【大紀元2011年11月29日訊】（新紀元周刊251期，特約評論人：張經倫）北京和上海的樓市有著標竿作用，兩地房價的下跌反映了中國樓市的狀態，並開始蔓延至二、三線城市。官方統計數據表明，10月份70個大中城市住宅銷售價格環比首次下跌0.14個百分點。
作為中國和國際的大都市，北京和上海的樓市有著標竿作用，目前，市場行情顯示兩地房價的下跌反映了中國樓市的狀態，中國樓市的拐點已經來臨。。
北京城郊樓市陷降局
北京房價的下跌先從郊區開始，下跌最快的是通州區。據北京中原地產統計，自今年7月以來，通州房價逐月下降，目前其在售樓盤的成交均價已從7月的每平方米2萬3595元降至1萬6577元，降價幅度接近30％。
與顛峰時期的售價相比，個別樓盤降幅近五成，接近腰斬。降價幅度比較大的典型樓盤如京貿國際城，在2010年4月份，其最高銷售均價曾達到每平方米2萬 6800元。網上數據顯示，5號樓的期房最低價已經跌至每平方米1萬3400元。這一價格相對此樓盤歷史最高銷售均價，跌足五成。以均價每平方米1萬 4600元計算，樓價也下跌超過四成，達45.5％。
在通州樓市逐步降價的同時，同樣位於北京城郊的房山、大興、昌平、順義等地樓市同樣陷入降局。
隨著位於朝陽區的遠洋一方樓盤由2萬元每平方米降至1.8萬元，標誌著這波降價潮正從北京郊區向市區蔓延。
上海房價大幅鬆動
上海的樓市也不例外。10月底，上海幾個降價最明顯的樓盤分別是：浦東的中海御景熙岸，均價由早前的2.2萬元/平方米，以「團購價」的形式降至1.7萬元/平方米左右；嘉定新城的龍湖酈城，均價從1.8萬元/平方米降價到1.4萬元/平方米，降幅均超過20％。
松江龍湖好望山的部分房源，均價從2.7萬元/平方米降至1.5萬元/平方米；綠地集團在嘉定區的秋霞坊，售價從此前的1.9萬元/平方米直接降至1.1萬元/平方米，降幅均超過40％。
據上海媒體調查，除直接降價外，還有樓盤以會員價、特價房模式實現了降價，如位於普陀區的香溢花城降價幅度達32％；位於松江的長泰西郊別墅降價幅度達30％。
繼龍湖、綠地、中海等開發商在滬樓盤降價後，中國地產開發商「老大」萬科也一改沉默，其在浦東新區的萬科清林徑，中介對外報價已降到1.35萬元/平方米，而之前售價1.65萬元/平方米。
萬科在青浦的另外一個樓盤萬科尚源，之前網上房地產的備案最低價是1萬6400元/平方米，現在最低價是1萬1200元/平方米，下調了5200元/平方米，下調的幅度達到了31.7％。
受中外環項目大幅降價的帶動，降價潮也正往市中心蔓延。原本價格堅挺的內中環區域房價出現大幅鬆動，市中心一些項目，房價深度下跌20至30萬。萬科也正醞釀旗下樓盤全線降價，媒體報導稱降價幅度可能超過20％。
二線城市樓盤價格下調
樓價的下跌不僅在一線城市，二線城市也同樣如此。杭州市中心某樓盤近日爆出，將以「毛坯房起價3萬3000元/平方米，均價3萬8000元/平方米」的價格開盤，而這個價格將比周邊在售同類樓盤價格下調1萬至2萬元/平方米。
不僅杭州，溫州、寧波、鄭州、長沙、南京、昆明等二、三線城市也支撐不住，樓價紛紛跳水。
這些此前樓市上漲的主力城市，紛紛領先降價，標誌著中國樓市普遍性的「降價潮」已經開始。
70大中城市房價環比首次下跌
中國樓市的拐點也可以從官方統計數據觀測。據中共國家統計局18日公佈的數據顯示，10月份70個大中城市住宅銷售價格環比首次下跌0.14個百分點。
與9月相比，在70個被統計城市中，新建商品房環比價格下跌的城市為34個，持平的城市有20個。環比價格下降的城市增加了17個。從統計數據中看，環比價格下降的34個城市中，包括全部四個一線城市，南京、濟南、杭州、寧波等共15個二線城市，溫州、九江、宜昌、無錫等共15個三線城市。
