【大纪元11月5日讯】房市延烧第4年，主力已从进入门槛较低的住宅产品，转往成本较高的商办产品，加上外资法人与寿险公司看好2008年后台湾市场，不断加码购入商办，一时之间，A级辨公大楼的主要战场从过去的台北都会区，拉长战线延伸到台中与高雄。
台北A级商办供存量超50万坪
有鉴于此，由住商不动产及长荣大学合组的南台湾不动产研究中心针对北中南三大地区商办做一调查，发现虽然目前台北A级商办发烧，但就投报率与未来增值潜力来说，台中的办公产品反而更具投资价值。住商不动产总经理林倩表示，随着2008年两岸氛围正常化，在可见的未来，台湾商办市场将相当有可为。
主持本次研究的南台湾不动产研究中心谢博明教授指出，就台湾三大都会区A级商办市场来说，台北市办公大楼市场已趋成熟，台中都会区的办公大楼市场已逐渐占有一席之地。至于高雄都会区，原本低迷的办公大楼市场，也随着捷运、轻轨，以及经贸园区与软体园区等多项利多因素而渐有起色。
整体来说，台湾三大都会区的A级商办各有所长。在存量上，台北都会区的办公大楼市场乃是全台之重心，A级办公大楼林立，截至今年第三季，台北市A级公大楼的供给存量已超过50万坪，相较于台中市与高雄市，显示出台北都会区的绝对优势与重要性。
台中重心在豪宅 高雄在捷运沿线
台中近年来重心多为豪宅产品，市场中多为重新包装的旧案，而顺天建设与丰邑建设预计在2年后于七期兴建的新商办大楼，预计将为台中市带来A级商办的新契机。在高雄市方面，随着捷运即将完工，轻轨、多功能经贸园区将提振的商业办公大楼市场，无论是在承租需求以及租金水准上已渐有起色。未来办公大楼的发展重心应会朝向两大方向，捷运车站旁之既有A级商业办公大楼与多功能经贸园区为主。
整体空置率缓降 租金微涨
而在空置率与租金上，谢博明分析，随着台北101大楼与统一国际大楼等新大楼的出租率逐渐增加，连带影响整体A级办公大楼的空置情形，本季空置率较前一季小幅下降到9％以下，而租金持续维持在2,000～2,700元／坪／月。在台中，豪宅热潮却未能反映在办公大楼市场上，租金仍维持在500~700元／坪／月，空置率维持在14.4％的水准，甚至许多办公大楼空置率皆超过20％。
相较于台北市与台中市，高雄市A级办公大楼的空置情形则是非常明显，受到景气逐渐回温的影响，高雄市本季办公大楼市场的整体需求量有些微的增加，租金处于 450～550元／坪的行情，平均空置率由年初的33％略降至本季的32％，与去年同时相较，则稍减2％左右。虽然整体空置率达3成以上，但是各办公大楼间空置情形的差距则非常大，有些承租情形较佳空置率则维持在5％以下；相反的有些大楼由于量体过大，空置率高达50％以上。
外资热钱 瞄准台北商办
住商不动产总经理林倩表示，相较于其他亚洲主要城市，台北市的办公大楼市场无论在租金、价格行情上都相对较低，然而在商业与金融发展上并不逊于其他大城市，外资热钱瞄准台北市的办公大楼市场并不意外。相较于北高两市，台中市的办公大楼市场规模则较小，近几年来台中市房地产市场交易热络的荣景对办公大楼市场的影响有限，最近一年来在租金、售价仅呈现小幅上扬的情形，投资报酬率也在5％～6.5％左右。
但是随着中部科学园区持续成长所带来庞大的商机，势必对未来办公大楼市场发展有正面的影响。目前台中市A级办公大楼市场的租金与售价均远低于台北市，相当具有投资价值。投资的焦点则会放在现有的办公大楼，短期内市场去化逐渐增加，相对的空置率则下滑，进而带动租金与售价上涨。放眼未来将有一波新供给加入A 级办公大楼市场，如此可扩大办公大楼市场规模，与高雄市办公大楼市场相互竞争。
投资商办的优点
林倩指出，相对于住宅产品，商办产品有租金较高、租客较为稳定的特点，同时需要大资本，一般投资客不易介入，因此市场相对稳定，加上银行贷款可以高达8 成，比一般住宅产品来得好，对于投资者的资金杠杆来说相当有帮助。而在操作面上建议介入中南部商办市场者，由于土地供给量大，势必越来愈多的产品出现在市场上，进入投资时必须以管理与外观较佳者为首选，以避免折旧外观的同时也折旧了投报率。(http://www.dajiyuan.com)
