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德国买房补助Wohn-Riester的长短处

李婷

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【大纪元2011年05月16日讯】买房里斯特补助(Wohn-Riester)是德国政府对个人购置私人使用房产的一种财政支持方式,无论用什么方式贷款买房或者建房,都可以申请这种补助。实际上等于买房人通过这种形式将政府补助的养老金提前用于购置自己的房产上。

实例:
买房里斯特补助的原理和具体操作都比较复杂,下面用一个相对简化的例子来说明它的作用。

陈先生(38岁)和太太张女士(37岁)有两个孩子,大儿子四岁(生于2008年前),小儿子两岁(生于2008年后)。陈先生是位雇员并缴纳法定的养老保险,张女士在家带孩子,没有工作。陈先生决定贷款买房。根据协议,这笔贷款将于2033年(陈先生63岁时)还清,每年需清偿的贷款金额高于他年薪的4%。另外,陈先生决定申请买房补助帮助还贷,并在协议中指定从2035年(他65岁时)开始补交这笔补助的税。

• 四口之家 每年补助近800欧元

从申请年开始到2033年,陈先生和张女士每人每年各得154欧元补贴,大儿子满18岁之前每年得185欧元,小儿子满18岁之前每年得300欧元,全家共计每年得到补助793欧元。这笔钱必须用于归还买房的贷款。在得到补助期间陈先生不需为这笔钱交税。同时,其用来清偿买房贷款的金额也可以申报退税。

• 补贴不用还 税推后交

自陈先生开始得到这笔财政补助起,他所得的补贴金额加上每年清偿的贷款额就累加在“买房补助账户”(Wohnförderkonto)里。这个账户的总额会在每年年底自动增加2%,相当于利率。此账户和一般意义上的银行账户不同,它是一个虚拟账户,里面的补助金额已经给了陈先生,清偿的贷款额已经给了银行,所以账户里面是没有钱的。里面的数值只是一个日后计算要补交多少税的基础。

买房补贴本身在日后不需要归还,但是税是要在以后补交的。假设到了2034年12月31日,这个账户里累积了3万欧元。到2035年,账户总额自动增加2%,变成30,600欧元。这30,600欧元就是计算陈先生补交买房补助税的计算基础。陈先生需在两种补税方式中选择一种。

• 补税方式1:一次性补税

陈先生可以选择一次性补税还是多年补税。如果是一次性补税,那么首先计算30,600欧元的70%,等于21,420 欧元。然后用陈先生在2035年的年收入加上这21,420欧元,算出一个总额。这个总额就是计算陈先生在2035年所需缴纳的税款的基础。通过这种方式陈先生就一次性的还清了这笔财政补贴的税。

• 补税方式2:多年补税

多年补税是以买房人85岁为期限。到2055年陈先生就85岁了,从2035年到2055年,陈先生共有21年的补税期。30,600欧元/21年=1,457.15欧元/年。在这21年里,陈先生每年缴纳的税款将以他的年收入加上1,457.15欧元为基础计算。这样,到了2055年陈先生就还清了这笔财政补贴的税。

• 申请买房补助的前提是什么?

• 申请人必须缴纳法定养老保险或者是公务员。申请人和其配偶都可申请买房补助。医生、建筑师及其他自由职业者都无权申请此项补助。

• 买房贷款必须在申请人到退休年龄前清偿完毕。

• 买房贷款每年的清偿额至少是申请人年收入的4%,最高2,100欧元。

• 该房产必须是申请人自己使用的长期主要居住地。

• 该房产须在欧盟、挪威、列支敦士登或冰岛境内。但购买不在德国境内的房产时,买房人须证明他的主要居住地在该地区。

• 买房补助的优点在哪里?

• 买房人在离退休年龄还很长的时候就可以利用以后的退休金清偿买房贷款。退休后要补税。如果退休前的工资和当时签订买房里斯特补助合同时的工资相比没有高出很多,那么退休后交税就不会比当年交税多很多,这就比较合算。但是如果退休前的工资比签订补助合同的时候高很多,那么退休后补的税款就会比当年交税多很多,搞不好还会比补助本身都多。但是这种情况比较少见。

• 买房人可通过住房补贴减少所需的还贷年限,也就降低了贷款利息。在上面的例子中,陈先生如果没有申请住房补贴也许不能在2033年全部清偿买房贷款。还贷期越长,所交的贷款利息就越多。
申请买房补助时应注意哪些问题?

• 利用买房补助买的房子必须是买房人长期个人使用的主要居住地。一般情况下如出租,出售该房产,买房人要么归还所有已获得的补助金并补交税款,要么须在四年内将已得的买房补助用于购置新的房产。这里值得注意的是,在几种特殊情况下,买房人不需归还买房补助。比方买房人由于工作原因需要搬家,并且打算以后(在67岁以前)还搬回来住。那么,他可以暂时出租房子而不需交回补助金。

这类特殊情况在此不能一一尽述,买房补助申请人在出租、出售房屋之前应尽早和银行取得联系并进行咨询。总的说来,很多投资者认为不能灵活出租出售房产是利用买房补助还贷的最大风险。对于外国人来说,如果以后离开德国回本国生活的话,国家补贴是要交回的,税款也要补交。

• 买房补助只能用于买房或建房,而不能用于房屋装修或改建。

• 买房补助的申请人必须缴纳法定养老退休金保险。这就是说,如果申请人自己开公司的话,就不再符合申请买房补助的要求了。

• 买房补助对高收入者的吸引力更大。申请全额补助的条件之一是住房贷款每年的清偿额大于或等于申请人年收入的4% ,最高2,100欧元。假如陈先生年薪是6万欧元,他的年薪的4%就超过了2,100欧元。那么陈先生每年还2,100欧元的贷款的压力比低收入者每年用年薪4%还贷的压力要小,但陈先生仍可得到同样多的住房补贴。所以有些投资者认为这条规定对高收入者更有利。

• 利用买房补助还贷款并不一定适用于每个家庭。从上面的例子中可以看到,买房补助的金额和家庭成员的年龄,人数有直接关系。大多数投资者认为买房补助对成员关系稳定的大家庭更有利。

• 如果申请人在85岁前死亡,并没有还清买房补助,那么剩下的钱要么在他最后的纳税申报里一次性结算,要么由他的配偶继续支付。

• 并不是所有的银行都提供买房里斯特补助的服务。需要多方询问。

总体说来,利用买房补助买房产对于留在德国、有稳定工资收入、已婚并家庭情况稳定的人而言是一种有吸引力的投资理财方式。本文只是利用一个简化了的例子概括的介绍了一下这种投资方式的利弊。用住房补贴买房所需考虑的因素还有很多,如个人所得税税率、工资涨幅情况、贷款利率、资金积累时间、边际税率等等。由于大多数买房人不是财会专家,因此,事先尽量多了解投资方式的利弊,选择可信的银行及投资顾问是确定适合自己的买房还贷方式的必经之路。

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2011-05-16 3:41 AM
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