【大纪元2026年03月13日讯】（大纪元记者李君成加拿大温哥华采访报导）近日，加拿大公寓资讯公司OctoAI发布最新报告，2026年卑诗省有超过10万名公寓业主将缴纳“特别征费（Special Levy）”，平均每户超过8,000加元。
报告提醒房地产经纪人及业内人士：“‘最便宜’的公寓管理费往往是一个危险信号，那些隐形费用可能会影响你的客户。”
Sutton Group West Coast Realty公司地产经纪于汀，已有二十年的房地产投资经验，他认为，购买或投资公寓不能简单地看每月缴纳的物业费，了解其资金健康程度至关重要。
他对大纪元记者说：“你买了之后可能很快有什么事情，就又要交钱。我们不希望业主马上去交很多钱，因为它是个Surprise（突如其来的费用）。”
什么是特别征费？
根据卑诗省《分契产权法》（Strata Property Act）规定，公寓业主需缴纳物业管理费（Strata Fee）用于日常营运；并根据年度预算，将其中一部分存入储备基金（Contingency Reserve Fund，CRF），用于长期维修或大型工程；若储备基金不足，则可能向业主收取特别征费。
于汀说，华人常有的一个误解是，“不希望有任何公寓来和我收这个钱”，但由于所有公寓都涉及各种维护维修，一定会涉及缴纳管理费，“一辈子不缴费，是不可能的”。
问题的关键是“交多少”和“什么时候交”。于汀说，按照卑诗省以往的情况，一般用该公寓当年在租房市场上的月租金位标准存一笔钱，就可应对当年的“特别征费”。
即该公寓可租每月3,000元，就存3,000元用于“特别征费”。
卑诗2026“特别征费”大涨
在安大略省，业主每年向储备基金缴纳的金额，分别是亚省和卑诗省的2至3倍。因此安省的平均储备金余额约为每套公寓10,000元，而卑诗省仅为4,000元。
OctoAI报告指出，卑诗省有超过四分之三的分契式公寓管理组织（strata corporation）“资金不足”，资金到位率仍低于80%；其中超过一半为“危机状态”，资金到位率不足50%。
报告称，卑诗省资金不足的公寓正面临资金断崖式下跌，可能会出现意想不到的维修费用激增，诸如屋顶、外墙、窗户和阳台项目等。
“特别征税”可能会令卑诗省公寓业主处于岌岌可危的境地。假设储备基金每年成长3%，卑诗省公寓业主每年平均需缴纳约2,000元“特别征费”；而2026年，10万多业主将看到这个数字平均超过8,000元。
OctoAI执行长托马斯·比提（Thomas Beattie）说：“在卑诗省，我们历来被允许跳过主动存款，并将责任推卸给其他人”，但“账单终将到期”。“虽然没有人喜欢支付更高的月费，但另一种选择会更糟糕。”根本原因可能是卑诗省只要求预留10%的营运预算，而安大略省则将最低缴款与预期的未来资本支出挂钩。
以往，卑诗省只要四分之三多数业主表决，就可延后或不做折旧报告，因此许多业主不知道未来的花费究竟是多少。
现在，大温地区、菲沙河谷和首都地区将强制提交折旧报告。拥有五个或以上单位但尚未提交折旧报告的，或在2020年12月31日之前提供折旧报告的组织，都必须在2026年7月1日之前提交；其他地区则在2027年7月1日之前提交。
比提说：“许多公寓将面临残酷的现实考验。”
买家如何预估“特别征费”？
突然接到一个“特别征费”通知，会让资金紧张的业主措手不及。
于汀说：“分析公寓的文件，包括过去的会议纪要、折旧报告，能推断这个公寓的维修大概会在何时发生，会有多少费用。”
他的方法是，拿到过去两年的会议纪要，通常有几百页，然后先搜关键字，比如special levy，special assessment（特别评估）或者repair（维修）。
在研究折旧报告，找出需要维修的项目及时间，与会议纪要中讨论的维修项目进行对照，了解这些项目的进展情况。
“如果去年要修的一个东西，还在询价，那就知道，买了之后可能就要发生了，那这个钱就可能要落到我们买家头上了”，于汀说，“这些步骤都是要做的。”
之后，还要把这些文件从头到尾再看一遍，避免疏漏。同时，于汀会用房产公司的AI系统再生成一份相关报告，便于客户决断。
如何判断公寓资金是否健康？
物业费便宜不等于公寓的资金健康。于汀表示，首先要看储备基金，在中国叫大修基金，“这个钱一定要够”，不然就会产生“特别征费”。
他说，“所以这个CRF的话，希望能多一点。”
第二要看懂物业费，如果高，是为什么高。是因为每次维修都比较好、比较及时，还是因为以前维修不到位，现在要用钱的地方太多，“这两个都会造成物业费高”。
于汀表示，这和汽车保养是一个道理。汽车保养及时，后面的维修和花费就少；反之就大。公寓的前期维护不善，那么“就得从物业费里面抽钱去做这件事情”。
因此，要去研究物业报告，“如果房屋的维修保养都很‘前置’，房屋状况很好，物业费高一点，还是可以接受的。”他说。
此外，物业费高涉及未来转卖是否容易，两房以下的公寓，他认为物业费不应超过500元，因为很多经纪人为客户搜房时，锁定的都是物业费500元以下的公寓。
于汀说：“你维修得再好，物业再漂亮，但是物业费那么高，别人就害怕了。会对买家起到‘吓阻作用’。”
独立屋和公寓 哪个养房成本更高？
于汀表示，华人的另一个误区，是认为独立屋的养房成本高过公寓，因为感觉什么事情都得自己做，草坪、屋顶，各种维护都是费用。
其实不然。他说，如果纯算养房成本，独立屋比公寓低。
一是独立屋没有物业费。于汀指出：“现在一套公寓一年的物业费至少三四千元，用这笔钱做独立屋的维护，一般都够用了。”
二是独立屋的维护保养更灵活，可以自己做，也可以简单做。以草坪维护来说，不是很讲究的人，草子、化肥都可以省下，直接割草机推就可以。但公寓维护要找正规的大公司，或者有保险的公司来做。
他说：“公寓整体的维修维护费用，同样的价值之下，是比独立屋高很多的。”
为避免“特别征费”而买新公寓？
华人的另一个误区是，为避免“特别征费”而投资新公寓。
于汀表示，虽然新楼基本上在未来几年、十年之内不会有很大的“特别征费”，并且大的维修和更换还可能在保险范围之内，但是，“如果你考虑投资价值的话，我们是不建议你买新公寓的”。
他分析说，同一个地段的新楼，比如2025年购买的水泥公寓高层两房，可能要花到90多万，而同样地段的九几年的公寓，70万甚至60多万就能买下。
“那你想这是什么概念？”他说，“什么样的‘特别征费’能收你20万？一般来说一两万到头了。”
此外，从出租的角度，他认为新房和老房差异并不大，“实际上差异非常少。”
当然，如果条件允许，和投资公寓相比，他认为投资独立屋占有绝对优势。“因为独立屋有自己独立的土地”，于汀说，“土地就这么多，就投资来讲，肯定是你占有的土地越多，对你越合适。”◇
责任编辑：李盈
