【大纪元2月10日讯】房地产投资者面临的挑战之一是在大城市投资，像三藩、纽约这些城市的房地产非常贵。因此，如果投资者选择这些大城市的房地产作为投资切入点的话，那起点就太高了。除非收入高的家庭或有大量存款的家庭，可以承付这类昂贵投资。例如，曼哈顿最便宜的一套公寓价格就为$400,000。如果花$60,000在一个小城市买一个独立房不是更好吗？
让我们分析一下，为什么人们愿意在自己住的城市内投资买房，因为这样比较便于管理。您可以随时观察到邻近房子的不断变化，跟踪租户，跟踪当地交易的变化，了解同类投资者的行情等等。然而，对于那些住在大城市的人来说，大多数都不可能有那么多钱投资在当地的房地产上，如纽约市、三藩市、香港、东京等城市，因为这些城市的房地产价格比全美平均价格要高 2-3倍。当然，大家也可以凑钱集体买一个公寓，但常常会导致伙伴之间的争论和分歧。
因此，愿意冒险投资房地产的人，如果没有很多钱投资大城市的房地产，不妨考虑投资外地较小规模城市的房地产。也可以考虑在同一个州的小城市投资。例如，纽约上州就有一些非常低廉的房地产，一个房子只卖 $60,000，租金每月约$1,000。这意味着租金收入一年就有$12,000，转化为租金收益率是20%（12,000/60,000）。曼哈顿公寓的一个studio需要花$500,000，租金收入为每月$2,200，一年为$26,400，租金收益率为5%。
基于此计算，投资在纽约上州的投资者实际上比投资在曼哈顿的投资者要多4倍的收益。而用$500,000可以买8个$60,000的房子，如果出租每月收入是$1,000，那总共收入就是每月$8,000，而曼哈顿的studio， 每月收入只有$2,200。
以下是一些缺点。也许最大的一个是，你不了解周遭环境。网路上可以找到一堆研究和分析，虽然都非常宝贵，但仍比不上亲自到那儿走一遭，就连一天中不同时段都有不同的景况。一般外地投资者会安排飞到该城市待上几天，找个经纪代理人谈，(当然这位经纪商不尽然会完全诚实地提出什么样的投资是好的什么是不好的） ，投资者决定做什么投资后，就又得匆匆地离开。结果，许多外地投资者的房产很难脱手，因为他们的讯息不及当地人充足与快速。
另一个挑战是，外地投资者需要依靠一个物业经理来管理，这包括寻找租户，管理和处理住户必要的维修事项。物业经理是一个非常重要的人。如果不幸聘用不诚实或不称职的物业管理公司，会带来麻烦，例如出租到不良租户，造成房子损坏或不支付账单，并最终不得不被驱逐，亏欠的费用将由屋主。因此，聘雇一个可靠的、称职和诚实的物业管理是很重要的，外地投资者需要有一个属于自己的投资管理团队。
出差费用节节高升，投资者开始犹豫要搭飞机或开车前往。除了汽油和运输成本外，还有住宿、膳食和许多其他费用，当地投资者就不须负担这些。
*总结
其实，就像生活都有两面性一样，在小城市投资房地产也是有利有弊。优点是低成本高收益，缺点是距离远，需要有一个可信赖的物业管理经理。基于上述情况，投资者需要慎重考虑是否在外地投资买房。
作者陈伟明是房地产企业家，其业务集中在投资、物业管理、经纪。他的电子邮件联系地址是tan@twgroupny.com。(http://www.dajiyuan.com)
