休斯顿中国城 风云幻变30年
【大纪元9月13日讯】(大纪元休斯顿记者站采访报道)
编者按︰李雄，地产专家；休斯顿德州地产创办人；新华埠发展委员会主席；前亚裔地产协会会长。八十年代初，随亲人从加州到休斯顿创业，之后开创自己的地产公司。30年来，目睹休斯顿中国城的发展变化，李雄从地产开发的角度分析其背后的种种因素。
‧80年代初 顶好开张挤破门
八十年代初，加州地产业接近饱和，发展空间日渐愈小。休斯顿却是另一番天地，只有Downtown附近的老中国城，集中一些老侨和社团，西南区则是一片尚未开发的土地。根据1981年的市场调查，休斯顿当时大约只有2万多华人，普通华裔杂货店的面积只有3000–4000呎。
当时，一些来自加州的台湾移民也想尝试将台湾超市成功经营的模式移植到休斯顿。顶好超市就是在这样的背景下于1983年正式开开张，更以14﹐000呎的超大规模吸引了众多顾客，甚至出现开张时挤破门的现象。当时，如Kroger、 Randalls等西方大超市，也不过占地20﹐000呎。八十年代初的休斯顿没有华人书店，他们特别从加州请到“世界书局”与“来来饺子馆”。这些商家落户休斯顿，不仅生意兴隆，也为休市带领一股台湾风。
85至86年，王朝商场、三禾酒家附近的新都城启动开发。开发业主们提出一个新理念︰附近华人超市形成一体的模式，可以互相带动，共同发展。在此共识下﹐华埠超市及商家初具规模。加上台湾南部许多工厂，看准休斯顿地广便宜。加上Harwin(好运大道)上很多店面仓库，前店后厂的模式正适合开设分厂的需要，于是好运大道从此发展起来﹐成为美南地区批发业的中心。
‧市场跌至谷底 带来投资良机
80年代后期，北海石油的开发引发油价暴跌，以石油为主的休斯顿经济受到巨大冲击，房地产市场也随之下滑。86年至87年，房地产市场跌到谷底，银行纷纷倒闭，成为经济萎缩重灾区。很多屋主、投资者把物业贱价抛出也无人问津，想要贷款更是难上加难。整个德州相当大比例的房子、公寓、旅馆及商场被废置也无力处理。却给手上有一大笔现金的创业者带来机会，投资者从加州来到休市抢购公寓﹐一万美元就可买到一个单位。幸福新村、如意花园等就是在这种背景下诞生的。
华人的不断投资相对带动了华资银行业的发展。亚美银行、德州第一银行(现“金城银行”、纽约来的金洋银行纷纷开业。在休市整体经济不景气的情况下，华人聚集的西南区确是一枝独秀。尤其是围绕百利大道(Bellaire Blvd.)两侧的蓬勃发展，很多华人投资者也因应而生。
‧10年 三大超市黄金发展期
整体经济最差的87年，虽然休斯顿当时的大环境不利于商业运作，99超市（现在的“惠康超市”）正式开张了。越华超市(当时位于Beechnut和Wilcrest)、香港超市(位于Harwin和Gessner)也相继续出现。三家超市从零开始，发挥华裔坚忍的精神，经营得越来越好。87年后的十年，这几家超市稳定发展，一直处于“太平盛世”。1989到1992年左右，随着糖城市（Sugar Land）的开发和8号收费公路的开通，更加促进西南区中国城商业地产的发展，Downtown的老中国城却日渐萧条。
‧以超市为中心的大型综合开发
1997年，随着百利大道上新香港城(Hong Kong Mal)的建立，吸引了众多越南业主，许多越南商家纷纷迁到中国城或设立分店，带动西南区进入另一个商业地产起飞的阶段。
2000年至2008年，相继开发的黄金广场、越华广场、敦煌广场等都是大手笔。商业发展的同时带动着附近房价的稳定增长。西南区集中餐饮、购物、医疗、娱乐为一体，成为休市人口最密之地。当然目前也面临新建商业店面迟迟无法出租，投资过盛的问题。
‧休城特色鲜明 中国城自成一体
李雄认为，休斯顿是以工业为主，不像纽约、旧金山、洛杉矶等属于第一站的“门户城市”(Gate-way City)。属于第二站的休斯顿，与波士顿等百年老城相比，休市是重要港口，又是新兴城市。相对而言比较开放，包容性更强，有利于新移民的创业。在休斯顿的华人不仅可以融入这个环境，更可拥有一定的影响力。从全美来说，休斯顿房价属于相对便宜的地区，比如在加州买一栋房产的价钱，在休斯顿可以买到5栋。
在衣食住行中，“住”所占的分量最大，也是人们最关心的问题之一。华人主要的投资领域是地产业。投资确实存在风险率的问题，高投资回报率必然有高风险。目前很多人仍处观望状态。
从中国城发展来看，李雄认为，华人区内的经济趋势不一定跟美国的经济趋势完全一致。房地产投资循环期一般在7到8年左右，八十年代后期休斯顿及德州地区的经济萧条只是区域性经济萎缩。但近几年的经济衰退则是全美、甚至是全球性的。它给房地产业带来的冲击，可能40年都难遇。西南区中国城或许感觉不到如此大的震动，但在西北区、新区就能感觉到这股震动。房地产业是与时间竞赛的投资，需要资金、要能坚持守得住、胜算才大。
投资重在有眼光、懂得经营。很多年轻人都在投资创业。比如在中国城的餐馆业投资，一般前三个月都绝对盈利。但从长远角度看，光靠价钱便宜不能持久，要专业化、有自己的经营理念、有创意。只有品质的提升才会吸引不仅是更多华人、西方人来此消费。
针对地产投资地点，李雄依然看好休斯顿中国城。别的城市可能需要50年才发展起来的中国城，在这里只需20年的功夫。外来人口还在不断涌入。身为新华埠委员会主席，通过委员会，李雄致力改进中国城的投资环境。随着中国城业主的协力，共同创造更完善的治安环境。他预计2010年至2011年，市场会再次回暖，休斯顿中国城也将会越来越好。
@ (http://www.dajiyuan.com)