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住房靠近工作當然好 奧克蘭哪裡最匹配?

近年來奧克蘭就業機會增長迅猛,住房許可發放量也在大量增加。但市政府調查發現,大量新房沒有建在工作地點附近,全城新增崗位與新建住房匹配最好的地區是Albany鎮中心周邊區域。(Dreamstime)

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【大紀元2018年11月28日訊】(大紀元記者溫妮編譯報導)近年來奧克蘭就業機會增長迅猛,住房許可發放量也在大量增加。但市政府調查發現,大量新房沒有建在工作地點附近,全城新增崗位與新建住房匹配最好的地區是Albany鎮中心周邊區域。

11月27日,金融網站interest.co.nz發布了奧克蘭市政府首席經濟師諾曼(David Norman)的調查報告。報告發現,在截至2017年的五年裡,奧克蘭增加了18萬人口,同時至少增加了12萬個就業崗位,並發放了4萬多套新房許可。但大量新房沒有建在工作地點附近,這意味著人們上下班所需時間超過理想的通勤時間。

Waitemata地區就業增長最顯著

報告援引新西蘭統計局的數據表示,在截至2017年2月的五年間,奧克蘭大約增加了11.2萬名新員工。再加上新增的雇主,新增員工數量可能超過12萬人,或者說平均每年至少增加2.4萬名工人。

強勁的就業增長受常住人口的迅速增加所驅動,在截至2017年6月的五年裡,奧克蘭大約增加了18萬人。

但值得注意的是,儘管整個奧克蘭都在增加就業機會,但 Waitemata 地區就業人口增加了2.8萬人,占新增就業總量的四分之一,是下一個增長最大地區 Maungakiekie-Tamaki 的兩倍多。後者增加了1.2萬人,占新增就業總量的十分之一。

快速交通周邊新房最集中

根據奧克蘭市政府的統計,快速交通周邊地區新房許可份額是這些地區土地面積所占份額的10倍。

在截至2017年中旬的五年間,奧克蘭公交客流量增加了25%,而人口僅增加了12%,這意味著人均客流量增加了約11%。

諾曼表示,人們重視靠近交通設施的便利,因為能夠儘快到達工作地點及從事其它活動。目前市場也在做出回應,希望在這些地區提供住房。

公共交通無疑發揮了重要作用,但諾曼表示,對於已經擁擠不堪的奧克蘭來說,過去五年來基礎設施未能跟上人口的快速增長,因此人們希望儘可能地縮短工作地與居住地之間的距離。

就業增長區與新房集中區嚴重不匹配

下面兩張地圖顯示了新西蘭統計局所定義的奧克蘭各統計區新增就業份額與新房許可份額的分布情況。紅色圓圈顯示的是就業增長集中地區周邊4公里半徑的範圍。

圓圈顯示的是距工作地點約5公里的距離,同時也是理想的建房區域。因為在其附近建房能夠最大限度地增加步行、跑步、騎自行車或搭乘公交車或火車上班的人數,從而最大限度地減少道路擁堵。

2012年~2017年間,奧克蘭各統計區新增就業份額與新增住房份額對比。紅色圓圈顯示的是就業增長集中地區周邊4公里半徑的範圍。左圖為新增就業分布圖,右圖為新增住房分布圖,顏色越深所占份額越大。資料來源:奧克蘭市政府。

從圖中可以看到,大量新增工作集中在幾個統計區內,而新房許可則更多地分布在整個城市。新增工作最集中的5%統計區占就業增長的58%;相比之下,新房許可最集中的5%統計區僅占新房許可總量的36%。工作大量增加的統計區與住房大量增加的統計區之間幾乎沒有重疊的。

部分地區就業增長率與住房許可增長率匹配的比較好。例如,Albany鎮中心周邊區域增加了許多工作崗位,同時也增加了許多新房許可。

市中心(CBD)增加了大量工作崗位,而Victoria Park、Hobson Street、K-Road和Symonds Street 等地區也獲得了相當數量的住宅許可。但令人吃驚的是,East Tamak和Penrose等工業區幾乎沒有增加住宅。

Millwater、Hobsonville Point和Beachland等地區獲得了大量住宅許可,過去五年裡僅Hobsonville就獲得了近1700套許可,但幾乎沒有增加就業機會。這意味著Millwater或Hobsonville的居民可能需要驅車去Albany或乘輪渡去市中心上班,或從Hobsonville乘公交車去Albany。

當然有些人看中的是這些地區的生活方式,比如靠近水邊、更有田園氣息,或者是占地面積更大,或者是更容易負擔。

通過對比可以看到,遠離工作的地區住房供應過剩,而靠近工作的地區卻供應不足。那麼,為什麼奧克蘭不能建造更多靠近工作地點的住房呢?

分區限制住房供應?

報告表示,並非分區所致。奧克蘭已經為這些高就業增長地區規劃了足夠多的建房用地。即使在包括機場在內的紅色圓圈內,雖然有大量土地用於工業用途,但僅現有住宅區內的潛在容量,就足以建造22,400套新房。

紅色圓圈所覆蓋的所有區域加在一起,足可容納377,600套住房或60多萬工人。奧克蘭平均每套住宅中約有1.6名工人。

商業可行性制約住房開發

報告中說,商業可行性、融資及土地所有權分散是阻礙更快建房的主要原因。例如,機場附近重新分區的大部分土地都已經被低密度住宅所占用。這意味著所有權分散在許多業主手中,因此阻礙大規模開發公寓和聯排別墅。換句話說,在許多棕地地區,將棕色土地變成大型公寓樓的商業可行性可能非常有限。

報告總結說,奧克蘭是一個致力於克服基礎設施滯後的快速發展城市。某人須在交通網絡上額外多走一公里都會對其他人產生重大影響,而每週大多數時日多走的里程都是去上班的。這意味著奧克蘭需要建造儘可能靠近工作地點的住房,以便最大限度地縮短人們上班的距離。

責任編輯:上官翎

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