【大紀元2026年03月13日訊】（大紀元記者李君成加拿大溫哥華採訪報導）近日，加拿大公寓資訊公司OctoAI發布最新報告，2026年卑詩省有超過10萬名公寓業主將繳納「特別徵費（Special Levy）」，平均每戶超過8,000加元。
報告提醒房地產經紀人及業內人士：「『最便宜』的公寓管理費往往是一個危險信號，那些隱形費用可能會影響你的客戶。」
Sutton Group West Coast Realty公司地產經紀于汀，已有二十年的房地產投資經驗，他認為，購買或投資公寓不能簡單地看每月繳納的物業費，了解其資金健康程度至關重要。
他對大紀元記者说：「你買了之後可能很快有什麼事情，就又要交錢。我們不希望業主馬上去交很多錢，因為它是個Surprise（突如其來的費用）。」
什麼是特別徵費？
根據卑詩省《分契產權法》（Strata Property Act）規定，公寓業主需繳納物業管理費（Strata Fee）用於日常營運；並根據年度預算，將其中一部分存入儲備基金（Contingency Reserve Fund，CRF），用於長期維修或大型工程；若儲備基金不足，則可能向業主收取特別徵費。
于汀說，華人常有的一個誤解是，「不希望有任何公寓來和我收這個錢」，但由於所有公寓都涉及各種維護維修，一定會涉及繳納管理費，「一輩子不繳費，是不可能的」。
問題的關鍵是「交多少」和「什麼時候交」。于汀說，按照卑詩省以往的情況，一般用該公寓當年在租房市場上的月租金位標準存一筆錢，就可應對當年的「特別徵費」。
即該公寓可租每月3,000元，就存3,000元用於「特別徵費」。
卑詩2026「特別徵費」大漲
在安大略省，業主每年向儲備基金繳納的金額，分別是亞省和卑詩省的2至3倍。因此安省的平均儲備金餘額約為每套公寓10,000元，而卑詩省僅為4,000元。
OctoAI報告指出，卑詩省有超過四分之三的分契式公寓管理組織（strata corporation）「資金不足」，資金到位率仍低於80%；其中超過一半為「危機狀態」，資金到位率不足50%。
報告稱，卑詩省資金不足的公寓正面臨資金斷崖式下跌，可能會出現意想不到的維修費用激增，諸如屋頂、外牆、窗戶和陽台項目等。
「特別徵稅」可能會令卑詩省公寓業主處於岌岌可危的境地。假設儲備基金每年成長3%，卑詩省公寓業主每年平均需繳納約2,000元「特別徵費」；而2026年，10萬多業主將看到這個數字平均超過8,000元。
OctoAI執行長托馬斯·比提（Thomas Beattie）說：「在卑詩省，我們歷來被允許跳過主動存款，並將責任推卸給其他人」，但「帳單終將到期」。「雖然沒有人喜歡支付更高的月費，但另一種選擇會更糟糕。」根本原因可能是卑詩省只要求預留10%的營運預算，而安大略省則將最低繳款與預期的未來資本支出掛鉤。
以往，卑詩省只要四分之三多數業主表決，就可延後或不做折舊報告，因此許多業主不知道未來的花費究竟是多少。
現在，大溫地區、菲沙河谷和首都地區將強制提交折舊報告。擁有五個或以上單位但尚未提交折舊報告的，或在2020年12月31日之前提供折舊報告的組織，都必須在2026年7月1日之前提交；其他地區則在2027年7月1日之前提交。
比提說：「許多公寓將面臨殘酷的現實考驗。」
買家如何預估「特別徵費」？
突然接到一個「特別徵費」通知，會讓資金緊張的業主措手不及。
于汀說：「分析公寓的文件，包括過去的會議紀要、折舊報告，能推斷這個公寓的維修大概會在何時發生，會有多少費用。」
他的方法是，拿到過去兩年的會議紀要，通常有幾百頁，然後先搜關鍵字，比如special levy，special assessment（特別評估）或者repair（維修）。
在研究折舊報告，找出需要維修的項目及時間，與會議紀要中討論的維修項目進行對照，了解這些項目的進展情況。
「如果去年要修的一個東西，還在詢價，那就知道，買了之後可能就要發生了，那這個錢就可能要落到我們買家頭上了」，于汀說，「這些步驟都是要做的。」
之後，還要把這些文件從頭到尾再看一遍，避免疏漏。同時，于汀會用房產公司的AI系統再生成一份相關報告，便於客戶決斷。
如何判斷公寓資金是否健康？
物業費便宜不等於公寓的資金健康。于汀表示，首先要看儲備基金，在中國叫大修基金，「這個錢一定要夠」，不然就會產生「特別徵費」。
他說，「所以這個CRF的話，希望能多一點。」
第二要看懂物業費，如果高，是為什麼高。是因為每次維修都比較好、比較及時，還是因為以前維修不到位，現在要用錢的地方太多，「這兩個都會造成物業費高」。
于汀表示，這和汽車保養是一個道理。汽車保養及時，後面的維修和花費就少；反之就大。公寓的前期維護不善，那麼「就得從物業費裡面抽錢去做這件事情」。
因此，要去研究物業報告，「如果房屋的維修保養都很『前置』，房屋狀況很好，物業費高一點，還是可以接受的。」他說。
此外，物業費高涉及未來轉賣是否容易，兩房以下的公寓，他認為物業費不應超過500元，因為很多經紀人為客戶搜房時，鎖定的都是物業費500元以下的公寓。
于汀說：「你維修得再好，物業再漂亮，但是物業費那麼高，別人就害怕了。會對買家起到『嚇阻作用』。」
獨立屋和公寓 哪個養房成本更高？
于汀表示，華人的另一個誤區，是認為獨立屋的養房成本高過公寓，因為感覺什麼事情都得自己做，草坪、屋頂，各種維護都是費用。
其實不然。他說，如果純算養房成本，獨立屋比公寓低。
一是獨立屋沒有物業費。于汀指出：「現在一套公寓一年的物業費至少三四千元，用這筆錢做獨立屋的維護，一般都夠用了。」
二是獨立屋的維護保養更靈活，可以自己做，也可以簡單做。以草坪維護來說，不是很講究的人，草子、化肥都可以省下，直接割草機推就可以。但公寓維護要找正規的大公司，或者有保險的公司來做。
他說：「公寓整體的維修維護費用，同樣的價值之下，是比獨立屋高很多的。」
為避免「特別徵費」而買新公寓？
華人的另一個誤區是，為避免「特別徵費」而投資新公寓。
于汀表示，雖然新樓基本上在未來幾年、十年之內不會有很大的「特別徵費」，並且大的維修和更換還可能在保險範圍之內，但是，「如果你考慮投資價值的話，我們是不建議你買新公寓的」。
他分析說，同一個地段的新樓，比如2025年購買的水泥公寓高層兩房，可能要花到90多萬，而同樣地段的九幾年的公寓，70萬甚至60多萬就能買下。
「那你想這是什麼概念？」他說，「什麼樣的『特別徵費』能收你20萬？一般來說一兩萬到頭了。」
此外，從出租的角度，他認為新房和老房差異並不大，「實際上差異非常少。」
當然，如果條件允許，和投資公寓相比，他認為投資獨立屋占有絕對優勢。「因為獨立屋有自己獨立的土地」，于汀說，「土地就這麼多，就投資來講，肯定是你佔有的土地越多，對你越合適。」◇
責任編輯：李盈
