【大纪元2023年11月06日讯】（大纪元记者张瑛瑜香港报导）中大及浸大经济系兼职讲师、新加坡国立大学李光耀公共政策学院亚洲竞争力研究所高级研究顾问叶秀亮上月指，香港楼市已经进入泡沫爆破前的最后期，泡沫爆破及后续金融风暴将无可避免，楼价可能需从高位累积下挫60%至75%，引来讨论。他今（3日）再在《明报》撰文，进一步解释当楼价跌多过三四成后，将会引起银行和金融危机、多个向下恶性循环、大量公司财困甚至倒闭、经济严重衰退和公私营机构大裁员等。
叶秀亮指出，坊间估计未来楼价跌幅，许多没有扎实的理论基础。他举例，1997至2003年的楼市泡沫爆破，正是出现了上述种种情况，令楼价累跌75%。2003年本港失业率高峰为8.8%，就业不足率为4.3%，即13.1%劳动人口经历就业困难，比泡沫爆破前的2%至3%失业率，“根本就是两个世界”。
叶相信，现时香港楼市持续下跌，已进入“楼市下跌初期”的中间偏后期，“捞货”购买力已低于沽压，因而导致的地产股和银行股首波下跌已经发生，但未进入“全面性金融风暴时期”。
楼价下跌 预期恶性循环出现
叶秀亮估计，未来数年经济金融环境会相当恶劣。他认为，楼价泡沫太大、楼市下跌时，如果置业者或投资者“捞货”的购买力或低于沽压，情况持续就会造成“楼价续跌心理预期”，长期物业投资者、真正置业者和炒家的房屋需求快速消失。
另一方面，发展商见到上述情况会接连劈价，再引发第二、第三波的“市场行为改变”和“楼价续跌心理预期”，继续下推楼价。
届时地产股将会下跌，在断供预期下拖累银行股，掀起市场悲观情绪，股市投资者会相应调整资产组合，造成恶性循环。
楼价和股价下跌，引发负财富效应（negative wealth effect）和流动性限制（liquidity constraint），造成消费下降、企业冻结投资，再进一步引发楼价和股价下挫，造成消费、投资、产出和资产价格互相拉扯向下的恶性循环。
另外，楼价屡屡下挫时，企业和银行要多留现金、其海外借款要到期偿还，甚至转移部分资产到海外，会造成货币供应大跌，形成经济景气、楼价和货币供应互相拉扯向下的恶性循环。
叶秀亮呼吁市民与业界早作准备，例如尽量降低杠杆，“应付即将到来的风暴”。
反对全撤“辣招”
叶秀亮是新加坡南洋理工大学经济系前副教授，曾任职香港金融管理局、中银香港的港澳管理处和东亚银行。
《明报》10月16日刊登其文章〈香港楼价的推算跌幅与最佳“撤辣”时机〉，表示泡沫爆破后，香港楼价可能需从高位累积下挫60%至75%，并指出港府一旦全撤“辣招”，将严重损害现届政府管治威信，后续楼价下跌时将无险可守，引发讨论。@
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