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童光辉律师专栏

父母如何合法避税,将房地产转给子女?

从去年开始湾区的房市供不应求,房价迅猛增长。(Getty Images)

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【大纪元2015年12月13日讯】【案例】由国内移民到美国加州定居多年的游先生及游太太,年纪刚过60岁,很快就可以开始领取美国的社会福利金,再过5年就可以使用美国联邦政府的医疗保险Medicare。

2位长辈在美国省吃检用,大约40年前花20万美元购买的一处房产,现在已涨到180万美元。该如何合法的将这所房子转给自己的子女,又能让自己享有政府的医疗保险呢?

他们手上最值钱的资产就是当初来美国时买的这套自住房。几个儿女现在也都长大成家。当初买房子时花了大约20万美元,他们放了5万美元头期款,现在房价已涨到大约180万美元,贷款也都还清了。

他们在偶然的机会中听朋友谈到,若要享有更好的政府医疗保险,要申请加州的Medical,但是要符合Medical,申请人的资财要在一定的数额之下,虽然,申请人可以拥有自用住宅,但是,为了避免美国政府追查使用过Medical人身后的资产,父母最好考虑在生前就将不动产物业转过户给子女。

游先生与游太太也心想未尝不可如此,只不过他们担心这样的转移资产是否会牵涉到相关的税务问题。经亲朋好友介绍,他们来到童光辉律师事务所咨询童律师的专业意见。

【童光辉律师的建议】

在华人的文化背景之下,父母在生前就将资产妥善分配给子女,本来就是很平常的作法。并且从资产管理的角度来看,生前转移资产要比身后的继承享受更大的税法上的优惠。只不过要透过专业律师来办理过户的手续,才不致于误蹈税法上的重重陷阱。

一般而言,父母的房地产生前就转给子女,对父母来说,比较能够无后顾之忧地使用美国联邦政府提供的每月社会福利金及较优惠的医疗保险,但是也要注意以下的相关税务问题:

1.联邦赠与税:赠与税是由赠与人负担,所以对父母不太有利,好在2014年美国联邦的个人终身赠与税免税金额已提高到每人525万美元,因此对于本案中的游式夫妻赠与税不成问题。只不过其中还有一些申报赠与税的程序问题要请律师或会计师指点。

2.房地产税:美国的房地产税是一种地方税,各州的税率与税基的规定都不一样,加州房地产税不是按房地产市值计算,而是根据1978年通过的公民投票第13号议案中所谓的纳税公告现值(assessed value),这个公告现值是以买价为起算点,每年不能超过上一年公告现值的2%。因此对于类似本案游氏夫妻这么长期持有房产者而言,如果轻易更改所有权人,一不小心就会让房地产税的税基一下就跳升到转换产权当时的市价。还好税法上对于父母转给子女有免调涨房地产税基的优惠条款,这也是为什么要请专业地产律师办理的原因之一。

3.如果转让的房地产是自家住宅(Owner-Occupied),则没有价格的限制,但若是出租房,那么价格在美金100万元以下才能免调整房地产税

4.房地产过户税(transfertax):一般而论,登记房地产要缴交大约房地产市值1.1‰的过户税。举例来说,游氏夫妻房地产市值若在美金180万左右,单是过户税就要大约美金2千美元。还好,父母转给子女也有同样免过户税的优惠。但这些优惠规定都不是自动可以享受的。如果没有专业律师协助,这些费用都必需要付。

5.免房地产过户税声明书(Transfer tax affidavit):某些县政府规定,父母转给子女的登记案件要提交免房地产过户税声明书,否则就丧失了本来应该是免缴的优惠。懂或不懂这样的地区性的规定,动辄相差数千元的费用,更说明了为什么要找地产及税务专业律师办案的必要。

6.为要享有以上免税优惠,父母必需具备美国社会安全号。若不具备,律师或会计师可以代为申请。

【结尾】

游先生与游太太明白了童光辉律师提供的法律专业意见之后,没多久就委托童律师事务所办理完了所有的过户手续,现在他们可以轻轻松松,之后也比较没有后顾之忧地享受每个月美国联邦政府寄给他们社会福金,并且安心地使用政府提供的医疗保险了。

童光辉律师事务所

图:童光辉律师将于2月2日开设新地产学院班。(童光辉提供)
图:童光辉律师将于2月2日开设新地产学院班。(童光辉提供)

童光辉律师现在在美国加州及台北各设有律师事务所,服务社会大众。各位读者如有法律问题需要与童光辉律师连络,无论您在美国或在台北,请打以上电话,童光辉律师必定为您提供亲切正确的法律咨询。

美国事务所地址:1798TechnologyDr.#298,SanJose,CA95110;Tel:(408)799-9588
台北事务所地址:北市敦化南路二段71号7楼(长江大方法律事务所);Tel:(0922)907-295。在台客户请使用Line(IDtongesq2)与童律师直接联络。

责任编辑:马天祥

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2015-12-13 2:26 AM
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