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德国法律:房屋易主 房客须注意什么

吴茵

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【大纪元2012年09月11日讯】租房住的房客都有可能遇到这样的情况:有一天突然在信箱里发现一封信,房客被告知,这栋房子被转卖他人。信里还有一份地产登记册的复印件,上面有新房东的信息。

德国民法第566条规定,买卖房屋时,一切和这栋房屋有关的租赁关系以及债务关系都转到新房主头上,房客的租房合同保持不变。看上去一切都没有什么变化,只是换了个房东而已。真的没有变化吗?新房东是否会涨房租?是否会投资安装节能暖气?是否过一段时间后会收回这套公寓自己用?房客不免心里嘀咕。

新房东不许随便提高房租

根据德国房客协会消息,新房东是可以提高租金的,但提高幅度必须以当地普遍租金水平为准。当地普遍租金水平可以从“房租对照表”(Mietspiegel)中查到,此表一般是由市政府和相关民间机构(如房客协会、房主协会等)一起制定的。“房租对照表”可在网上查询。房客也可请专业鉴定人(Gutachter)评估房屋租金应为多少。

房租上涨还有两个限制:第一个是,之前12个月内没提高过房租。第二个是,之后三年内,房租涨幅不许超过20%。

如果新房东进行旧房改造,那么就另当别论了。在这种情况下,可以把11%的旧房改造费用折算到房租内。但房屋维修不算旧房改造,维修费用需房主自己掏腰包。另外,如果旧房改造工程使房客生活受到负面影响,那么房客有权提出少交房租。

什么时候开始把租金交给新房东

在房屋买卖登记进地产登记册之前,房租还应该交给老房东。房客看到了地产登记册中的记录或者其复印件之后,房租就应该交给新房东了。如果为保险起见,房客也可以和老房东核对一下新房东的身份。如果还有疑问,那么在任何时候,只要房客拿着身份证或者护照,以及租房合同,都可以去查看地产登记册。

搬出时向谁要押金

在房屋易主之后,老房东有时会给房客写信,要求其签字同意老房东将租房押金转给新房东。其实,即使房客不签字,老房东也可自行将押金转给新房东。而且老房东也必须将押金转给新房东。

在租房合同终止时,新房东必须将押金交还给房客。在卖房时,即使旧房主因为种种原因没有把押金转交到新房主手中,新房主在日后租房合同终止时,还是必须支付给房客押金。如果新房东拒绝支付押金的话,房客不用自己去找老房东,从法律上讲,他也没有权利去找老房东要押金,因为新房东是房客的唯一债务人,房客只能将新房东告上法庭。在这种情况下,新房东几乎没有赢的希望,因为即使是老房东的错,押金也只是房客和新房东之间的事情。如果新房东想从老房东处把押金要回来,那么他也只能将老房东告上法庭,而不能指望着房客自己去找老房东解决问题。但这一条只适用于2001年9月1日后签下的租房合同。如果租房合同是2001年9月1日前签下的,那么根据当时的德国法律规定,如果新房东没有从老房东处得到押金,那么新房东就不用将押金交还给房客。

如果新房东破产了,并私自挪用了押金,而导致房客搬出时,无法从新房东处拿回押金,那么在这种情况下,房客可以向老房东索要押金。

(责任编辑:文婧)

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2012-09-11 10:28 PM
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