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商品房仅四成 深圳新房改救得了中国房市吗

8月中国楼市全面下跌,在买涨不买跌的投资心理作用下,有居住需求的购房者继续观望,等待更大的降幅。(AFP)

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【大纪元2018年08月06日讯】(大纪元记者何坚报导)2018年8月3日,深圳市正式出台住房改革方案,但是,被中国媒体称之为“住房体制二次改革”的深圳新房改,救得了中国房市吗?

1988年,深圳市开始住房改革试点,推行商品房,当年房价从年初千元/平方米,迅速涨破每平米2千元,取中间均值每平米1500元。

2017年,深圳市住房均价55,642元。30年间,深圳房价上涨37倍,成为中国房市的缩影。

中国房市,如今已经集中银行金融风险、住房刚性需求、民众投机风险等于一身,成为中共经济危机的引爆点,社会矛盾的火药桶。

所以,7月31日中共政治局会议要求“坚决遏制房价上涨”。

深圳市响应得很快,7月31日当天发布一线城市中最为严厉的房市调控新政:三年限售、防范假离婚购房,以及限制企业买住房。

紧接着,深圳将3个月前提出的新房改征求意见稿,敲定为深圳版的二次房改方案。

深圳新房改 保障房商品房六四开

8月3日深圳推出了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,深圳新房改方案包括:

1. 商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房分别占住房供应总量的40%左右、20%左右、20%左右、20%左右。

2. 到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

3. 人才住房:价格为市场价的60%左右,面积小于90平,可租可售。

4. 安居房:价格为市场价的50%左右,面积小于70平,重点面向符合财产收入限额标准的本市户籍居民,可租可售、以售为主。

5、公租房:租金为市场价的30%左右,特困及低保、低保边缘家庭最低可降至10%。重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,面积30—60平为主。

深圳版新房改,明显带着香港住房模式的影子,即高比例的保障房(政府福利房)。

深圳市保障房与商品房六四开的新房改目标,已经超过了香港的五五开。

深圳新房改,声称目标是通过政府控制出让土地,再加上严格的调控措施,来抑制房价飙涨的势头,并为有住房刚性需求的居民,提供进入房市的机会。

例如深圳新房改要求,市场价50%—60%的安居房和人才房,市场租金10%—30%的公租房,都只针对没有买过商品房的居民开放。而且,一旦买(租)了保障房,以后想换成商品房的话,也必须先行转让,或由政府按规定回购之后,才能入市买商品房。也就是说,政府保障房只能用来住,不能用于炒。

18年画好大一张饼?

深圳新房改计划分三步实施,看起来似乎雄心勃勃。

第一阶段,2018年—2020年筹建42万套房子,人才房安居房和公租房不少于25万套,年均保障房8.3万套;第二阶段2021年—2025年再建45万套,保障类房子还是不少于25万套,年均保障房5万套;最后一个阶段,2026年—2035年盖83万套,各类保障房不少于50万套,年均保障房还是5万套。

不过,深圳新房改,到底是宏大的蓝图,还是远大的“画饼”?

其实,深圳的这次新房改,所提出的保障房数量并未超出民众预期。

例如,深圳市现有的住房规划是:2016—2020五年期间,新建及筹集保障房40万套,年均8万套。

实际情况是:2016年实际供应4.2万套;2017年实际供应4.6万套(当年计划供应4.5万套)。

深圳市政府为此付出的财政代价是:

2017年计划安排住房保障支出356.7亿元,比2016年增长165%。而且,除了预算中的支出之外,政府实际上还需负担未计入账面的、土地出让和税金收入上的损失,这笔隐形投入不会少于账面上的保障房支出。

现在的问题是,深圳市政府真的有财力和决心,支持其野心勃勃的新房改计划吗?

是蓝图还是画饼?一算便知。

先算一算2017年深圳市政府的保障房。

首先要明确,在中国,土地成本加税收成本占房价比重曾达八成以上,历史平均为房价的六成左右,其中土地成本约占房价四成。

其次,开发商是不会亏本来建保障房的,哪怕政府提供了一些土地和税收优惠(国有土地免收土地出让成本),如果保障房的利润率低于商品房,开发商也不会有兴趣。

所以无论是人才房安居房还是公租房,政府要吸引开发商来建房,肯定就得去补足开发商的利润缺口(与商品房相比)。

假定地产商在开发深圳市政府的保障房时,政府减免了一半的土地成本和税金即房价的30%,如果保障房是按照市场价的一半出售,那么利润缺口大约是房价的20%。

2017年深圳市政府保障房计划供应4.5万套,假定平均每套面积70平米,2017年均价5.5万元每平米,那么深圳市需要补足开发商的利润缺口大约为350亿元,跟当年的计划住房保障支出356.7亿元接近。

再看看深圳新房改计划。2018年—2020年,保障房不少于25万套,年均保障房8.3万套。

如果深圳市政府真的能够实现其规划,那意味着年供应保障房数量几乎增加一倍,考虑到房价涨幅,政府为此预算的住房保障支出也至少会翻一倍,也就是每年要为兴建保障房支出至少700—800亿元。

深圳市2017年实际的财政盈余是2727亿元。今年因为中美贸易战的影响,深圳出口下降,因此今年预算收入可能会减少。

那么,深圳市有多大可能,会在预算收入缩水的背景下,额外增加四五百亿元的开支,去实现它以前从未实现过的保障房目标?

深圳模式 对绝大多数地方政府或是空中楼阁

1994年中共正式推行第一次住房制度改革,全国房地产市场进入了商品房时代。

现在,中国房市已陷泥潭。

土地财政和金融泡沫早将中国房市拖入深渊,罪魁祸首的政府(中共)已无能为力,除了调控。

去年全国楼市调控约250次。今年各地至今已经调控逾230次,7月以来已逾40次,力度越来越大。深圳在推出了新房改后,依然表示将继续坚持原有的房地产严密调控。

虽然一线、二线城市因为政府调控,而暂时呈现市场冻结的僵局,但三线、四线城市的迅猛涨势,依然拉动全国房价继续上扬。

深圳此时落地的新房改,似乎给各地带来一线曙光。不过,更可能是画了一张大饼,而且还是在镜子中画的饼。

因为中共的财政现实可能决定了,深圳的房改模式无论是否能成功,对绝大多数的地方政府而言,都只是空中楼阁,连想想都是奢侈。

全中国的地方政府中,也就只有上海、北京、深圳、江苏、广东、浙江、宁波、青岛和大连,总共6省(含直辖市)3市去年财政盈余超过了500亿元。其它地方连生存都要靠中央转移支付来输血,哪里还有钱投资保障房。#

责任编辑:孙芸

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2018-08-06 11:23 AM
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