【大纪元9月17日讯】（大纪元记者吴冬儿美国华盛顿DC报导）“逆按揭”也称“住房反向抵押贷款”（Reverse Mortgage）。逆按揭制度在美国虽然已出现近40年，但其真正流行也是2003年开始的事情。美国政府担保的美国房屋管理署（FHA）逆按揭项目从60年代开始生效。因为这项复杂的金融产品容易被恶意使用，在03年前市场不大。
在经济衰退，许多业主面临房屋被法拍（foreclosure）的危险，或者退休人士由于股市大跌而失去每月消费保障时，“逆按揭”在美国开始得到更多人的关注。
2007年10月，中国第一家主营逆按揭的保险公司“幸福人寿”正式挂牌营业。目前，具体产品研发和保险条款设计工作正在紧锣密鼓地进行。逆按揭做为“以房养老”的投资或生活工具，在中国也有大量潜在市场。
为股市投资者赢得时间
除了通常的“以房养老”用途外，在现在美国经济和房地产市场的大环境下，有创造力的人们又发现逆按揭的新用途。据美国理财杂志Kiplinger今年的8月刊报导，莱德（Frank and Carol Rider）老年夫妇利用逆按揭以提供每月生活费，这样就可以不用以股市投资兑现而承受现在股市低迷带来的损失。逆按揭为他们赢得时间，可以等候股市回升，减低股票投资的损失。
莱德夫妇两人都是70多岁，他们利用逆按揭，以房屋做为抵押，贷得20万美元。这样以后的20年，他们都可以在社会安全福利、养老金之外，还有每月$1,500的收入。他们希望保持他们的生活方式，有更多现金到处旅游，同时等待股市回升。
为老人赢得更多政府福利
美国大华府地区的首都资金集团（Capital Funding Group）专门负责逆按揭的副总裁宋‧哈钦斯（Song Hutchins）认为，援救法拍屋确实是现在许多老年人运用逆按揭的方式。光是今年7月，她就帮助4位老人以逆按揭的方式保住了他们的住房。在美国居住的少数族裔通常家里都有老人，如果面临房屋法拍的危险，不妨考虑逆按揭。不过，逆按揭的用途还不止这一项。
逆按揭还可以解决老人的其它生活问题。宋举了一个客户的例子。有一家亚裔家庭，孩子们有很好的工作，而且孝顺。孩子们一直在为老人付每月按揭（房屋贷款为20万）。但是母亲生了重病，看病费用非常昂贵。家人为了给母亲付医药费，花去了所有积蓄。老人希望可以享受政府健康保险福利Medicaid，但是因为孩子每月帮忙支付的按揭算是收入，老人不符合Medicaid福利的资格。于是，老人使用了逆按揭，这样孩子们不用再每月帮忙支付按揭。逆按揭还为老人获得3万元贷款，每月还有现金拿，但是这3万元贷款不影响Medicaid。
用逆按揭购买房屋
逆按揭也可用做购买房屋的手段。它的好处是不用调查收入或者信用分数。以逆按揭购房的首期付款由买主年龄、利率和房屋价值所决定。这种购房方式适合某些拥有现金储蓄，但无固定收入保障的老年人，或者有那个老人的家庭。假设利率是5.56%，想购买的房屋价格是35万，65岁的买主可以通过逆按揭计划贷到$217,000。在$17,000过户费之外，他需要付的首期是15万。之后，只要老人住在该房屋中，他每月不需要付按揭费用。
逆按揭原理
美国的逆按揭（住房反向抵押贷款）是美国政府担保的贷款，要求贷款人必须在62岁以上，并是房屋的主要居住者（primary resident）。
也就是说，如果这位62岁以上的老人买了房子，却不是自己住在里面，那么这位老人是不能得到住房反向抵押贷款的。然而如果老人用住房反向抵押贷款买房后，将房屋大部分租出，这不违反住房反向抵押贷款的规定。
在老人居住期间，可以选择付清贷款，也可以不付贷款。贷款额会以美国国库券利率加上1.5%银行息差累积。假如当老人去世时，老人的财产继承人将房屋出售，房屋贷款额还余20万，屋主购买FHA（美国住房署）住房反向抵押贷款时，房屋价值40万。那么财产继承人如果可以将房屋以50万出售，他们可以在还清贷款后，获利30万。如果他们只能以15万出售房屋，他们也不需要承担5万的债务。政府保险金额达到540万左右。只要继承人不要亏过这个数目，他们都不需要付钱。
在今年12月31日之前，贷款上限为$625,500。明年1月开始，上限将回落到$417,000，除非FHA决定延长时限。这意味着，到了明年，如果您的房屋价格超过$417,000，您的房屋贷款超过20万或30万（要求依年龄而定），您可能不一定能够使用逆按揭福利。
注意事项
逆按揭是一个比一般的按揭更复杂的理财工具。许多人可能在媒体上读到过一些“可怕”的故事。实际上，一种理财工具可能是某些人的福音，也可能是另一些人的毒药。对于买房和贷款这些事情，最好向专业人士请教。您的亲人朋友虽然做过类似的购买，但是可能了解的也是个例的经验。
逆按揭虽然复杂，但也许能在关键的时候帮助您。如果您有关于逆按揭的问题，宋‧哈钦斯可以给您与您的亲友提供免费咨询，并可给您提供中文翻译。她的电话是301-367-4213。她的email是Song@ReverseMortgagePlus.info。她说韩语，不会讲中文。但是如有需要，她可以为您提供中文翻译。
有几个网站可以为您提供更多的有关逆按揭的背景知识：www.aarp.org, www.reversemortgage.org, www.fga.gov。 (http://www.dajiyuan.com)
