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加拿大房市泡沫越吹越大

假如加拿大房价暴跌55% 房价还是太贵

加拿大房价高得离谱,泡沫也喊了10多年了。假如房价暴跌55%,许多人还是买不起房。(任乔生/大纪元)
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【大纪元2022年02月02日】(大纪元记者李平多伦多报导)加拿大目前房价已位居全球最高之一,不仅大城市,而且中小城市房价也贵得离谱。到这个节骨眼上,房价即使大跌,许多人还是买不起。

许多人认为,疫情导致市价疯涨,但实际上加拿大一直以来存在房价高估问题。过去至少10年,央行、政府和其他各类机构都在发房价高估警告。问题是,大家都在警告房价高估,却没人拿出真正行动来。

过半家庭买不起房

加拿大目前房价有多高,最好还是用数据说话。去年12月全国普通住宅起价79.82万加元,同比涨27.8%,无论是房价还是年涨幅,都创历史新高。

加拿大国家银行最新估算显示,按这个房价,多数家庭都付不起首付,按现有收入供不起房。中位数收入家庭需6年攒够首付,比2000年所需时间翻倍。即使能凑够首付,家庭收入也要再增加88%才能申请到房贷。这意味着,全国过半家庭连房贷都申请不到。

好在目前全国过半家庭都有房,因此买不起房的,多是年轻人。Generation Squeeze非盈利学术机构指出,中位数收入家庭,多是指经济收入稳定中老年家庭,而想买房的中位数收入买家,收入远不及这类中位数收入家庭。

按通胀调整后计算,如今25至34岁年轻人群收入,远不如1970年代同龄人。也就是说,人人都面临买房难这一难题。

政府只嚷嚷不作为

再来看看房价下跌后的情形。房价如跌10%,即跌至71.71万元,相当于去年4月份的价位。当时加拿大政客都惊呼没法接受房价跌10%,还说这个价位非常吸引外国买家。

从技术层面来说,房价从历史高位跌20%以上,就算房价崩溃,也就是房价跌到63万8,560元的价位,即去年1月份的价位,在此前1个月,政客们承认房价太高不能再涨,提出征收全国性的海外买家税。

问题是,加拿大政府从不追踪住宅企业所有权,因此无法追踪实际买家行踪。也就是说,政客们也就只是嚷嚷几句,从不见有什么实际行动。与此同时,政府还将外国买家和对房市产生巨大冲击的非居民资本混为一谈,非居民资本造成的冲击,过去近30年政客们心里非常清楚,但就是一直在掩盖数据和证据,不想让人知道。

假如房价暴跌的几种情况

房价暴跌又会如何呢?房价暴跌30%至55万8,740元,相当于跌回2019年12月时的价位。当时加国人也是为房价飙涨而苦,国际货币基金组织(IMF)警告加拿大房市泡沫太大不堪一击。

但当时的加拿大央行却在背后使劲地买入按揭债券,加大按揭市场流动性,使得利率保持低位,接下来的1年中,央行更是以19倍速度加大买入按揭债券,造成一种表面高利率、背后低利率的奇特景象。

房价暴跌30%还不够,再假设房价连跌2次,下跌20%后再跌20%至51万零848元,即跌至2017年2月时的价位,当时RBC银行警告高房价威胁到加拿大国家稳定。

但当时的加拿大房贷与住房公司(CMHC)新上任管理层不这么认为。CMHC是家提供按揭保险的私人公司,以追逐利益为目的,不能老是警告房市有风险。也就是说,CMHC身兼这2种自相矛盾的职责,极易跟着政治风向跑。这就好比安省政府一边叫卫生厅负责医疗健康,一边得赚钱和辉瑞竞争。

还不够?再假设房价连跌3次,先跌20%,再跌20%,然后再跌20%到40.87万元的人们,即2015年1月时的价位。当时的美联储繁荣指数显示房市呈现泡沫,按理说,负责任的政府此时就应该采取行动,否则房市只会不断从其他经济领域中吸入资金,导致永久性的经济增长放缓。

此后不久发誓要让房价降下来的特鲁多当选,如今到了第3个任期,特鲁多才终于承诺要解决这个他已经早就忘记的问题。有人甚至觉得,特鲁多恐怕还要做3个任期,等到房市爆了,才会搞出个行动方案来。

再假设一个更极端情况:房价先暴跌30%,过段时间再暴跌30%至39.02万,相当于2014年1月时的价位。当时央行副行长麦克莱姆(Tiff Macklem)也曾警告房市有泡沫,指责炒房投资者是罪魁祸首。如今他转正当上行长,却说国家需要房价这么涨下去。

最后假设一个最极端情况:房价一次性腰斩55%至35.92万元,即跌至2011年4月时的价位。当时央行指责亚洲热钱严重扭曲加拿大房市,温哥华房价和香港与悉尼差不多。

未来何去何从?

列出上述例子,不是说房价真跌这么多人们仍然买不起,毕竟这几年人们工资收入涨了,利率多年持续走低,超低利率已成常态。举出这些例子,是想指出目前加拿大当前唯一能推动经济增长的就是超低利率。

说白了,房价涨到如今这般田地,不是被什么世界潮流裹挟,而是政客们至少十多年里毫无作为、愚蠢政策所致。从中人们学到最大教训是,冰冻三尺,非一日之寒,此前太多太多警告都被无视。

实际上,政府推出的许多住房政策不仅没让房价降下来,反而让房价越涨越高。甚至央行自己研究都承认货币政策错了30年,今后渥京和央行要怎么继续前行?是完全按研究结果反着来?

人们经常说,买房是最好的退休养老投资。让房价跌,表面上对靠买房养老退休的人不公平,但如房价一年增值就相当于一个普通家庭收入翻倍,让房价跌一点也不是不行。

还有人说,房价跌会让退休族陷入困境。问题是,让房价继续这么涨下去,整个国家都会被拖入困境,如今2代人基本都靠父母一辈房产积累的一点家业。经合组织(OECD)最新房市预测指出,未来40年加拿大经济将在OECD国家中垫底。◇

责任编辑:文芳

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