【大纪元2011年11月29日讯】（新纪元周刊251期，特约评论人：张经伦）北京和上海的楼市有着标竿作用，两地房价的下跌反映了中国楼市的状态，并开始蔓延至二、三线城市。官方统计数据表明，10月份70个大中城市住宅销售价格环比首次下跌0.14个百分点。
作为中国和国际的大都市，北京和上海的楼市有着标竿作用，目前，市场行情显示两地房价的下跌反映了中国楼市的状态，中国楼市的拐点已经来临。。
北京城郊楼市陷降局
北京房价的下跌先从郊区开始，下跌最快的是通州区。据北京中原地产统计，自今年7月以来，通州房价逐月下降，目前其在售楼盘的成交均价已从7月的每平方米2万3595元降至1万6577元，降价幅度接近30％。
与颠峰时期的售价相比，个别楼盘降幅近五成，接近腰斩。降价幅度比较大的典型楼盘如京贸国际城，在2010年4月份，其最高销售均价曾达到每平方米2万 6800元。网上数据显示，5号楼的期房最低价已经跌至每平方米1万3400元。这一价格相对此楼盘历史最高销售均价，跌足五成。以均价每平方米1万 4600元计算，楼价也下跌超过四成，达45.5％。
在通州楼市逐步降价的同时，同样位于北京城郊的房山、大兴、昌平、顺义等地楼市同样陷入降局。
随着位于朝阳区的远洋一方楼盘由2万元每平方米降至1.8万元，标志着这波降价潮正从北京郊区向市区蔓延。
上海房价大幅松动
上海的楼市也不例外。10月底，上海几个降价最明显的楼盘分别是：浦东的中海御景熙岸，均价由早前的2.2万元/平方米，以“团购价”的形式降至1.7万元/平方米左右；嘉定新城的龙湖郦城，均价从1.8万元/平方米降价到1.4万元/平方米，降幅均超过20％。
松江龙湖好望山的部分房源，均价从2.7万元/平方米降至1.5万元/平方米；绿地集团在嘉定区的秋霞坊，售价从此前的1.9万元/平方米直接降至1.1万元/平方米，降幅均超过40％。
据上海媒体调查，除直接降价外，还有楼盘以会员价、特价房模式实现了降价，如位于普陀区的香溢花城降价幅度达32％；位于松江的长泰西郊别墅降价幅度达30％。
继龙湖、绿地、中海等开发商在沪楼盘降价后，中国地产开发商“老大”万科也一改沉默，其在浦东新区的万科清林径，中介对外报价已降到1.35万元/平方米，而之前售价1.65万元/平方米。
万科在青浦的另外一个楼盘万科尚源，之前网上房地产的备案最低价是1万6400元/平方米，现在最低价是1万1200元/平方米，下调了5200元/平方米，下调的幅度达到了31.7％。
受中外环项目大幅降价的带动，降价潮也正往市中心蔓延。原本价格坚挺的内中环区域房价出现大幅松动，市中心一些项目，房价深度下跌20至30万。万科也正酝酿旗下楼盘全线降价，媒体报导称降价幅度可能超过20％。
二线城市楼盘价格下调
楼价的下跌不仅在一线城市，二线城市也同样如此。杭州市中心某楼盘近日爆出，将以“毛坯房起价3万3000元/平方米，均价3万8000元/平方米”的价格开盘，而这个价格将比周边在售同类楼盘价格下调1万至2万元/平方米。
不仅杭州，温州、宁波、郑州、长沙、南京、昆明等二、三线城市也支撑不住，楼价纷纷跳水。
这些此前楼市上涨的主力城市，纷纷领先降价，标志着中国楼市普遍性的“降价潮”已经开始。
70大中城市房价环比首次下跌
中国楼市的拐点也可以从官方统计数据观测。据中共国家统计局18日公布的数据显示，10月份70个大中城市住宅销售价格环比首次下跌0.14个百分点。
与9月相比，在70个被统计城市中，新建商品房环比价格下跌的城市为34个，持平的城市有20个。环比价格下降的城市增加了17个。从统计数据中看，环比价格下降的34个城市中，包括全部四个一线城市，南京、济南、杭州、宁波等共15个二线城市，温州、九江、宜昌、无锡等共15个三线城市。
