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加拿大人口增长快 房市库存或降至危机点

RE/MAX的分析发现,2022年7月,有7个房市的库存水平低于10年平均水平。(Shutterstock)
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【大纪元2022年09月13日讯】(大纪元记者周行多伦多报导)根据RE/MAX Canada周一发布的2022年住房库存报告,加拿大主要房市过去10年的库存量呈下降趋势,而人口却在不断增长。如果无合适的应对措施,房市库存可能降到危机水平。

该报告说,在过去十年,加拿大主要房市的库存水平一直在下降,根据加拿大房地产协会(CREA)的数据和RE/MAX内部网络的记录,在几乎所有接受调查的房市中,今年7月的挂牌待售房产数量均低于10年平均水平。

RE/MAX的房市库存报告,审查了全国8大房市2013年至2022年7月份的挂牌待售房源。该8大房市是:大温哥华、卡尔加里、温尼伯、汉密尔顿-伯灵顿、大多伦多地区、渥太华、蒙特利尔(人口普查区)和哈利法克斯-达特茅斯(Halifax-Dartmouth)。

报告显示,最近10年(2013—2022年)的7月份活跃待售房产平均数量,远低于前一个10年(2003—2012年)的平均数量,其中大多伦多的情况是16,458套(2013—2022年)对21,243套(2003—2012年),汉密尔顿-伯灵顿是2,304套对3,473套,大温哥华地区是12,792套对14,352套。

RE/MAX Canada总裁克里斯托弗‧亚历山大(Christopher Alexander)说,2000年代初期的房市供应充足,“这种稳定性有助于实现健康的销售和价格逐年上涨,并在大衰退期间为加拿大房地产市场提供了支撑”。

“人口和家庭数量的增长消耗了东、西海岸的库存,最近10年引发了大型城市中心的长期住房短缺,导致了小型‘繁荣’和‘萧条’周期。”亚历山大说,如果现在不采取行动,同样的情况在未来将重现。

住房供应跟不上人口增长

根据统计局的数据,加拿大在2006年至2021年有2位数的人口增长率,政府鼓励移民的政策,可能使未来人口增速更快。

加拿大房贷和住房公司(CMHC)最近的一份报告称,全国需要在2030年前新建350万套房来解决负担能力问题。目前的平均每年新增住房只有20万至30万套。

但是,最近看到的情况是房产开发减速。CMHC的报告说,2022年7月,加拿大城市区经季节性调整的年度新屋开工率下降。温哥华的多单元住宅开工率大幅下降;蒙特利尔则是多单元和独立住宅开工率均出现大幅放缓。

在多伦多,该放缓趋势更明显。根据房地产研究公司Urbanation进行的最新公寓市场调查,预计2022年大多伦多将有约35,000套新公寓预售。今年上半年已推出近16,000套,预计在2022年剩余时间内将推出少于10,000套,也就是说,估计至少有10,000套被拖延。

亚历山大说,“废弃或暂停开发项目是一个严重问题,各种利益相关者正在评估其对未来的影响。”

“挑战在于,我们需要一个面向远景的开发和增长战略。现在根本没有足够库存来跟上需求,而且随着人口增长,对住房的需求也在加剧。”他说,尽管目前的需求已减缓,但预计会反弹,“而我们的市场还没为此情况做好准备。我们看到房屋开工减少,而现在正是我们应该为下一次不可避免的上涨做好准备的时候。”

各地房市7月份状况

RE/MAX的分析发现,2022年7月,有7个房市的库存水平低于10年平均水平。其中最严重的是哈利法克斯-达特茅斯,其库存水平比10年平均水平低了65.5%,其次是渥太华下降了41.9%,蒙特利尔下降40.16%,卡尔加里下降26.1%,温尼伯降23%,大温哥华下降16.1%,大多伦多下降了6.8%。

汉密尔顿-伯灵顿是唯一一个逆势而上的房市,今年7月的库存水平比10年平均水平增长了3.2%。

哈利法克斯-达特茅斯——库存下降最严重的房市。该市场仍是卖方市场,目前约有30%的房产被多个买家竞购,但已低于2021年第四季度和2022年第一季度80%房产被竞购的水平。

该报告说,随着病毒大流行限制的解除,从外省迁移到该地区的加拿大人已减少。不过,目前外省买家仍占买家总数的15%至20%。

渥太华7月的活跃库存处于3,175的低水平,仍是卖方市场,但买方选择已比年初更多。渥太华-加蒂诺人口普查区的人口继续攀升(仅限与安省内)。统计局人口普查数据显示,2021年,该区人口已达1,135,014人,比2006年增加了34%;该地区的单户家庭增加了接近41%。

报告说,买家和卖家正在适应新的市场现实,一些房产仍是多个买家竞购的状况。

蒙特利尔的库存下降位于第三严重位置。报告说,缺乏可用土地和负担得起的房屋的状况,继续困扰当地房市。尽管需求已有所缓解,但价格合理的房屋依然很快售出。

蒙特利尔的人口在2006年至2021年间增加了超过650,000人;单人家庭在过去15年增长了31%以上。另外,在当地投资物业的美国买家也有所增加。

RE/MAX的报告说,目前的库存水平不能支持未来的增长,住房已是魁省迫在眉睫的问题。

大多伦多7月的库存下降最少(除汉密尔顿外),但当月的平均房价仍高达1,074,754元,比2019年7月高了33%以上。该报告说,增加的开发费已转嫁给消费者,并促使开发商开始“囤地”,在整个多伦多,专用于租赁的住宅的开工已被搁置到2023年。

“目前,大多伦多市场最活跃的买家是那些受生活变化影响的人,或者是与工作、婚姻、家庭成长相关,或者是因为退休或离婚。”该报告说,现在该房市的不同之处是,买家会在合约中加入融资和验房的条件,并且叫价通常最多比开价高出5,000元。

大多伦多的人口在2006年至2021年间增加了21%(超过100万人);自2006年以来,单人家庭的数量增加了37%,达到565,730户。

RE/MAX的报告说,“目前,该地区的供应无法满足未来的增长需求。该趋势在多伦多市中心区尤为明显,因为雇主希望员工重返办公室。”

责任编辑:岳怡#

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