二手房價走勢與一手房類似。10月份價格環比下降的城市有38個，持平的城市有19個，價格下降的城市比9月增加了13個。同時，北京、上海、廣州、深圳等一線城市二手房價格環比全面停漲，其中，北京和廣州降幅達到0.5％。
從統計局數據可以看出，無論新建房還是二手房，房價下跌現象已經遍及一線城市，同時蔓延至二、三線城市。
房地產企業面臨資金危機
在樓市下跌的背後，是房地產企業慘澹的銷售業績，與瀕臨斷裂的資金鏈條。
10月份，各大知名房企的銷售無論環比還是同比，都呈大幅下降之勢，房產存量再次上漲。
北京中原地產數據顯示，10月，萬科實現銷售面積100.4萬平方米，環比下跌7％，同比下跌23％；實現銷售額103.4億元，環比下跌17.3％，同比下跌33.3％。而此前的8月和9月，萬科銷售金額同比下降幅度分別為12.6％和12％。
保利地產10月實現簽約面積56.94萬平方米，環比下滑3.1％，同比下降26.7％；實現簽約金額54.2億元，環比下滑19.5％，同比下降39.2％。而此前8月和9月的簽約金額已分別同比下降11.99％和26.21％。
富力地產10月實現合約銷售面積16.67萬平方米，合約銷售金額20.51億元，環比分別下跌了20.4％和31.8％。金地集團10月實現簽約面積19萬平方米，同比減少38.1％；簽約金額26.7億元，同比減少29.4％。
業績的下滑使得房企完成年度銷售任務變得愈加艱難。北京中原統計數據顯示，接近七成的一線房企前三季度未完成年度銷售任務的75％。
同時，上市房企三季報顯示，131家上市房企今年6月底存貨為8759億元，第三季度環比上漲12.31％，存貨積壓跡象明顯。
據中原地產統計，截至10月31日，10月北京累計供應的9152套住宅供應量創最近4個月新高，但當月簽約率只有8.5％。目前住宅庫存已經達到 11.8萬套（另有56個項目預期11至12月入市，提供住宅可能超過2萬套），創造了2009年6月以來的最高點。按照目前的庫存消耗比，即使不再新增供應，消耗目前庫存也需要超過22個月時間。
上市房企三季報還顯示，七成房企經營性現金流為負，超過四成房企淨利潤下滑甚至虧損，80％以上房企負債同比增加。地產開發商整體現金流趨緊，已是不爭的事實。
知名地產商綠城地產甚至傳言「申請破產」，儘管綠城已經明確回應稱「申請破產是子虛烏有」，但該集團旗下的很多樓盤都在瘋狂地降價推貨，多位負責人都透露綠城集團將「賣項目」周轉資金。
房企的資金緊張也可以從最近的土地拍賣現象可以看出。據官方媒體報導，近來，北京、濟南、南京、成都等城市紛紛出現土地拍賣流拍，底價成交更是成為「主流」一些地方出現「流標」現象。
市場悲觀情緒濃厚
購房者觀望的心態受到樓市降價的刺激反而變得更加堅定，與降價相呼應的是，樓市成交仍然極其慘澹。
以北京為例，北京地區的樓價下跌也並非能帶來成交量的井噴，反而創下調控後簽約最慘澹紀錄。據北京房地產交易管理網數據顯示，11月上半月，北京新盤簽約為零，預訂量也僅為14套。而當月入市新盤則達4014套。
在樓價下跌之時，購買者總是希望開發商能夠一降再降，最好能虧本甩賣。資金鏈緊繃的眾多開發商要想讓購買者付錢買房，在目前的樓市形勢下，可能要付出慘烈的代價。當開發商斷臂求生，降價形成潮流時，就算能堅持的幾個大型地產商，也無力阻擋大勢，除非政策有所改變。
中共總理溫家寶稱，要堅持樓市調控不動搖；銀監會主席劉明康公開表示，已經做過測試，樓市下跌50％，銀行本金無憂。官員們的表態給樓市購買者們再次吃下「定心丸」。
這些舉動並沒有激起市場的信心，反而市場悲觀情緒濃厚，一些投資者說，我們感到現在的跌市只是剛剛開始。
中國樓市的拐點已經出現，目前的降價僅僅是開始。
本文轉自251期【新紀元週刊】「中國經濟觀察」欄目，轉載的時候有改動。
http://mag.epochtimes.com/b5/253/10137.htm
