王赫:“金融十六条”能不能救中国楼市?

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【大纪元2022年11月18日讯】11月11日,中共央行、银保监会联合发布6大板块、16条措施,“做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作”。这是本轮房地产市场调控进入政策宽松期以来,力度最大的一次,被视为当局纾困房地产行业的标志性动作。但是,中国楼市是否因此就得救了?可不一定。本文概述三点理由。

第一,中国楼市泡沫已经破裂,任何否认都是幻想

日本是房地产泡沫的经典案例。1980年代中期起,房价飞涨,到1989年底,日本的全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍,是全球股市市值的2倍以上。也就是说,把日本卖掉,可以买5个美国。1990年泡沫破裂,日本全国平均房价一路下跌,整整持续了20年!

日本是中国的前车之鉴。固然,中日国情大不同,但经济规律毕竟是规律,表现形式可以各异,但逻辑是一致的。从多种指标来看,今日中国房地产的泡沫远甚于昔日日本。根据任泽平等人的研究,2020年中国住房市值为62.6万亿美元,明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值与GDP的比例看,2020年中国为414%,此数值日本房地产泡沫破灭前也就391%,2008年金融危机前后美国仅为169%。

日经中文网于2021年9月刊发 《中国房地产风险超过日本泡沫期》一文,其中指出:中国大城市圈房价老百姓买不起,深圳市的住宅价格平均为年收入的57倍,北京市也达到55倍,而泡沫期的1990年的东京也仅为18倍;从整体贷款余额中房地产贷款所占的比例来看,目前的中国接近3成,高于约为21%~22%的日本的泡沫期。

因此,2021年8月恒大暴雷作为中国房地产泡沫破裂的标志,可以说是必然的了。自此,中国楼市一路下滑,至今没有探底。如果用日本状况来衡量,见底还早呢!

1991年日本最大的城市东京,3 个月内房价暴跌 65%;而中国房价下跌的步伐要小得多。这种差异,是中日国情不同造成的泡沫破裂的方式不同(比如中国一些城市出台“限跌令”),但泡沫破裂的实质是一样的。

中共当局不愿意承认泡沫破裂的现实,迫使央行、银保监会联合发布的“金融十六条”,还幻想着救市。这是政策使劲错了方向。

第二,“金融十六条”可能大规模诱发道德风险

“金融十六条”的核心是扩大房企融资管道,允许多种贷款展期,并明确“保交楼”的资金来自政策性银行。这能不能救市还是两说,但诱发大规模道德风险则难逃过。且看其中一些政策。

(一)稳定房地产开发贷款投放,金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险等;(二)从监管部门角度,呼吁各银行和银保监系统,支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排。从11月11日起,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年。(三)鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求;(四)支持国开行、农发行等开发性政策性银行,为房企提供“保交楼”专项借款。(五)开出了金融机构的“免责条款”,“对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责”;(六)银行“两道红线”松绑,延长政策过渡期。

上述政策的核心是放宽风险控制。例如,受多种因素影响,房地产信托成为“违约大户”,2018年出台的资管新规对信托严加整顿,资金信托投向地产领域的规模自2019年以来持续下滑,截至今年上半年已经降至1.42万亿元,占比降至9.53%,较2019年三季度末的峰值2.78万亿元(占比15.01%)缩水1.36万亿元。“金融十六条”这次竟然把信托又搬出来,显得病急乱投医,而信托会不会再此浑水摸鱼呢?

虽然扩大房企融资管道、允许多种贷款展期设置了一些条件,但众所周知,房地产业和金融业是中国最黑的两个行业,腐败、诈骗案件层出不穷,现在为救市放开政策闸门,竟然设置“免责条款”,浑水横流不难想像。

第三,中国楼市的市场需求已严重萎缩,“金融十六条”作用有限

“金融十六条”针对的是房地产业融资问题。而根据测算,历年来,中国房地产企业去年的资金来源有52.9%是靠住房销售获得,银行贷款仅11.6%。也就是说,解决房地产企业的资金问题,大头还在房屋销售。因此,当局要想成功救市,关键在于重建市场信心,激发房地产市场需求。

问题恰恰在于市场需求已经完全逆转了。2012年中国商品房销售额超过6万亿人民币,以后一直攀升,2016年超过10万亿,2021年高达18万亿。今年呢?1—10月住房的销售金额负增长在28%以上,其中TOP100房企销售总额为60,954.6亿元,同比下降43.4%。这就是中国式泡沫破裂。

中国楼市的市场需求,可简单分解为两个方面。其一,投资(投机)需求。根据杨天宇早年一项研究,如果以包含灰色收入的数据来计算房价收入比例,则最高收入阶层的总收入比其他阶层高得多,房价收入比很低,完全有能力承受高房价。该阶层的房地产投机是引发房地产泡沫的重要原因。但近年来中国政局向左转,“共同富裕”成为中共政策的一根关键词,税收稽查瞄准“双高”人群,“房子用来住的,不是炒的”,致使最高收入阶层开始逃离楼市、逃离中国,投资(投机)需求大受抑制。其二,刚需和改善性需求。由于中国人口走向负增长、高龄化和少子化,中国住房已总体过剩,中国长期经济增长率可能跌至2%—3%而非官方希望的4%—5%,这些都严重打击了刚需和改善性需求。

由此可见,市场需求起不来,房子就卖不好,这就导致房企的偿债能力和融资能力严重不足,中国楼市就将被冻在漫长的冬天里。

结语

今日中国房地产泡沫的破裂,直接来源于中共1998年开始的掠夺性房改政策。楼市成为中国贫富差距的主要推手。迄今,中共不去面对房地产泡沫破裂的现实,还幻想救市,这只会使中国式的楼市泡沫破裂变得更残酷。如果说日本平稳渡过了20年的楼市下跌周期(楼价跌去3/4),那么中国恐怕就难有这么幸运了。

大纪元首发

责任编辑:高义#

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