kristin Brookfield說：「房屋離街道的縮進距離、樓高限制這些規定會發生變化，以前的規定未必適用於現在。」
典型的會發生變化的規定包括：房屋離街道必須縮進的距離、對停車棚或車庫的限制等方面。
易發生水災的區域還要求房屋必須建在托架或托梁上，而不可以直接建在地面水泥地基上；山火易發區的房子也有一些額外的建築要求，都會增加建房開支。
此外市政府對房屋面積和土地面積兩者的比例、樓高和庭院規格也可能有限制。總的設計綱要就是新房必須符合房子所在街區其它建築的風格。
好在這些信息在網上都可以查到，或者去市政府當面諮詢，無需另付費用。
「新州和維州都有很先進的數據庫，輸入一個物業地址，就能查到該物業的很多信息。」Brookfield說。
避免資金斷鏈
金融公司Intuitive Finance的總經理Andrew Mirams說，屋主要用「以終為始」的原則開展推倒重建的項目。
「一開始，在買下物業之前就要準備好完工所需的足夠的資本和資源。很多人都沒把粉刷、僱傭項目經理、購房手續費、物業運營開支等這些費用考慮進去。」
Mirams還說，也要考慮到做決定時間點在房產周期中所處的位置。如果處於一個持平甚至下跌的市場環境中，項目結束時貸方對物業的估價可能會比業主預期的低20%。
Mirams建議，如果不在市場旺期，也許買一個狀況良好的物業或者先租房住都是更好的策略。
鄰居的反對
擋光、體積過大、擋土牆、砍樹的要求、兩家公共邊界的圍欄、遮擋鄰居視線景觀、車道方向等等這些方面都是容易和鄰居起爭議的問題。
有的可以通過耐心的溝通解決，解決不了的就會影響新房的建造規劃。
「鄰居的意見會消耗你的時間，而時間就是錢。」Brookfield說，「如果你推倒一個房子等待建新房，而自己得在其它地方租房住，拖延的時間就會增加很多屋主的開支。鄰居向市政府遞交的反對意見會把建房審批時間拖延3個月、6個月，甚至12個月。」
超預算
幾乎沒有什麼業主能夠準確估計推倒重建這類項目的預算。除了一開始支付的購房、簽約建築公司蓋新房這兩筆大的費用，其它方面零碎開支加起來也相當可觀。包括建房時期需支付的房貸、租房費用，以及最後像庭院設計等這些費用。
Ryan建議，屋主要留有應急資金，面對可能出現的問題而產生的開支，常見的包括移除石棉、提供臨時電線杆、交通管制服務等，也包括建築公司可能沒有包括在最初合同中的小項費用，比如窗戶、燈具、車道的費用。
根據經驗，最好留有原來全套預算的額外10%的資金作為備用應急資金，才比較保險。◇
責任編輯：瑞木悅
