儲銀降息推不動珀斯房市 專家解析低迷原因

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【大纪元2019年10月22日讯】(大紀元記者林達澳洲珀斯編譯報導)澳洲儲備銀行已經把官方利率下調至0.75%的歷史低點,悉尼和墨爾本的房價正在反彈,但珀斯上月房價又下跌0.8%,房產中位價跌至43萬6008澳元。日前,幾位業界專家解析了導致珀斯房市持續疲軟的重要因素。

據澳廣新聞網報導,根據以往的經濟周期運行規律顯示,降息會刺激房地產行業,因為較低的借貸成本吸引首次置業者和投資者進入市場,隨之,對建築審批量的增長也會產生連鎖反應。然而在珀斯,房市並未受到降息推動而有大幅起色。

房源嚴重過剩

Bankwest首席經濟學家Alan Langford表示,礦業高潮遺留下來的住房過剩以及移民率低迷——壓倒了低利率給房市帶來的促進作用。他表示:人口及其增長趨勢大於既低又穩定利率的好處,儘管其趨勢現在有一點點加速。

問題是,人口增長率的加速——在截止於3月份的一年中達到1%——遠低於25年來每年1.7%的趨勢。更遠低於2008年的3.5%,當時正逢房價上漲。

此間,西澳家庭支出平均每年增長6.7%(在截至2008年6月的5年中),而過去5年僅為1.1%。

BIS牛津經濟研究所(BIS Oxford Economics)執行主席Robert Mellor說:「要知道,珀斯上次真正房價飆升是在2001年至2007年之間。房價上漲了近200%,這是一個驚人的增長。而同期悉尼中位價增長只在10%-15%以內。

他表示,儘管近期人口增長看好,但新住房過剩仍在吸收中。Mellor說:「依舊需要時間,最少半年,才能看到人口增長帶來的住房需求,外加極具吸引力的超低利率。珀斯住房嚴重過剩,你得等它自我調整,而這需要時間。」

移民率低 人口增長下降

雖然自2014年高峰以來,獨立房和公寓的建築審批量已減少一半以上,但人口增長下降仍使住房供應過剩。

Langford表示:「自上世紀80年代初以來,住宅建設陷入最深、最長時間的低迷,當然,新房供應減少抵消了部分過剩。住房需求正在逐步顯露。」

西澳房地產協會(Real Estate Institute of WA)副主席Lisa Joyce女士說,珀斯房市有四個主要推手:房貸成本、可負擔性、工作增長率和人口增長。「除非這四個推手同時到位,否則住房需求的強力增長不可能實現。」她說,「房地產周期的時機和程度最終由人口增長決定。」「我們真的需要增加移民、人口增長,才能對住房供應產生壓力。」

工資和就業增長緩慢

此外,另一個不容忽視的因素為就業率。澳洲統計局(ABS)數據顯示,西澳失業率第二季度為5.9%,落後於昆士蘭但與南澳看齊,為全澳20年來最差。與此同時,就業不足率升至9.2%,

是2008年全球金融危机前记录的兩倍多。Joyce表示:如果沒有工作,你不可能突然吸引更多的人進來。—-

科廷大學經濟學教授Rachel Ong說,工資和就業增長緩慢是房市復甦的主要障礙。有越來越多的人干臨時工、短期工、簽不可靠的工作合同,我認為這些問題其實非常重要。

商業投資將推動經濟

儘管西澳面臨人口挑戰,市場觀察人士表示,該州經濟出現積極跡象。

ABS資料顯示,第二季度,企業投資增長0.8%,機械設備支出增長19.8%。統計局指出,採礦業對自動化的持續投資加大了支出。

西澳財長懷亞特(Ben Wyatt)表示,「西澳經濟總是由商業投資推動的,你們看到企業在做它該做的事,創造工作機會的是私營企業,他們在為自己投資。」他說,州政府沒有「巨大的槓桿」來刺激低迷的房地產市場,但他表示,將考慮使用其控制範圍內的槓桿。

但一些經濟學家表示,目前沒有必要對房地產業實施激勵措施。Mellor表示:「兩年後,如果住宅建設沒有復蘇跡象,我會認為,可能政府就該出面干預了。我們需要礦業投資進一步回升,那將鼓勵更強勁的人口增長,我相信,未來兩年內,能看到這一點。但我不認為房市將會出現快速復甦。」

責任編輯:楊新雲

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