二手房价走势与一手房类似。10月份价格环比下降的城市有38个，持平的城市有19个，价格下降的城市比9月增加了13个。同时，北京、上海、广州、深圳等一线城市二手房价格环比全面停涨，其中，北京和广州降幅达到0.5％。
从统计局数据可以看出，无论新建房还是二手房，房价下跌现象已经遍及一线城市，同时蔓延至二、三线城市。
房地产企业面临资金危机
在楼市下跌的背后，是房地产企业惨淡的销售业绩，与濒临断裂的资金链条。
10月份，各大知名房企的销售无论环比还是同比，都呈大幅下降之势，房产存量再次上涨。
北京中原地产数据显示，10月，万科实现销售面积100.4万平方米，环比下跌7％，同比下跌23％；实现销售额103.4亿元，环比下跌17.3％，同比下跌33.3％。而此前的8月和9月，万科销售金额同比下降幅度分别为12.6％和12％。
保利地产10月实现签约面积56.94万平方米，环比下滑3.1％，同比下降26.7％；实现签约金额54.2亿元，环比下滑19.5％，同比下降39.2％。而此前8月和9月的签约金额已分别同比下降11.99％和26.21％。
富力地产10月实现合约销售面积16.67万平方米，合约销售金额20.51亿元，环比分别下跌了20.4％和31.8％。金地集团10月实现签约面积19万平方米，同比减少38.1％；签约金额26.7亿元，同比减少29.4％。
业绩的下滑使得房企完成年度销售任务变得愈加艰难。北京中原统计数据显示，接近七成的一线房企前三季度未完成年度销售任务的75％。
同时，上市房企三季报显示，131家上市房企今年6月底存货为8759亿元，第三季度环比上涨12.31％，存货积压迹象明显。
据中原地产统计，截至10月31日，10月北京累计供应的9152套住宅供应量创最近4个月新高，但当月签约率只有8.5％。目前住宅库存已经达到 11.8万套（另有56个项目预期11至12月入市，提供住宅可能超过2万套），创造了2009年6月以来的最高点。按照目前的库存消耗比，即使不再新增供应，消耗目前库存也需要超过22个月时间。
上市房企三季报还显示，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80％以上房企负债同比增加。地产开发商整体现金流趋紧，已是不争的事实。
知名地产商绿城地产甚至传言“申请破产”，尽管绿城已经明确回应称“申请破产是子虚乌有”，但该集团旗下的很多楼盘都在疯狂地降价推货，多位负责人都透露绿城集团将“卖项目”周转资金。
房企的资金紧张也可以从最近的土地拍卖现象可以看出。据官方媒体报导，近来，北京、济南、南京、成都等城市纷纷出现土地拍卖流拍，底价成交更是成为“主流”一些地方出现“流标”现象。
市场悲观情绪浓厚
购房者观望的心态受到楼市降价的刺激反而变得更加坚定，与降价相呼应的是，楼市成交仍然极其惨淡。
以北京为例，北京地区的楼价下跌也并非能带来成交量的井喷，反而创下调控后签约最惨淡纪录。据北京房地产交易管理网数据显示，11月上半月，北京新盘签约为零，预订量也仅为14套。而当月入市新盘则达4014套。
在楼价下跌之时，购买者总是希望开发商能够一降再降，最好能亏本甩卖。资金链紧绷的众多开发商要想让购买者付钱买房，在目前的楼市形势下，可能要付出惨烈的代价。当开发商断臂求生，降价形成潮流时，就算能坚持的几个大型地产商，也无力阻挡大势，除非政策有所改变。
中共总理温家宝称，要坚持楼市调控不动摇；银监会主席刘明康公开表示，已经做过测试，楼市下跌50％，银行本金无忧。官员们的表态给楼市购买者们再次吃下“定心丸”。
这些举动并没有激起市场的信心，反而市场悲观情绪浓厚，一些投资者说，我们感到现在的跌市只是刚刚开始。
中国楼市的拐点已经出现，目前的降价仅仅是开始。
本文转自251期【新纪元周刊】“中国经济观察”栏目，转载的时候有改动。
http://mag.epochtimes.com/gb/253/10137.htm
