【居家置业】从“前车之鉴”中总结地产投资的经验和教训

【大纪元10月8日讯】在金融市场出现危机之前，大家所关心的只是最近的贷款利率怎么样，自己家的房贷是不是该做重新贷款了，在那时，如果谈到贷款市场的资金一部分来自中国和日本，很多人都会大吃一惊。而现在，几乎人人都对房利美和房地美的职能略有所知，喜爱钻研的人对整个金融市场的运作机制也越来越了解，真可谓吃一堑，长一智。
　　
如果投资者都能学会从这些深层次的因素上分析房地产的周期变化，并依此来总结上一周期中的经验和教训，不仅可以在不久的将来成为投资高手，而且会逐渐领会许多经济领域的高深问题，例如，美国的经济为什么会呈现周期性的起落；如何在每个周期中预测下一步的走向； 为什么资本主义经济有周期，而共产国家的经济没有周期，在耗尽资源维护虚假繁荣之后，只会一落千丈，不可能有复苏的机会…所有这些疑惑都会迎刃而解。
　　
我们首先来看看在前几年地产投资中，损失惨重的投资者判断失误的两个关键原因。
　　
一位地产分析师曾总结说，房价下滑最惨痛的地区基本都属于房地产的高温旋风最终蔓延到的外围区域。也就是说，这些投资者发现中心地带的房价已经涨到高峰，继续大幅上涨的可能性不大，而且也超出自己的购买能力之后，决定到周边地区买出租房作为投资，希望日后升值。其实，在这种情况下，他们已经犯下了地产投资中最忌讳的双重错误：
　　
1. 忽视房地产的黄金法则“Location, Location, Location”
　　
房地产作为一种“不动产”商品，周围环境和设施在一般情况下很难变动，而这一切都决定房屋拥有者的生活品质，所以是决定房价和房价走势的关键因素。可惜的是，经纪人反复强调的“Location, Location, Location”黄金法则被很多人忽略，在整个市场情形非常好的阶段，有些人把“Condition, condition, condition”(房屋内外装修)当作最重要的因素了。
　　
在一个遍地是银行没收房的地区，有一栋装修非常漂亮的房子。主人花在房屋装修上的钱不仅没能使房屋增值，反而由于花掉的储蓄太多，成为市场下滑阶段最早一批缴不出房贷、房屋被银行没收的屋主。
　　
相反，在最受青睐的社区（Location好的地段），房屋的价格在今年如此不景气的情况下仍然与去年持平，甚至还略有上升。这是因为这样的社区总是有一定数量的房屋需求，而且由于绝大多数居民的收入高、储蓄多，控制市场的能力很强。如果卖不到理想的房价，很多屋主都会选择暂时不卖，坐观时机；而在其他地区，经济能力欠佳的屋主必须搬迁时，只能反复降价，没有其他选择。
　　
2. 时机错误
　　
除了投资地点选择错误之外，这部分投资者同时也犯了另一个错误： 时机错误，他们买房投资时房价已经过高，随时可能大幅下滑了。
　　
为什么会把房价即将下滑的危险时期错误的当作投资的最好时机呢？因为他们看到的只是房价涨落的表象，不会分析推动市场变化的内在因素。
　　
房价的涨落只是一个表象，一个结果，深层次的市场因素才是决定房价走向的关键推动力。只有从本质上分析问题，才能有良好的判断力和分辨能力。
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