政府再打击投资者首次买家有望买房

更新: 2021年06月17日 1:09 PM

【大纪元2021年06月17日讯】（记者李扪心综合报导）政府和央行可能会推出两项措施，进一步减少投资者对房地产的需求，给过热的新西兰房地产市场降温，同时让首次购房者可以有更多的机会进入房地产市场。

本周，储备银行宣布已与财政部长格兰特．罗伯逊（Grant Robertson）达成协议，在央行可以使用的金融调控工具中增加“债务偿还能力限制”，主要是债务与收入比的限制（DTI），以降低高杠杆投资者贷款带来的金融风险。

储备银行说，这项政策如果能在明年得以实施，将在很大程度上限制投资者继续贷款买房的能力；但对首次购房者却不会产生很大的冲击。

另外，政府一份新的税务咨询文件显示，政府正在试图界定与房地产相关的税务改革，旨在打击“投机者”，为那些被排除在市场之外的首次购房者，提供更有优势的竞争空间。

政府政策变化已经限制投资者

这次的两项政策是在政府3月份出台的政策基础上的更进一步措施。此前，政府在3月份已经出台5项措施，旨在冷却过热的房地产市场；其中两项主要针对投资者：

1）改变“明线测试”（Bright line Test）规则——把转卖房产的资本收益所得的税的免税年限，从原来的5年，盐城延长到10年；

2）取消利息抵扣规则——房贷利息可以用来抵扣收入所得税。

另外，储备银行在3月份也恢复了限贷令（LVR），即抵押金占总贷款的比率：投资者最低30%，自住房者最低20%；到下个月，储备银行按计划将把投资者的这个比率，提升到40%。

储备银行在本周表示，罗伯逊已经原则上同意把偿债能力限制措施，增加到央行的金融调控政策之中，但条件是任何实施都要尽可能地避免对首次购房者的影响。

此前，罗伯逊曾要求央行，对偿债能力限制（debt serviceability）如债务与收入比和只付利息贷款限制（interest-only）两项措施进行分析。

央行经过分析认为，“限制只付息贷款的措施，在实施和执行方面具有挑战性。”但偿债能力限制措施，则是可以用来支持金融稳定和房价可持续性的最有效的额外工具。

储备银行的分析表明，偿债能力限制对投资者的影响最大，但对首次购房者的影响则比较有限。

储备银行把债务与收入比，初步限定在7倍，就是买房者可以借贷的水平，最多可达家庭收入的7倍。

一般来讲，首次购房的年轻家庭，收入大多都在10万元以上，再加上20%的抵押金，这样可以买到大约90万元的住房。这个价格上限，在全国大部分地区，都可以买到不错的住房。

政府的税务改革，也将进一步打击“投机者”，让房地产市场的竞争环境，更加倾向于首次购房者。而政府财务也将因住房市场税收政策的变化，增加大约10亿元税收。

不过，具体的收税政策在界定投资资产时，却引起一些人质疑。

比如，对于那些将来可能被用于建造新房的空地和无产出的荒地，就被认为是土地银行或囤积土地的投资形式，将与一般的房地产投资者一样，取消利息抵扣，这就将令投资者缴税。与之相反，有产出的农田上的房屋则不会被征税。

另外，一些社区住房供应商也将被视为投机者，空着的建房用地将被打税；但政府的社会住房开发机构Kainga Ora及其子公司，却将被免税。

政府的税务咨询文件中透露，单单是取消利息抵扣和明线测试限制两项，在未来10年里，就将为政府增加至少5-10亿元的税收。

根据储备银行的最新数据，房地产投资者，共向银行贷款820亿元，预计单单是取消利息抵扣一项，就会为政府多获得数亿元税款。

政府在3月份出台这两项措施时，希望能迫使更多的高杠杆投资者出售自己拥有的投资房，增加市场上可供销售住房供应量；同时减少投资者购买更多房产的需求，给首次购房者以更多机会买房。

税务部长戴维．帕克（David Parker）表示，很难预测到底会有多少投资者出售现有房产，从而为自住买家腾出更多可出售房屋。“如果他们这样做，那对首次购房者来说是件好事，因为与新房相比，他们更容易买得起现存住房。”

不过，国家党、房地产投资者联合会、首次购房者俱乐部，以及坎特伯雷租户保护协会等，都担心这会让房东提高租金，打击那些准备买房的租户。

在3月份政府和央行出台针对房地产市场的一系列限制政策后，几个主要的大银行的经济学家，几乎都曾预期房市会很快转冷，房价的涨幅会有所下降，但近几个月房价仍持续飙涨，市场上的住房存量同时大幅降低。

在本周彭博社对37个经合组织（OECD）发达国家的房地产市场“泡沫排名”中，新西兰竟然高居榜首。除了年度信贷增长一项外，新西兰的房价与租金比、房价与收入比、实际房价增长和名义房价增长等4项指标，都是最糟糕的。

澳大利亚排在第 15，其5项指标都比新西兰要好，特别是实际房价增长一项，比新西兰整整低了10个百分点。显示澳洲房价已经控制得很好。

彭博社预计，未来一段时间里，房地产市场“可能会降温，但不会崩溃”。

也在本周，新西兰房地产协会（REINZ）发布5月份的房地产价格指数报告，全国房价中位数达到82万元，比4 月份的 80.5万元高出1.5万元，比去年同期则大涨了32.3%。

与此同时，5月份，全国可供出售的房屋总数仅为 14,883 套，同比大降了28.9%，这也是自 1960 年代以来，新西兰第二次待售房屋少于 15,000 套。

责任编辑：筱康