【大紀元2022年10月29日訊】（大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導）布里斯本房產市場最糟糕的時期是否已經過去？這取決於從哪個角度去看問題，答案取決於你是買家還是賣家，房東還是租戶。
據澳洲房產投資者雜誌網消息，利率在六個月內上升了250個基點（2.5%），這是自1994年以來最快的收緊周期，對買方需求產生了不可忽視的影響。
根據房地產數據分析機構PropTrack的數據，現在布里斯本每套獨立房的潛在買家減少了29.4%。而布里斯本的公寓房，與高峰期相比，現在每套待售房的潛在買家少了12.6%。與公寓房相比，獨立房需求的下降更為嚴重。
與中共病毒大流行前相比，現在每個獨立房房源的潛在買家數量增加了79.8%。同一時期，布里斯本的公寓房買家活動增加了126%。
這證實了買方需求在最近幾個月有所下滑，但回顧中共病毒大流行之前的時期，買方需求仍然保持強勁。
雖然根據這些數據，需求量降低了，但與前兩個月相比，整個9月份檢查房屋的人更多，這可能是由於買家在市場上選擇較少的緣故。
從市場目前的表現可以得出一些關於目前賣家心理的結論。
首先，賣家出售房產的積極性不高，尤其是在過去的兩三個月，部分原因是他們對可能實現的銷售價格不確定。
第二，沒有強迫銷售的跡象。
第三，一些賣家不太願意迎合市場，或者買家對房屋變得更加挑剔，這就是為什麼房產在市待售天數呈上升趨勢的原因，這一點從舊房存量的增加可以看出。
自7月以來，Domain數據顯示布里斯本的拍賣清出率一直在上升。7月的月平均清出率為39.8%；到了8月，這一比例略微上升到40.25%；9月則上升到53%。
利率的上升也一直影響著潛在買家的貸款金額。
當現金利率增加225個基點，借款人的最大貸款額也減少了約20%。而10月利率進一步上升0.25%，這意味著能夠購買高價值房產的買家群體正在減少。
布里斯本的中位價下跌是由市場上更多的高端房產所主導。
根據CoreLogic Hedonic房產價值指數，整個9月，布里斯本的住宅價值下降了1.7%。與大多數其它主要首府城市的市場一樣，這表明與9月份相比，價格下跌的速度失去了動力。目前，布里斯本的住宅中值為746,017澳元，比上個月減少了16,267澳元。
當我們評估澳洲各首府城市的住宅與收入比率時，布里斯本這個昆士蘭首府城市仍然是一個比悉尼、墨爾本、霍巴特和阿德萊德更便宜的市場，儘管在過去18個月中，布里斯本是增長最快的首府市場之一。
這也許是布里斯本市場在目前經濟衰退中受到影響較小的另一個原因。
布里斯本獨立房價值正引領著下滑，這一點從月度跌幅比公寓房大可以看出。
在過去的三個月裡，布里斯本的獨立房價值中位數已經下降。9月的下降速度略有回升。在過去的兩個月裡，公寓房房價也出現了下降，但這部分市場的中位價變化相對較小。
9月份獨立房又下降了2%，目前的季度跌幅為5.1%。大布里斯本地區的獨立房價值中位數目前為841,923澳元，比6月份的市場高峰期下降了50,210澳元，當時獨立房價中位數為892,133澳元。
公寓房價值被證明是更有韌性的。
這也許是因為價格更便宜，但在2016年建設高峰後的幾年裡，公寓房供應過剩的情況已經得到糾正，缺乏高質量公寓房的庫存，因此供應水平下降。
整個9月，布里斯本公寓房的價格僅下降了0.1%，而季度增長仍為正的0.4%。目前，布里斯本公寓房的中值為501,255澳元，與最近的峰值僅差3,265澳元，峰值為2022年7月底的504,520澳元。
在過去的12個月裡，布里斯本的租金快速上漲已經有一段時間了。
自2017年以來，布里斯本的住宅空置率一直在下降，正如全國各地一樣。根據SQM的研究，該市現在的空置率逐月創新低，僅為0.7%。
近30%的出租住宅在兩年內從昆士蘭市場中轉走。
2022年PIPA年度投資者調查發現，在此期間全州有超過16萬套投資房可能被出售給購房者。這意味著昆士蘭的出租房在短短兩年內投資房數量可能下降了驚人的29%。
PIPA的調查顯示，全國19%的投資者表示，他們打算在未來12個月內出售更多房產。
調查中提到的首要原因是，昆士蘭擬議的新土地稅法將懲罰在其它州擁有房產的人。隨著該提案的取消，這些預計的數字有可能會發生變化。
隨著布里斯本的住房租金迅速增長，租房所需的收入部分已達到2009年以來的最高水平。對於在布里斯本租房的人來說，負擔能力開始受到挑戰。
對於那些尋求穩健回報的投資者，尤其是被高收益率所吸引的投資者，在未來幾個月和幾年內可能會有一些強勁的收入增長。
7月是布里斯本市場活動的最低水平，8月顯示出輕微的改善，但整個9月表現出明確的改善。
利率上升的最初衝擊已經過去，如果利率繼續快速上升，這可能會造成額外的阻力。但好消息是，10月份的利率升幅較小，通貨膨脹似乎正在放緩，這可能會導致澳洲儲備銀行開始放松自今年5月開始的加息周期。
總的來說，布里斯本的房地產市場並非處於可怕的狀態。供應緊張，這與全國其它首府城市的市場不同，是一個重要的區別。
需求正在回升。買家們都出來了，住宅開放檢查的人們多了起來。
儘管在過去的18個月裡價格上漲強勁，但相對於收入而言，布里斯本的房產價值仍然是非常實惠的。
