【大纪元6月15日讯】(大纪元纽约综合编译报导) 2009年 4月，数十万美国房贷屋主的贷款总额与利率将重新修订(recast)，对原本就已左支右绌的房贷借款人而言，未来还款金额可能倍增，也可能带来新一波的房屋止赎法拍案件高峰。美国联邦官员周四表示，由于金融机构有庞大的坏帐尚待处理，金融产业的动荡将持续。
在目前为止，陷入房地产危机的银行，损失大多来自屋主无法缴交房贷。但在春季新屋的惨淡销售后，对房屋和营建公司放款的风险更高。银行开始以极大折价出清这些资产，数10亿美元的新亏损呼之欲出。联准会(Fed)副主席Donald Kohn周四对参议院银行委员会表示：“只要房地产市场不景气，只要房价持续下跌，各种放款的损失就有增加的风险。”
次级抵押贷款问题已经严重拖累了美国经济，但专家警告，下一波房屋止赎潮可能于明年 4月展开。《BusinessWeek》(商业周刊)报导，届时将有数十万使用选择性浮动利率抵押贷款(ARM；adjustable-rate mortgages)屋主的贷款利率被修订，且他们每个月需摊还的金额将暴增许多。现在美国约有 100万位贷款屋主使用选择性ARM，已经修订利率的只有一小部分。
明年四月贷款修订利率 加州首当其冲
选择性 ARM让贷款屋主初期只需摊还很低的金额，数年后利率修订了，摊还金额才会增加。大部分的屋主都以为，他们可以在摊还金额变高之前，就把房子转手卖掉，但现在这些屋主都被套牢。
据瑞士信贷(Credit Suisse；CS-US)资料，明年 4月许多贷款都将修订利率，贷款总额预期会从50亿美元大幅上升至2010年的 100亿美元。在2006年核准的 ARM中，有 13%在 1年半后发生延迟缴款 2个月的情形。
美国国内一般认为，加州是受房贷问题重创最深的地区。瑞士信贷指出，目前美国国内尚未结清的选择性 ARM总值高达5000亿美元，其中有 60%属于加州的屋主。
选择性 ARM在加州特别受欢迎，因为在房市景气繁荣时，各大金融机构都强力推荐这种贷款方式。许多已经背负 ARM的屋主，又再申请二胎贷款，使自己陷入更深的债务中，而他们原以为这可以利用抵押房屋来轻易解决。
除了加州极有可能爆出止赎潮，其他如亚利桑那、佛罗里达、纽泽西等各州的屋主也都面临了同样的困境。
美国抵押贷款银行家协会 (Mortgage Bankers Association)在 5日表示，选择性ARM的问题正在变严重。该机构表示，美国全国优质 ARM的止赎件数在今年第 1季增加了1.55%，去年同期为0.53%。加州第 1季案止赎件数增加2%，去年同期为0.5%。佛州今年第 1季则是 2.57%，去年同期只有0.5%。“加州、佛州、亚利桑那与内华达等 4州的止赎件数，已占优质 ARM违约总件数的 62%，其新增止赎件数也占总件
数的 84%。”该协会表示。
选择性ARM背后隐藏疑问
选择性 ARM起初是为了SOHO族设计，因为他们的收入时高时低。但在2004年美国房市全盛期，这种贷款方式普遍受到欢迎。因为当时房价上涨过快，房子比较不容易转手卖出。
这种贷款通常发放给信用优于次级的贷款人，屋主可以选择每月以最低额度还款。但这种摊还方式并没有还到本金，只还了利息的一部分，未偿还的部分则计入应偿付金额。在数年的利息累加后，当房价又再下滑，有些屋主会发现，他们财产的价值蒸发了，现在欠的钱也比以前更多。
这些贷款通常每 5年会自动修订，但大部分会在应偿付金额到达本金的某个百分比时就提前修订，如110%或125%。大部分的 ARM会在未来 2年内重新修订，这表示贷款屋主将必须开始偿还本金与利息。
有些屋主说，他们在申请这么复杂的贷款时并未了解合约的详细内容，但他们预期可以用房屋再融资，或预期可以在贷款重新修订前就把房子脱手。但结果，房价下滑和信贷问题导致许多屋主面临再融资的困难。
财产价值的消失，使有些屋主直接选择放弃。加州专精房屋再融资的律师 William Purdy表示，有些采用选择性 ARM的屋主在利率修订前就已经违约，因为他们已经负担不起最低偿还金额。
房主除拍卖外仍有其他选择
如对52岁的系统分析师Deborah Shaw来说，选择性 ARM既是福也是祸。她在2004年与男友共同购入一栋57.5万美元的房子，需支付40年的分期房贷。但与男友分手后，付不出房贷的她决定以选择性 ARM再融资，如此她每个月只要付1600美元，而非原本的2300美元。
Shaw原本打算在利率修订前卖掉房子，但美国房市的低迷破坏了她的计划。Shaw猜想她的贷款应该已经修订了，这表示她每个月得偿还 2倍的金额。不过她不确定到底是怎样，因为她从 4月就已经开始不接银行电话，也不再缴款。她说，止赎法拍是她唯一的选择。
不过，止赎其实让她感到松了一口气，因为她再也不用去烦房子的事，也不用再为她负担不起的事物承担财务和精神压力。
但就算没办法再融资，屋主还是有其他选择的。放款机构已尝试与贷款屋主协调，减少总还款金额与利率；而在某些案例中，放款机构也会直接接受止赎的选择。
抵押贷款银行家协会指出，现在已经有愈来愈多屋主透过放款机构和联邦政府提供的抵押贷款咨询专线寻求协助，一天大约有4000通来电。专线上的咨询人会协助屋主与银行协商，并提供再融资选择的建议。该协会表示，虽然加州与佛州的止赎案件数上升了，但其他地区的止赎案件数则有所下降。
银行本身面临问题
美国政府的应对方案也对其他选择性 ARM的贷款人有所助益。一个于 5月通过的法案，将让联邦房屋协会(Federal Housing Administration)提供3000亿美元资金，以帮助面临止赎危机的屋主。屋主可以申请到不超过其房屋价值 90%的贷款，但这也意味，参与此计划的机构将在这部分贷款承担相当大的损失。
非营利组织屋主保屋基金会(Homeownership Preservation Foundation) 总裁Colleen Hernandez说，“实际上，人们并不了解可以一开始就与银行协调，而一直等着贷款利率修订时的再融资。而这个情况带来很多的风险，也使事情更糟。止赎并非不可避免，而且止赎也并非最好的选择。”
另一协助屋主的网路论坛LoanSafe.org指出，各银行本身也面临许多问题，由于它们自己也深陷泥淖，无暇顾及许多需要帮助的贷款人。
许多加州屋主现在都只支付最低付款金额并等待贷款修订，其中甚至包括一些买了200万美元豪宅的屋主。他们打算等修订的时候停止缴款，虽然这会伤害他们的信用。
美国联邦官员周四表示，由于金融机构有庞大的坏帐尚待处理，金融产业的动荡将持续。(http://www.dajiyuan.com)
