【大纪元2019年10月22日讯】（大纪元记者林达澳洲珀斯编译报导）澳洲储备银行已经把官方利率下调至0.75%的历史低点，悉尼和墨尔本的房价正在反弹，但珀斯上月房价又下跌0.8%，房产中位价跌至43万6008澳元。日前，几位业界专家解析了导致珀斯房市持续疲软的重要因素。
据澳广新闻网报导，根据以往的经济周期运行规律显示，降息会刺激房地产行业，因为较低的借贷成本吸引首次置业者和投资者进入市场，随之，对建筑审批量的增长也会产生连锁反应。然而在珀斯，房市并未受到降息推动而有大幅起色。
房源严重过剩
Bankwest首席经济学家Alan Langford表示，矿业高潮遗留下来的住房过剩以及移民率低迷——压倒了低利率给房市带来的促进作用。他表示：人口及其增长趋势大于既低又稳定利率的好处，尽管其趋势现在有一点点加速。
问题是，人口增长率的加速——在截止于3月份的一年中达到1%——远低于25年来每年1.7%的趋势。更远低于2008年的3.5%，当时正逢房价上涨。
此间，西澳家庭支出平均每年增长6.7%（在截至2008年6月的5年中），而过去5年仅为1.1%。
BIS牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）执行主席Robert Mellor说：“要知道，珀斯上次真正房价飙升是在2001年至2007年之间。房价上涨了近200%，这是一个惊人的增长。而同期悉尼中位价增长只在10%-15%以内。
他表示，尽管近期人口增长看好，但新住房过剩仍在吸收中。Mellor说：“依旧需要时间，最少半年，才能看到人口增长带来的住房需求，外加极具吸引力的超低利率。珀斯住房严重过剩，你得等它自我调整，而这需要时间。”
移民率低 人口增长下降
虽然自2014年高峰以来，独立房和公寓的建筑审批量已减少一半以上，但人口增长下降仍使住房供应过剩。
Langford表示：“自上世纪80年代初以来，住宅建设陷入最深、最长时间的低迷，当然，新房供应减少抵消了部分过剩。住房需求正在逐步显露。”
西澳房地产协会（Real Estate Institute of WA）副主席Lisa Joyce女士说，珀斯房市有四个主要推手：房贷成本、可负担性、工作增长率和人口增长。“除非这四个推手同时到位，否则住房需求的强力增长不可能实现。”她说，“房地产周期的时机和程度最终由人口增长决定。”“我们真的需要增加移民、人口增长，才能对住房供应产生压力。”
工资和就业增长缓慢
此外，另一个不容忽视的因素为就业率。澳洲统计局（ABS）数据显示，西澳失业率第二季度为5.9%，落后于昆士兰但与南澳看齐，为全澳20年来最差。与此同时，就业不足率升至9.2%，
是2008年全球金融危机前记录的两倍多。Joyce表示：如果没有工作，你不可能突然吸引更多的人进来。—-
科廷大学经济学教授Rachel Ong说，工资和就业增长缓慢是房市复苏的主要障碍。有越来越多的人干临时工、短期工、签不可靠的工作合同，我认为这些问题其实非常重要。
商业投资将推动经济
尽管西澳面临人口挑战，市场观察人士表示，该州经济出现积极迹象。
ABS资料显示，第二季度，企业投资增长0.8%，机械设备支出增长19.8%。统计局指出，采矿业对自动化的持续投资加大了支出。
西澳财长怀亚特（Ben Wyatt）表示，“西澳经济总是由商业投资推动的，你们看到企业在做它该做的事，创造工作机会的是私营企业，他们在为自己投资。”他说，州政府没有“巨大的杠杆”来刺激低迷的房地产市场，但他表示，将考虑使用其控制范围内的杠杆。
但一些经济学家表示，目前没有必要对房地产业实施激励措施。Mellor表示：“两年后，如果住宅建设没有复苏迹象，我会认为，可能政府就该出面干预了。我们需要矿业投资进一步回升，那将鼓励更强劲的人口增长，我相信，未来两年内，能看到这一点。但我不认为房市将会出现快速复苏。”
责任编辑：杨新云
