【大纪元2022年10月29日讯】（大纪元记者朱丽娅悉尼编译报导）布里斯本房产市场最糟糕的时期是否已经过去？这取决于从哪个角度去看问题，答案取决于你是买家还是卖家，房东还是租户。
据澳洲房产投资者杂志网消息，利率在六个月内上升了250个基点（2.5%），这是自1994年以来最快的收紧周期，对买方需求产生了不可忽视的影响。
根据房地产数据分析机构PropTrack的数据，现在布里斯本每套独立房的潜在买家减少了29.4%。而布里斯本的公寓房，与高峰期相比，现在每套待售房的潜在买家少了12.6%。与公寓房相比，独立房需求的下降更为严重。
与中共病毒大流行前相比，现在每个独立房房源的潜在买家数量增加了79.8%。同一时期，布里斯本的公寓房买家活动增加了126%。
这证实了买方需求在最近几个月有所下滑，但回顾中共病毒大流行之前的时期，买方需求仍然保持强劲。
虽然根据这些数据，需求量降低了，但与前两个月相比，整个9月份检查房屋的人更多，这可能是由于买家在市场上选择较少的缘故。
从市场目前的表现可以得出一些关于目前卖家心理的结论。
首先，卖家出售房产的积极性不高，尤其是在过去的两三个月，部分原因是他们对可能实现的销售价格不确定。
第二，没有强迫销售的迹象。
第三，一些卖家不太愿意迎合市场，或者买家对房屋变得更加挑剔，这就是为什么房产在市待售天数呈上升趋势的原因，这一点从旧房存量的增加可以看出。
自7月以来，Domain数据显示布里斯本的拍卖清出率一直在上升。7月的月平均清出率为39.8%；到了8月，这一比例略微上升到40.25%；9月则上升到53%。
利率的上升也一直影响着潜在买家的贷款金额。
当现金利率增加225个基点，借款人的最大贷款额也减少了约20%。而10月利率进一步上升0.25%，这意味着能够购买高价值房产的买家群体正在减少。
布里斯本的中位价下跌是由市场上更多的高端房产所主导。
根据CoreLogic Hedonic房产价值指数，整个9月，布里斯本的住宅价值下降了1.7%。与大多数其它主要首府城市的市场一样，这表明与9月份相比，价格下跌的速度失去了动力。目前，布里斯本的住宅中值为746,017澳元，比上个月减少了16,267澳元。
当我们评估澳洲各首府城市的住宅与收入比率时，布里斯本这个昆士兰首府城市仍然是一个比悉尼、墨尔本、霍巴特和阿德莱德更便宜的市场，尽管在过去18个月中，布里斯本是增长最快的首府市场之一。
这也许是布里斯本市场在目前经济衰退中受到影响较小的另一个原因。
布里斯本独立房价值正引领着下滑，这一点从月度跌幅比公寓房大可以看出。
在过去的三个月里，布里斯本的独立房价值中位数已经下降。9月的下降速度略有回升。在过去的两个月里，公寓房房价也出现了下降，但这部分市场的中位价变化相对较小。
9月份独立房又下降了2%，目前的季度跌幅为5.1%。大布里斯本地区的独立房价值中位数目前为841,923澳元，比6月份的市场高峰期下降了50,210澳元，当时独立房价中位数为892,133澳元。
公寓房价值被证明是更有韧性的。
这也许是因为价格更便宜，但在2016年建设高峰后的几年里，公寓房供应过剩的情况已经得到纠正，缺乏高质量公寓房的库存，因此供应水平下降。
整个9月，布里斯本公寓房的价格仅下降了0.1%，而季度增长仍为正的0.4%。目前，布里斯本公寓房的中值为501,255澳元，与最近的峰值仅差3,265澳元，峰值为2022年7月底的504,520澳元。
在过去的12个月里，布里斯本的租金快速上涨已经有一段时间了。
自2017年以来，布里斯本的住宅空置率一直在下降，正如全国各地一样。根据SQM的研究，该市现在的空置率逐月创新低，仅为0.7%。
近30%的出租住宅在两年内从昆士兰市场中转走。
2022年PIPA年度投资者调查发现，在此期间全州有超过16万套投资房可能被出售给购房者。这意味着昆士兰的出租房在短短两年内投资房数量可能下降了惊人的29%。
PIPA的调查显示，全国19%的投资者表示，他们打算在未来12个月内出售更多房产。
调查中提到的首要原因是，昆士兰拟议的新土地税法将惩罚在其它州拥有房产的人。随着该提案的取消，这些预计的数字有可能会发生变化。
随着布里斯本的住房租金迅速增长，租房所需的收入部分已达到2009年以来的最高水平。对于在布里斯本租房的人来说，负担能力开始受到挑战。
对于那些寻求稳健回报的投资者，尤其是被高收益率所吸引的投资者，在未来几个月和几年内可能会有一些强劲的收入增长。
7月是布里斯本市场活动的最低水平，8月显示出轻微的改善，但整个9月表现出明确的改善。
利率上升的最初冲击已经过去，如果利率继续快速上升，这可能会造成额外的阻力。但好消息是，10月份的利率升幅较小，通货膨胀似乎正在放缓，这可能会导致澳洲储备银行开始放松自今年5月开始的加息周期。
总的来说，布里斯本的房地产市场并非处于可怕的状态。供应紧张，这与全国其它首府城市的市场不同，是一个重要的区别。
需求正在回升。买家们都出来了，住宅开放检查的人们多了起来。
尽管在过去的18个月里价格上涨强劲，但相对于收入而言，布里斯本的房产价值仍然是非常实惠的。
