【大紀元2023年11月06日訊】（大紀元記者張瑛瑜香港報導）中大及浸大經濟系兼職講師、新加坡國立大學李光耀公共政策學院亞洲競爭力研究所高級研究顧問葉秀亮上月指，香港樓市已經進入泡沫爆破前的最後期，泡沫爆破及後續金融風暴將無可避免，樓價可能需從高位累積下挫60%至75%，引來討論。他今（3日）再在《明報》撰文，進一步解釋當樓價跌多過三四成後，將會引起銀行和金融危機、多個向下惡性循環、大量公司財困甚至倒閉、經濟嚴重衰退和公私營機構大裁員等。
葉秀亮指出，坊間估計未來樓價跌幅，許多沒有紮實的理論基礎。他舉例，1997至2003年的樓市泡沫爆破，正是出現了上述種種情况，令樓價累跌75%。2003年本港失業率高峰為8.8%，就業不足率為4.3%，即13.1%勞動人口經歷就業困難，比泡沫爆破前的2%至3%失業率，「根本就是兩個世界」。
葉相信，現時香港樓市持續下跌，已進入「樓市下跌初期」的中間偏後期，「撈貨」購買力已低於沽壓，因而導致的地產股和銀行股首波下跌已經發生，但未進入「全面性金融風暴時期」。
樓價下跌 預期惡性循環出現
葉秀亮估計，未來數年經濟金融環境會相當惡劣。他認為，樓價泡沫太大、樓市下跌時，如果置業者或投資者「撈貨」的購買力或低於沽壓，情況持續就會造成「樓價續跌心理預期」，長期物業投資者、真正置業者和炒家的房屋需求快速消失。
另一方面，發展商見到上述情況會接連劈價，再引發第二、第三波的「市場行為改變」和「樓價續跌心理預期」，繼續下推樓價。
屆時地產股將會下跌，在斷供預期下拖累銀行股，掀起市場悲觀情緒，股市投資者會相應調整資產組合，造成惡性循環。
樓價和股價下跌，引發負財富效應（negative wealth effect）和流動性限制（liquidity constraint），造成消費下降、企業凍結投資，再進一步引發樓價和股價下挫，造成消費、投資、產出和資產價格互相拉扯向下的惡性循環。
另外，樓價屢屢下挫時，企業和銀行要多留現金、其海外借款要到期償還，甚至轉移部份資產到海外，會造成貨幣供應大跌，形成經濟景氣、樓價和貨幣供應互相拉扯向下的惡性循環。
葉秀亮呼籲市民與業界早作準備，例如盡量降低槓桿，「應付即將到來的風暴」。
反對全撤「辣招」
葉秀亮是新加坡南洋理工大學經濟系前副教授，曾任職香港金融管理局、中銀香港的港澳管理處和東亞銀行。
《明報》10月16日刊登其文章〈香港樓價的推算跌幅與最佳「撤辣」時機〉，表示泡沫爆破後，香港樓價可能需從高位累積下挫60%至75%，並指出港府一旦全撤「辣招」，將嚴重損害現屆政府管治威信，後續樓價下跌時將無險可守，引發討論。@
責任編輯：陳玟綺
