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加拿大人口增長快 房市庫存或降至危機點

RE/MAX的分析發現,2022年7月,有7個房市的庫存水平低於10年平均水平。(Shutterstock)
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【大紀元2022年09月13日訊】(大紀元記者周行多倫多報導)根據RE/MAX Canada週一發布的2022年住房庫存報告,加拿大主要房市過去10年的庫存量呈下降趨勢,而人口卻在不斷增長。如果無合適的應對措施,房市庫存可能降到危機水平。

該報告說,在過去十年,加拿大主要房市的庫存水平一直在下降,根據加拿大房地產協會(CREA)的數據和RE/MAX內部網絡的記錄,在幾乎所有接受調查的房市中,今年7月的掛牌待售房產數量均低於10年平均水平。

RE/MAX的房市庫存報告,審查了全國8大房市2013年至2022年7月份的掛牌待售房源。該8大房市是:大溫哥華、卡爾加里、溫尼伯、漢密爾頓-伯靈頓、大多倫多地區、渥太華、蒙特利爾(人口普查區)和哈利法克斯-達特茅斯(Halifax-Dartmouth)。

報告顯示,最近10年(2013—2022年)的7月份活躍待售房產平均數量,遠低於前一個10年(2003—2012年)的平均數量,其中大多倫多的情況是16,458套(2013—2022年)對21,243套(2003—2012年),漢密爾頓-伯靈頓是2,304套對3,473套,大溫哥華地區是12,792套對14,352套。

RE/MAX Canada總裁克里斯托弗‧亞歷山大(Christopher Alexander)說,2000年代初期的房市供應充足,「這種穩定性有助於實現健康的銷售和價格逐年上漲,並在大衰退期間為加拿大房地產市場提供了支撐」。

「人口和家庭數量的增長消耗了東、西海岸的庫存,最近10年引發了大型城市中心的長期住房短缺,導致了小型『繁榮』和『蕭條』周期。」亞歷山大說,如果現在不採取行動,同樣的情況在未來將重現。

住房供應跟不上人口增長

根據統計局的數據,加拿大在2006年至2021年有2位數的人口增長率,政府鼓勵移民的政策,可能使未來人口增速更快。

加拿大房貸和住房公司(CMHC)最近的一份報告稱,全國需要在2030年前新建350萬套房來解決負擔能力問題。目前的平均每年新增住房只有20萬至30萬套。

但是,最近看到的情況是房產開發減速。CMHC的報告說,2022年7月,加拿大城市區經季節性調整的年度新屋開工率下降。溫哥華的多單元住宅開工率大幅下降;蒙特利爾則是多單元和獨立住宅開工率均出現大幅放緩。

在多倫多,該放緩趨勢更明顯。根據房地產研究公司Urbanation進行的最新公寓市場調查,預計2022年大多倫多將有約35,000套新公寓預售。今年上半年已推出近16,000套,預計在2022年剩餘時間內將推出少於10,000套,也就是說,估計至少有10,000套被拖延。

亞歷山大說,「廢棄或暫停開發項目是一個嚴重問題,各種利益相關者正在評估其對未來的影響。」

「挑戰在於,我們需要一個面向遠景的開發和增長戰略。現在根本沒有足夠庫存來跟上需求,而且隨著人口增長,對住房的需求也在加劇。」他說,儘管目前的需求已減緩,但預計會反彈,「而我們的市場還沒為此情況做好準備。我們看到房屋開工減少,而現在正是我們應該為下一次不可避免的上漲做好準備的時候。」

各地房市7月份狀況

RE/MAX的分析發現,2022年7月,有7個房市的庫存水平低於10年平均水平。其中最嚴重的是哈利法克斯-達特茅斯,其庫存水平比10年平均水平低了65.5%,其次是渥太華下降了41.9%,蒙特利爾下降40.16%,卡爾加里下降26.1%,溫尼伯降23%,大溫哥華下降16.1%,大多倫多下降了6.8%。

漢密爾頓-伯靈頓是唯一一個逆勢而上的房市,今年7月的庫存水平比10年平均水平增長了3.2%。

哈利法克斯-達特茅斯——庫存下降最嚴重的房市。該市場仍是賣方市場,目前約有30%的房產被多個買家競購,但已低於2021年第四季度和2022年第一季度80%房產被競購的水平。

該報告說,隨著病毒大流行限制的解除,從外省遷移到該地區的加拿大人已減少。不過,目前外省買家仍占買家總數的15%至20%。

渥太華7月的活躍庫存處於3,175的低水平,仍是賣方市場,但買方選擇已比年初更多。渥太華-加蒂諾人口普查區的人口繼續攀升(僅限與安省內)。統計局人口普查數據顯示,2021年,該區人口已達1,135,014人,比2006年增加了34%;該地區的單戶家庭增加了接近41%。

報告說,買家和賣家正在適應新的市場現實,一些房產仍是多個買家競購的狀況。

蒙特利爾的庫存下降位於第三嚴重位置。報告說,缺乏可用土地和負擔得起的房屋的狀況,繼續困擾當地房市。儘管需求已有所緩解,但價格合理的房屋依然很快售出。

蒙特利爾的人口在2006年至2021年間增加了超過650,000人;單人家庭在過去15年增長了31%以上。另外,在當地投資物業的美國買家也有所增加。

RE/MAX的報告說,目前的庫存水平不能支持未來的增長,住房已是魁省迫在眉睫的問題。

大多倫多7月的庫存下降最少(除漢密爾頓外),但當月的平均房價仍高達1,074,754元,比2019年7月高了33%以上。該報告說,增加的開發費已轉嫁給消費者,並促使開發商開始「囤地」,在整個多倫多,專用於租賃的住宅的開工已被擱置到2023年。

「目前,大多倫多市場最活躍的買家是那些受生活變化影響的人,或者是與工作、婚姻、家庭成長相關,或者是因為退休或離婚。」該報告說,現在該房市的不同之處是,買家會在合約中加入融資和驗房的條件,並且叫價通常最多比開價高出5,000元。

大多倫多的人口在2006年至2021年間增加了21%(超過100萬人);自2006年以來,單人家庭的數量增加了37%,達到565,730戶。

RE/MAX的報告說,「目前,該地區的供應無法滿足未來的增長需求。該趨勢在多倫多市中心區尤為明顯,因為雇主希望員工重返辦公室。」

責任編輯:岳怡#

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